Taloyhtiön osakkaan yksi tärkeimmistä velvollisuuksista on osallistua yhteisten kustannusten kattamiseen maksamalla yhtiövastiketta. Asuntokaupoilla on hyvä tiedostaa, että uusi omistaja ottaa hoidettavakseen edellisen osakkaan vastikerästit.
Asunto-osakeyhtiölaista löytyy säännös uuden omistajan vastuusta tilanteessa, jossa vanha omistaja on laiminlyönyt yhtiövastikkeiden maksamisen. Sääntö kattaa myös yhtiöjärjestysmääräyksellä yhtiövastikkeeseen rinnastettujen käyttökorvausluonteisiin maksuihin kohdistuvat maksulaiminlyönnit, koska näiden merkitys yhtiön talouteen voi olla suuri.
Vastuu edellisen osakkaan vastikerästeistä takaa sen, että uuteen osakkaaseen voidaan kohdistaa uhka huoneiston hallintaanotosta, jos maksuja ei suoriteta. Jos vanha osakkeenomistaja vastaisi vastikkeista yksin, yhtiöltä puuttuisi tämä tehokas keino perinnän tehostamiseen.
Vastikerästeille on asetettu enimmäismäärä
Uuden omistajan vastattavaksi voi siirtyä enimmillään kuuden kuukauden vastikkeita vastaava määrä. Vastuun enimmäismäärä vastaa yhtiövastikkeen yhteenlaskettua määrää siltä kuukaudelta, jonka aikana omistusoikeus siirtyi ja sitä välittömästi edeltäneiltä viideltä kuukaudelta. Vastuun enimmäismäärän taustalla on yhtiön vastikesaatavien perimisen helpottaminen. Yhtiön johto voi odottaa laiminlyönnin korjaamista noin 4–5 kuukautta ilman, että saatavan maksu vaarantuisi sen vuoksi, että osakkeet on luovutettu uudelle omistajalle.
Uuden omistajan vastuu koskee siis kaikkia omistusoikeuden siirtymiskuukautena ja sitä edeltävän viiden kuukauden aikana erääntyneitä vastikkeita, eli hoito- ja pääomavastikkeita. Uuden omistajan maksettavaksi tulevan vastikkeen määrä voi olla merkittävästi suurempikin kuin kuukausittain perittävä hoitovastike, mikäli taloyhtiössä on kyseisenä ajanjaksona peritty esimerkiksi ylimääräisiä yhtiövastikkeita.
Isännöitsijä: varmista, että isännöitsijäntodistuksessa on ajantasainen tieto vastikerästeistä
Uuden omistajan maksuvelvollisuuden kannalta on erittäin tärkeää, että isännöitsijäntodistukseen on merkitty osakkaan erääntyneet ja maksamattomat yhtiövastikkeet oikein. Uusi omistaja ei nimittäin ole vastuussa sellaisesta ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä velvoitteesta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa. Tämän säännön on tarkoitus parantaa osakkeen ostajan asemaa, sillä hän voi isännöitsijäntodistuksen avulla varmistua asuntokaupoilla siitä, onko vastikerästejä kertynyt ja kuinka paljon niitä on.
”Varmista, että isännöitsijäntodistukseen on merkitty osakkaan erääntyneet ja maksamattomat yhtiövastikkeet oikein.”
Osakkeen ostajan tulee kaupanteon yhteydessä vaatia ajantasainen isännöitsijäntodistus. Vastikerästien osalta on huomioitava, että vaikka todistus on päivätty tiettynä päivänä, isännöitsijä on voinut tarkastaa maksutilanteen vanhemman ajankohdan mukaan. Ratkaisevaa tällöin on se, onko isännöitsijäntodistukseen nimenomaisesti merkittyä päivää koskeva tieto oikea. Huomioitavaa on myös, että todistukseen merkitsemättä jäänyt maksamaton vastike ei siirry uuden omistajan vastuulle. Yhtiö voi periä tällaisen rästin vain osakkaalta, joka omisti osakkeet vastikkeen erääntyessä. Jos yhtiö kärsii luottotappiota puutteellisesta merkinnästä johtuen, isännöitsijä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.
Kimmo Rytkönen,
asianajaja, varatuomari
