Asuntokaupassa myyjän vastuu on laaja ja ulottuu pitkälle – jopa pieni huolimattomuus voi johtaa reklamaatioihin. Siksi asunnon kunnosta ja taloyhtiön tilanteesta kannattaa viestiä mieluummin ylitarkasti kuin summittaisesti.
Asuntokaupan viriämistä odotellaan Suomessa kuumeisesti. Vaikka asuntolainojen viitekorkojen tason alentuminen ei toistaiseksi ole aiheuttanut suurta ryntäystä näyttöihin, merkkejä vilkastumisesta on havaittavissa. Hiljaisen jakson jälkeen on hyvä kerrata, millaisia vastuita ja riskejä asuntokauppaan liittyy.
Tässä juttusarjassa käymme läpi asuntokaupan eri osapuolten vastuita ja velvollisuuksia, kun kyseessä on asunto-osakkeen kauppa. Tällöin kauppaan kuuluvat esimerkiksi kerrostalo- ja rivitalohuoneistot, joihin asunto-osake antaa hallintaoikeuden. Myös paritalot tai useamman erillistalon ryhmät ovat usein asunto-osakeyhtiömuotoisia.
Käytetyn osakehuoneiston osalta asuntokauppalain mukainen virhevastuu kestää pääsääntöisesti kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta ostajalle. Lue tästä lisää reklamaatiosta.
Koska asuntokauppa on aina paitsi taloudellisesti myös henkisesti vaativa prosessi, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola suosittelee ammattimaisen välittäjän käyttöä asunnon myynnissä.
– Hänen tehtävänsä on varmistaa, että kaikki kauppaan liittyvät tiedot ovat oikeellisia ja kaupankäynti sujuu lainmukaisesti. Tämä vähentää yleensä myyjän riskiä joutua vastuuseen puutteellisista tiedoista tai kaupanteon jälkeen esiin tulevista ongelmista, Sariola sanoo.
Vaikka kiinteistönvälittäjän käyttö voi helpottaa kaupantekoa, on olennaista muistaa, että viime kädessä se ei poista myyjän vastuuta.
Myyjän täytyy antaa ostajalle kaikki asuntoon liittyvät tiedot
Lain mukaan myyjän tulee antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot myytävästä asunto-osakkeesta. Myyjä voi siis joutua kahden vuoden sisällä kohtaamaan karut seuraukset, jos hän on pimittänyt ostajalta sellaisen tiedon, josta hänen voidaan katsoa olleen tietoinen tai antanut harhaanjohtavaa tietoa. Tiedonantovirheen tultua ilmi, ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.
– Myyjällä voi olla kiusaus kaunistella totuutta tai jättää joitakin asioita kertomatta. Esimerkiksi aiemmat vesivahingot, vaikka ne olisi korjattu, tai naapurin haukkuva koira saattaisivat jäädä mainitsematta. Suosittelen kuitenkin asennetta, jossa kaikki kerrotaan avoimesti ja rehellisesti ilman kaunistelua, Sariola vinkkaa.
Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai mitä myyjä on ennen kauppaa kertonut, ja mitä ostaja on voinut pitää luotettavana tietona. Virhe voi olla sellainen, jonka myyjä on tiennyt tai jonka hänen olisi pitänyt tietää – tai jopa sellainen, josta myyjä ei itsekään ole ollut tietoinen. Ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun riippumatta siitä, onko virhe ollut myyjän tiedossa vai ei.
Eräässä hovioikeuteen päätyneessä tapauksessa ostaja hankki asuinhuoneiston. Kaupan jälkeen ilmeni, että rakennusvalvonnan mukaan tila olikin liikehuoneisto, jota ei olisi saanut käyttää asuntona. Ostaja yritti myydä asunnon eteenpäin, mutta kärsi myyjän virheen vuoksi 60 000 euron tappion. Oikeudessa ostaja vaati myyjältä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Hovioikeus katsoi, että kyseessä oli asuntokauppalain mukainen virhe, koska huoneisto ei vastannut ennen kaupantekoa annettuja tietoja. Vaikka myyjä ja välittäjä olivat toimineet huolellisesti ja saaneet virheelliset tiedot myös isännöitsijältä ja viranomaisilta, vastuu virheestä jäi myyjälle.
