Taloyhtiön tarpeettoman tilan hyödyntäminen uudenlaiseen käyttöön on joissain tapauksissa läpihuutojuttu, toisinaan taas monimutkaisempi prosessi. Kaikki alkaa huolellisesta selvittelytyöstä.
Korona-aika on saattanut kannustaa yhä useamman taloyhtiön osakkaita katsomaan yhteisiä ja vajaalle käytölle jääneitä tiloja uusin silmin. Kenties asukkaat toivovat, että tarpeettomaksi jäänyt varastotila muutetaan vihdoinkin kuntosaliksi tai kellarin uumenissa avautuvat tyhjät neliöt remontoidaan viinikellariksi. Pienilläkin uudistuksilla voi olla pitkällä tähtäimellä suuri vaikutus asukkaiden viihtyvyyteen sekä taloyhtiön maineeseen ja asuntojen arvoon.
Kun käyttötarkoituksen muutosta mietitään, lakiasiat, rakennusluvat ja yhtiöjärjestys kannattaa käsitellä heti alkuun. Missään nimessä työhön ei pidä ryhtyä hätiköiden.
– Alkuun kannattaa selvittää tarkasti millaisesta tilasta on kyse ja mihin käyttötarkoitukseen se soveltuu. Tilan tekniset ominaisuudet voivat rajoittaa tilan käyttämistä tiettyyn tarkoitukseen. Lisäksi täytyy varmistaa, tarvitaanko muutokselle kaupungin toimenpidelupa tai rakennuslupa, ja miten esimerkiksi paloturvallisuus huomioidaan, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.
Mitä sanoo yhtiöjärjestys?
Jos taloyhtiössä heräilee innostusta tilojen uusiokäyttöön, kannattaa asukkaiden tahtotila kartoittaa asiakaskyselyillä. Samalla saattaa löytyä uusia kiinnostavia näkökulmia ja ehdotuksia tulevaan projektiin. Jos asukas toisensa perään antaa ehdotukselle vihreää valoa, asiassa päästään askel eteenpäin.
Tämän jälkeen on aika ottaa esiin taloyhtiön yhtiöjärjestys. Mikäli siinä mainitaan esimerkiksi vähäiselle käytölle jäänyt varastotila, tilan käyttötarkoitusmuutoksesta päätetään yhtiökokouksessa. Näin siksi, että yhtiöjärjestyksen muuttamisen tarvitaan aina vähintään kahden kolmasosan määräenemmistö. Samoin toimitaan myös silloin, kun vaikkapa liikehuoneen omistaja kaavailee huoneistonsa remontoimista asunnoksi. Jos yhtiöjärjestyksessä on edellä mainittua tiukemmat säännöt yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, luonnollisesti niitä pitää noudattaa.
Mikäli muutettavaa tilaa ei ole tarkemmin määritelty yhtiöjärjestyksessä, eikä yhtiöjärjestystä näin ollen tarvitse muuttaa, on uudistuksen läpivieminen helpompaa. Tällaisessa tapauksessa hallitus voi lähtökohtaisesti päättää yhtiön hallinnassa olevien tilojen käytöstä.
On kuitenkin tärkeää huomioida, että hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen niihin toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia ja vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta.
– Epätavallisista ja vastikemaksuihin vaikuttavista tilojen käyttötarkoituksen muutoksista on tarpeen päättää yhtiökokouksessa. Jos yhtiöjärjestystä ei tarvitse muuttaa, yhtiökokous voi päättää muutoksesta normaalilla ääntenenemmistöllä, Furuhjelm tarkentaa.
Jos muutettavaksi suunnitellut tilat, vaikkapa vintin häkkivarastot, on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakashallintaan, käyttötarkoituksen muutokseen pitää saada yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksen lisäksi suostumus kaikilta niiltä osakkailta, joiden hallinnassa olevaan tilaan muutos vaikuttaa.
Sovitaan säännöt
Remontin jälkeen on muutamia huomioitavia asioita, ennen kuin uusi tila voidaan avata asukkaille. Hallituksen tehtävä on huolehtia siitä, että tila on turvallinen ja asukkaat osaavat käyttää sitä oikein. Lisäksi tässä vaiheessa voi olla tarpeen laatia huoltoyhtiön kanssa ylläpito- ja huoltosopimus.
– Jos esimerkiksi taloyhtiöön on rakennettu kuntosali, on tärkeää sopia siitä, kuka valvoo tilan kuntoa ja huolehtii siitä, että huone ja laitteet ovat turvallisia käyttää, Furuhjelm muistuttaa.
Tarkat käyttöohjeet ja järjestyssäännöt saatetaan kaikkien tietoisuuteen, ennen kuin ovet avataan.
Tarpeeton tila uusiokäyttöön, näin projekti etenee:
- Kartoitetaan laajempaa innostusta asukaskyselyillä.
- Selvitetään päätöksenteko.
- Hallitus tekee selvitystöitä kustannuksista lupa-asioihin ennen yhtiökokousta.
- Hallitus käy ennakkoneuvottelut rakennusvalvonnan kanssa ja selvittää, mikä kaikki on mahdollista, mitä projektissa pitää huomioida ja tarvitaanko muutokseen viranomaisen lupaa.
- Asia käsitellään yhtiökokouksessa ja suoritetaan äänestys.
- Rakennusluvan hakeminen, jos sellaista tarvitaan.
- Remontti alkaa.
- Laaditaan tilan käyttöohjeet/järjestyssäännöt, joissa huomioidaan myös turvallisuusasiat.
- Solmitaan tarvittaessa huoltoyhtiön kanssa sopimuksen uuden tilan ylläpidosta ja huollosta.
