Kesä on korjaushankkeiden sesonkia. Kovin usein käy niin, että hanke ei kuitenkaan kaikilta osin onnistu kuten oli ajateltu. Urakoitsijan toiminnassa voi ilmetä laatupoikkeamia tai viivästymisiä. Useimpiin urakkasopimuksiin sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Yleisissä sopimusehdoissa on useita määräyksiä reklamointi- eli huomautuksentekovelvollisuuteen liittyen. Eri kohdissa menettelytavat oikeanlaisen reklamaation tekemiseen vaihtelevat. Osa säännöksistä koskee urakoitsijaa ja osa tilaajaa.
Reklamaation keskeinen merkitys on informoida sopijakumppania siitä, että toisen osapuolen mielestä suoritus ei vastaa sovittua. Kyse on siis huomautus tai vaatimus, jolla esimerkiksi tilaaja pyrkii turvaamaan asemansa ja ottamaan kantaa korjaushankeen yhteydessä tai sen jälkeen havaittuihin ongelmakohtiin. Toisaalta on myös urakoitsijan kannalta perustelua, että hän mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja riittävässä laadussa saa tietoonsa tilaajan näkemyksen virheistä ja puutteista ja voi siten paremmin varautua niiden seuraamuksiin.
Keskeinen riski tilaajan kannalta on passiivisuus. Jos reklamaatiota ei tehdä lainkaan, on suuri todennäköisyys siitä, että tilaaja ei voi myöhemmin vedota urakkasuorituksen virheeseen, vaikka virhe olisi täysin kiistattomasti olemassa. Mutta reklamaation tekeminen ei yksinään riitä, sillä sen on tapahduttava oikea-aikaisesti ja oikealla tavalla.
Reklamaatio onkin aina syytä tehdä kirjallisesti ja siten, että sen lähettäminen urakoitsijalle tai muille hankkeen osapuolille kuten suunnittelijalle ja valvojalle voidaan jälkeenpäin osoittaa. Sen sijasta tai ehkä mieluummin lisäksi on hyvä kirjata havaitut virheet ja puutteet myös urakkaan liittyviin dokumentteihin kuten työmaapöytäkirjat ja erityisesti takuutarkastuspöytäkirja.
Reklamaation on oltava mahdollisimman selkeä ja täsmällinen. Reklamaatiosta on käytävä ilmi minkälaisesta virheestä on kyse ja myös se, mitä virheen tai puutteen johdosta vaaditaan. Jos vaateen euromäärä tai muu seikka ei ole vielä tiedossa, tulee vaatimuksen osalta esittää asiaa koskeva varaus. Tällöin on ehdottomasti muistettava palata asiaan ja yksilöitävä vaade, kun sen suuruus tai muu avoinna ollut seikka on selvinnyt. Liian myöhään esitetty vaateen euromäärä saattaa johtaa oikeudenmenetykseen.
Erityisesti on huomattava, että myös vanhentumislaki koskee myös urakkaan liittyviä vaatimuksia. Tämän vuoksi ei missään tapauksessa voi toimia niin, että kokoaa havaittuja virheitä odottamaan 10-vuoden vastuuajan päättymistä ja esittää sitten kerralla kaikki vaatimukset urakoitsijalle. Virheistä vaatimuksineen pitää aina ilmoittaa urakoitsijalle heti kun ne on havaittu ja vaatimus pitää uusia määrävälein, jotta se ei pääse vanhentumaan. Käytännön tilanteissa ongelmia on havaittu erityisesti silloin, kun kohteen isännöitsijä tai isännöintiyritys on vaihtunut eikä tieto avoinna olevista asioista ole siirtynyt seuraavalle taholle.
Kai Haarma
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölehti 6/2018