Salainen taloudellinen virhe
Taloudellisessa virheessä myyjä on antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asunnon taloudellisista vastuista tai velvoitteista, mikä on aiheuttanut ostajalle taloudellista haittaa. Virheelliset tiedot voivat koskea esimerkiksi yhtiövastiketta, osakkeisiin koskevan velkaosuuden määrää tai taloyhtiön tilaa yleisesti.
– Jos myyjä huomaa tehneensä virheen, hänen on viipymättä korjattava tilanne antamalla oikeat tiedot. Mikäli taloudellinen virhe tulee ilmi kaupan jälkeen, myyjän on oltava valmis neuvottelemaan ostajan kanssa asianmukaisista korjaavista toimenpiteistä, Sariola sanoo.
Taloudellinen virhe voi olla myös salainen. Sillä tarkoitetaan esimerkiksi tilannetta, jossa ostettuja asunto-osakkeita rasittaa taloyhtiön vastuulla oleva vika tai puute, josta kumpikaan kaupan osapuolista ei ole ollut tietoinen, ja joka ilmenee vasta kaupanteon jälkeen.
Esimerkkitapauksessa rivitaloasuntokaupan jälkeen ostajat havaitsivat huoneistossaan sisäilmaongelmia. Tutkimuksissa ongelman syyksi paljastui vakavat valesokkelivauriot koko taloyhtiössä. Rakenteellisten vikojen vuoksi yhtiölle syntyi mittavat korjauskulut, joista ostajien osuudeksi lankesi yli 30 000 euron lasku.
Kuluttajariitalautakunta totesi, että kyseessä oli salainen taloudellinen virhe, sillä myyjät eivät olleet tietoisia ongelmasta, mutta ostajat joutuivat vastuuseen huomattavasti suuremmista taloudellisista velvoitteista kuin mitä heillä oli syytä odottaa. Lautakunta suositti myyjiä suorittamaan ostajille hinnanalennuksen.
Tärkeimmät muistisäännöt asunnonmyyjälle
- Anna kaikki tiedossa olevat huonestoa ja yhtiötä koskevat tiedot välittäjälle.
- Tarkista markkinointimateriaali ja isännöitsijäntodistus itse ja puutu ennakkoon mahdollisiin virheellisiin tietoihin.
- Vastaa rehellisesti ostajien esittämiin kysymyksiin.
Asunnonmyyjä, toimita nämä asiakirjat ostajalle:
Isännöitsijäntodistus
- Perustiedot yhtiöstä, huoneistosta ja kiinteistöstä
- Myytävien osakkeiden omistusoikeus
- Osakkeita rasittava osuus yhtiön lainoista
- Mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet tai käyttömaksut
- Tehdyt remontit huoneistossa ja yhtiössä
- Liitteenä: Viiden vuoden korjaustarveselvitys
Yhtiöjärjestys
- Yhtiön säännöt ja määräykset
- Vastikkeiden määräytymisperusteet
- Mahdollinen lunastuslauseke (esim. osakkailla tai yhtiöllä oikeus lunastaa myytävät osakkeet)
- Kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja yhtiön välillä
Pohjapiirros
- Huonejako ja pinta-ala (varmista, että tiedot ovat oikeat ja ajantasaiset)
Huoneenvuokrasopimus (jos asunto on vuokrattuna)
- Toimitetaan ostajalle tai ostajaehdokkaalle
- Vuokralaisen tiedot ja sopimusehdot
Muut selvitykset
- Tieto huoneistossa tehdyistä korjaus- ja muutostöistä
- Projektin yksityiskohdat:
- Kuka teki työn? (esim. aiempi osakas vai ammattilainen)
- Onko remontista tehty ilmoitus taloyhtiölle?
- Vaadittiinko remonttiin lupia?
- Mitä korjattiin ja missä laajuudessa?
Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta
- Panttivastuiden määrä
- Millä ehdoilla osakekirja vapautuu panttivastuusta
Energiatodistus (Lain mukaan pakollinen, jos taloyhtiö on uusi tai siinä on vähintään 5 huoneistoa.)
- Arvio kiinteistön energiatehokkuudesta
Mahdollisia lisäasiakirjoja tilanteen mukaan:
- Kuntotarkastusraportin tai muu asiantuntijaraportin yhteenveto (jos sellainen on teetetty yhtiössä ennen kauppaa)
- Talousarvio ja viimeisin tilinpäätös (antaa tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta)
- Kauppakirjaluonnos (ostajan kanssa käytävää neuvottelua varten)
Tutustu asiantuntijaan
Joel Sariola
asianajaja
Yhteystiedot
