Onko taloyhtiö taloudellisessa ahdingossa vai kykenevä selviytymään haastavistakin ajoista? Selvyyden saa tutustumalla tiettyihin avainasioihin.
Elämme mielenkiintoisia aikoja: inflaatio laukkaa, korot nousevat ja maailman geopoliittinen tilanne kiristyy. Makrotalouden muutokset heijastuvat yli 90 000 suomalaisen asunto-osakeyhtiön talouteen ja sitä kautta jokaisen taloyhtiön osakkeenomistajan päivittäiseen elämään. Tämänhetkisessä maailmantilanteessa taloyhtiön ylivelkaantuminen ei ole toivottavaa, mutta kuitenkin osalla taloyhtiöistä valitettava tosiasia. Seuraavassa käyn läpi muutamia esimerkkejä, joista voi päätellä, miten taloyhtiöllä sujuu taloudellisesti.
1. Velan määrä
Ylivelkaantumisen selkein merkki on velan määrä eli ylivelkaantuneella taloyhtiöllä sitä on yksinkertaisesti liikaa. Velan määrä tulee suhteuttaa ennen kaikkea yhtiön kokoon. Mitä isompi yhtiö, sitä enemmän maksajia. Näin ollen suurikaan velkamäärä ei välttämättä ole liikaa, jos yhtiössä on paljon huoneistoja. Huoneistojakaumassa on hyvä huomioida myös liikehuoneistojen määrä ja niiden vastikevastuu suhteessa asuinhuoneistoihin.
Yhtenä indikaattorina siitä, että taloyhtiö on ylivelkaantunut, voidaan pitää myös vertailua huoneistosta maksettavien yhtiövastikkeiden ja huoneistosta saatavan vuokratulon välillä. Mikäli huoneiston kuukausittainen yhtiövastike ylittää huoneistosta saatavan kuukausivuokran, tilanne ei ole hyvä. Edelleen, mikäli huoneiston osuus yhtiön nettoveloista on enemmän kuin huoneiston arvo, on tilanne vieläkin huonompi. Tällöin huoneiston käypä arvo on käytännössä negatiivinen tai nolla.
2. Velan käyttökohde
Yhtiön taloudellisesta tilanteesta kertoo myös se, mihin velkarahaa käytetään. Suuret korjaushankkeet ymmärrettävästi rahoitetaan velkarahalla, mutta jos yhtiö joutuu päivittäisiin hoitomenoihinsa ottamaan ulkopuolista velkaa, voi tämä olla merkki ylivelkaantuneesta yhtiöstä.
3. Korjausten lykkääminen
Taloyhtiön ylivelkaantumisesta voi kertoa myös yhtiön toimien puute rakennusten kunnossapidossa. Kovasti velkaantunut yhtiö useimmiten lykkää välttämättömiäkin korjauksia niin pitkälle kuin mahdollista, ja välillä sen ylikin. Tällöin jo valmiiksi velkainen yhtiö on myös korjausvelkainen. Ylivelkaantumisesta voi kertoa myös se, että taloyhtiö ei enää saa korjauksia varten pankista lainaa.
4. Alijäämäinen hoitovastikejäämä
Vastikerahoituslaskelma on äärimmäisen tärkeä taloyhtiön talouden indikaattori. Se ei suoraan kerro yhtiön velkaantumisesta, mutta antaa erinomaisen kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Vastikerahoituslaskelmaan merkattava hoitovastikejäämä voi olla joko ylijäämäinen, jolloin hoitotuottoja on kerätty hoitokuluja enemmän, tai alijäämäinen, jolloin hoitokuluihin on mennyt hoitotuottoja enemmän varoja.
Siirtyvä hoitovastikejäämä kertoo tilikauden hoitovastikejäämän lisättynä aiempien tilikausien kumulatiivisella jäämällä. Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että taloyhtiön siirtyvän hoitovastikejäämän tulisi olla 2–3 kuukauden vastikekertymän verran ylijäämäinen. Taloudellisessa ahdingossa olevan yhtiön siirtyvä hoitovastikejäämä voi olla vahvasti alijäämäinen. On kuitenkin hyvä muistaa, että hoitovastikejäämää tulee tarkastella aina usean tilikauden ajalta.
Rasmus Kanerva,
lakimies, OTM
