Myyjän antama virheellinen tieto asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista voi myöhemmin tuoda odottamattomia lisäkustannuksia ostajalle. Taloudellinen virhe asuntokaupassa on vältettävissä, kunhan molemmat osapuolet täyttävät huolellisesti heille kuuluvan vastuunsa kaupantekohetkellä.
Taloyhtiöissä kunnossapitovastuun jakautuminen määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä, kun taas osakkaat huolehtivat huoneistojensa sisäosien kunnossapidosta. Tämän vastuunjaon sisäistäminen on erityisen tärkeää, kun asunto vaihtaa omistajaa: Taloyhtiön suorittamat ja suunnitteilla olevat korjaukset sekä niiden laajuus voivat vaikuttaa huomattavasti asunnon tuleviin ylläpitokustannuksiin, jotka näkyvät yhtiövastikkeessa. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén kertoo, että tästä syystä myyjän on annettava ostajalle lain vaatimat, perusteelliset tiedot taloyhtiön talouteen vaikuttavista seikoista. Mikäli myyjä laiminlyö tämän tiedonantovelvollisuuden, hän voi myöhemmin joutua vastaamaan taloudellisesta virheestä.
Keskusteluistakin tulee kertoa
Taloudellinen virhe asuntokaupassa viittaa toisin sanoen tilanteeseen, jossa myyjä on antanut ostajalle väärää tai harhaanjohtavaa tietoa asunnon omistukseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista. Virheelliset tiedot voivat koskea esimerkiksi yhtiövastiketta, osakkeisiin koskevan velkaosuuden määrää tai taloyhtiön tilaa yleisesti.
Kaikki keskeiset tiedot taloyhtiöstä löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, johon ostaja pääsee tutustumaan kaupantekotilanteessa. Jos isännöitsijäntodistuksessa esiintyy virheitä esimerkiksi vastikkeiden tai huoneistokohtaisen lainaosuuden osalta, myyjä kantaa myös niistä vastuun. Siksi on suositeltavaa, että asunnonmyyjä tarkistaa isännöitsijäntodistuksen tiedot huolellisesti.
– Jos myyjällä on tiedossaan taloyhtiössä aiemmin käyty keskustelu tulevasta remontista, tästäkin tulee kertoa ostajalle – vaikka päätöksiä remontista ei olisi vielä virallisesti tehty eikä kustannusarvioita määritelty. Mahdollinen tuleva hanke voi tuoda ostajalle taloudellisia sitoumuksia, joten hänen kuuluu saada siitä tietoa jo ennen kaupan solmimista, Sallmén selventää.
Ostajalla voi olla taloudellisen virheen perusteella oikeus vaatia kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Edellytyksenä on, että annetun tiedon voidaan olettaa kohtuudella vaikuttaneen kaupan syntyyn. Lisäksi arvioinnissa huomioidaan, olisiko ostajan pitänyt havaita virhe ennen kaupantekoa niin sanotulla tavanomaisella huolellisuudella.
Taloudellinen virhe voi olla myös salainen
Salaisessa virheessä on kyse siitä, että kaupan jälkeen ostajalle on joko suoraan tai yhtiön kautta tullut sellaisia taloudellisia velvoitteita, joista myyjäkään ei ollut tietoinen asunnon myyntihetkellä. Koska tilanne on tullut molemmille osapuolille yllätyksenä, kyse ei ole myyjän tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta.
Salainen taloudellinen virhe voi liittyä esimerkiksi piilossa oleviin yhtiövelkoihin, tuleviin merkittäviin remontteihin tai muuhun taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen vaikuttavaan seikkaan, jota ei ole saatettu ostajan tietoon. Myyjä voi joutua vastuuseen salaisesta virheestä, jos sen katsotaan vaikuttavan olennaisesti kaupan kohteen arvoon tai käyttötarkoitukseen.
Tyypillisesti salainen taloudellinen virhe konkretisoituu tilanteessa, jossa asuntokaupan jälkeen yhtiön rakennuksessa tai muissa huoneistoissa havaitaan isoja korjaustarpeita. Kustannukset peritään vastikkeen kautta osakkeenomistajilta, jolloin ostajalle muodostuu kaupasta ylimääräinen taloudellinen vahinko.
– Tapaukset liittyvät usein 1960- tai 1970-luvun rivi- tai paritaloyhtiöissä havaittuihin alapohjan mikrobivaurioihin. Äärimmäisissä tilanteissa taloyhtiön on saatettava toteuttaa korjauksia, joiden kustannukset voivat olla verrattavissa itse huoneistojen arvoihin, Sallmén kertoo.
Muista velvollisuutesi – näin suojaudut taloudelliselta virheeltä
Sekä asunnon ostajalla että myyjällä on tiettyjä velvollisuuksia, joiden tarkoitus varmistaa asuntokaupan oikeudenmukaisuus ja sujuvuus. Laki asettaa ostajalle ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden. Se tarkoittaa lakitermein ostajan velvollisuutta tarkastaa asunto ”normaalilla huolellisuudella”. Lisäksi ostajan tulee perehtyä huolellisesti kaikkiin asuntoa ja taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin ennen ostopäätöstä. Etenkin kunnossapitosuunnitelmaan on syytä tutustua tarkasti. Jos ostaja rikkoo selonottovelvollisuuttaan, hän voi menettää oikeutensa vaatia myöhemmin myyjältä korvauksia virheistä tai ominaisuuksista, jotka olisi pitänyt huomata tarkastuksessa.
”Jos myyjä huomaa ennen kaupantekoa antaneensa virheellistä tietoa tai jättäneensä kertomatta olennaisia seikkoja, hänen on viipymättä korjattava tilanne antamalla oikeat tiedot.”
Myyjän velvollisuuksiin kuuluu puolestaan antaa kattava ja rehellinen kuvaus asunnon ja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Tämä tarkoittaa kaikkien tiedossa olevien, olennaisten tietojen jakamista ostajalle, kuten tiedot tulevista remonteista, yhtiövastikkeen suuruudesta ja mahdollisista lainoista.
– Jos myyjä huomaa ennen kaupantekoa antaneensa virheellistä tietoa tai jättäneensä kertomatta olennaisia seikkoja, hänen on viipymättä korjattava tilanne antamalla oikeat tiedot. Mikäli taloudellinen virhe tulee ilmi kaupan jälkeen, myyjän on oltava valmis neuvottelemaan ostajan kanssa asianmukaisista korjaavista toimenpiteistä, Sallmén ohjeistaa.
Kaupan jälkeen syntyneissä erimielisyyksissä kannattaa kiinteistöjuristiin olla yhteydessä jo varhain. Tapauksissa selvitetään ensin, onko ostajan vaatimuksille perustetta vai ei. On luonnollista, että tilanne näyttäytyy myyjän kannalta epäoikeudenmukaiselta, jos hänellä ei itselläänkään ole ollut tietoa asioista.
– On kuitenkin niin, että liian korkea hinta viallisesta tuotteesta muodostaa lainsäädännön näkökulmasta ongelman. Riidoissa keskitytäänkin arvioimaan, vastaako myyty tuote – tässä tapauksessa asunto – sitä, mitä ostaja on kohtuudella voinut odottaa, Sallmén sanoo.
Sekä ostajan että myyjän on hyvä muistaa, että avoimuus, rehellisyys ja aktiivinen kommunikaatio ovat avainasemassa, kun asuntokaupassa pyritään välttämään taloudellinen virhe.
Kuva: Shutterstock
