Kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden välillä on merkittäviä eroja, jotka vaikuttavat niin yhtiön toimintaan kuin osakkeenomistajien oikeuksiin. Niiden ymmärtäminen on oleellista etenkin ”sekataloissa”, joissa yritysten ja asukkaiden intressit voivat törmätä.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (KKOY) on lähtökohtaisesti hyvin samankaltainen kuin asunto-osakeyhtiö (ASOY). Molemmat yhtiömuodot antavat oikeuden omistaa ja hallita tiettyjä tiloja, kuten huoneistoja tai liiketiloja, yhtiön omistamassa kiinteistössä. Yhtiöiden ensisijaisena tarkoituksena on siis ylläpitää ja hallinnoida kiinteistöä osakkeenomistajien hyväksi ilman voiton tavoittelua.
Yhtiömuotojen erojen ymmärtäminen on tärkeää, jotta isännöitsijät, hallitusten jäsenet, osakkeenomistajat ja potentiaaliset huoneistojen ostajat voivat tehdä tietoisia päätöksiä kiinteistön hallinnasta, omistuksesta tai käytöstä.
Asunto-osakeyhtiöissä yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on rajattu osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi, kun taas keskinäisistä kiinteistöosakeyhtiöistä yli puolet ovat muussa käyttötarkoituksessa. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä voi olla esimerkiksi vain liikehuoneistoja ja toimistoja, mutta Suomesta löytyy runsaasti niin sanottuja sekataloja, joissa on myös asuntoja.
Sovellettava laki ratkaisee
Kiinteistöosakeyhtiössä asuvan tai sitä työkseen hallinnoivan tulee selvittää, mitä lakia yhtiössä sovelletaan. Tieto tästä löytyy ensisijaisesti yhtiöjärjestyksestä. On mahdollista, että kyseeseen tulee asunto-osakeyhtiölaki, osakeyhtiölaki tai käytössä voivat olla osin molemmat.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö saa käytännössä itse valita ja määritellä yhtiöjärjestykseen, kumpaa lakia sen toiminnassa sovelletaan. Jos tieto tästä puuttuu kokonaan, kysymyksen ratkaisee yhtiön perustamisvuosi. Vuonna 1992 tai sen jälkeen perustettuihin yhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (ASOYL), kun taas sitä aiemmin perustetuissa yhtiöissä noudatetaan osakeyhtiölakia (OYL).
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Kai Haarma kertoo kohtaavansa lähes päivittäin työssään haasteita, jotka liittyvät asumisen hallinnointiin keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä.
– On yleistä, että yhtiö uskoo, että sen hallinnassa sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Kun sitten yhtiöjärjestystä katsoo tarkemmin, näin ei olekaan. Väärän lain soveltamisesta voi joskus jopa syntyä ikäviä väärinkäsityksiä esimerkiksi kunnossapitovastuukysymyksissä, Haarma sanoo.
Osakeyhtiölaki ei taivu sujuvan asumisen vaatimuksiin
Jos yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, vastikkeenmaksuperiaatteet määräytyvät samalla tavalla kuin asunto-osakeyhtiössä: yhtiöjärjestys määrittelee vastikkeenmaksuperusteen ja yleensä yhtiökokous päättää vastikkeiden suuruudesta. Jokainen osakkeenomistaja on velvollinen lakiin perustuen maksamaan oman osuutensa yhteisistä kuluista. Vastikkeilla katetaan yhtiön menot, jotka aiheutuvat muun muassa kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta.
OYL ei sen sijaan sisällä erityissäännöksiä esimerkiksi yhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovastuunjaosta, osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuudesta, osakkaan muutostyöoikeudesta tai yhtiön hallintaanottomenettelystä. Lisäksi osakeyhtiölaissa mainittu yhtiökokouskutsun vähimmäiskutsuaika on lyhyempi kuin asunto-osakeyhtiöissä.
Jos yhtiöllä ei ole esimerkiksi mahdollisuutta hallintaanottoon ja maksuvaikeuksiin ajautuneen osakkaan vastikerästien kuittaamiseen huoneiston vuokratuloilla, suurosakkaan ajautuminen maksukyvyttömyyteen voisi ajaa yhtiön ja muut osakkaat taloudellisen ahdinkoon.
– Tämän tyyppisten ongelmien syntyminen voidaan välttää asianmukaisin yhtiöjärjestysmääräyksin, jotta yhtiön ja sen osakkaiden arki saadaan sujumaan. Yhtiöjärjestykseen voidaan esimerkiksi lisätä kohta, jossa määritellään huoneiston hallintaanoton tapahtuvan asunto-osakeyhtiölain nojalla, Harmaa kertoo.
Entä jos asukkaiden ja yritysten intressit eivät kohtaa?
Niissä sekataloissa, joissa liiketilojen omistajat muodostavat enemmistön keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkaista, asukkaille saattaa aiheutua hankaluuksia. Suomesta löytyy esimerkkejä keskinäisistä kiinteistöosakeyhtiöistä, joissa isot liiketilojen omistajat ovat omien tilojensa osalta huolehtineet putkistojen ja rakenteiden ylläpidosta, eivätkä siksi halua osallistua asukkaiden huoneistojen kuluihin.
Kun enemmistö saa yhtiökokouksessa päättää korjauksista voi tämä helposti johtaa tilanteeseen, jossa tarpeellisia korjauksia jää tekemättä. Tällöin kiinteistön arvo heikentyy pitkällä aikavälillä ja asumismukavuus heikkenee.
– Onneksi nämä tilanteet ovat poikkeuksellisia. Jos ongelmiin törmätään, olisi hyvä saada enemmistöomistajat ymmärtämään, että kiinteistön ja rakennuksen kunnossa pitäminen on kaikkien edun mukaista, ja että yhtiön johdolla on myös velvollisuus huolehtia kaikkien osakkaiden edusta ja kiinteistön kunnosta, Haarma korostaa.
Ota yhteyttä:
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy tarjoaa asiantuntevaa juridista apua asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön hallintoon liittyvissä juridisissa kysymyksissa. Laita meille viestiä tästä!
Kuva: Shutterstock
