Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään vuokralaisen irtisanomissuojasta. Laissa turvataan vuokralaiselle niin sanottu välitön ja välillinen irtisanomissuoja.
Välitön irtisanomissuoja oikeuttaa tuomioistuimen vuokralaisen vaatimuksesta julistamaan irtisanomisen tehottomaksi, jos vuokrasuhteen irtisanomisperusteena on vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettävää vuokraa ei tämän johdosta voida pitää kohtuullisena. Sekä tilanteessa jossa irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muutoin pidettävä kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Vuokrasuhteen aikana vuokranantaja ei siis voi yksipuolisesti korottaa vuokraa vaan korottaminen edellyttää aina joko sopimista tai vuokrasopimukseen otettua ehtoa vuokran tarkistusmenettelystä. Vuokralaisen välillisellä suojalla tarkoitetaan sitä, että jos vuokrasuhde on irtisanottu sellaisella perusteella jota ei voida pitää lain perusteella hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella voi olla oikeus saada vahingonkorvausta.
Irtisanomisen perusteella ei voi olla vuokran nostaminen kohtuuttoman korkeaksi
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että irtisanomisperusteen hyvän tavan mukaisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti. Lähtökohtana on se, että käytetyn irtisanomisperusteen tulee olla todellinen. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon muun muassa vuokrasuhteen kesto, irtisanomisen peruste sekä vuokralaisen ja vuokranantajan olosuhteet. Pätevinä irtisanomisperusteina voidaan oikeuskirjallisuuden mukaan esimerkiksi pitää aikaisemmassa laissa mainittuja laillisia perusteita, kuten asunnon ottamista omaan käyttöön, asunnon myyntiä tai näihin verrattavaa syytä. Irtisanomista ei voida pitää hyvän tavan mukaisena, jos irtisanomisen todellisena perusteena on pyrkimys nostaa vuokra kohtuuttoman korkeaksi tai jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muuten pidettävä kohtuuttomana.
Asunnon myymistä on pidetty hyväksyttävänä perusteena
Tapauksessa KKO 2018:18 vuokranantaja oli irtisanonut toistaiseksi voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrasopimuksen noin kahden kuukauden kuluttua sopimuksen tekemisestä, koska hän aikoi myydä asunnon. Irtisanomisilmoituksen mukaan irtisanomisaika oli neljä kuukautta. Korkeimmassa oikeudessa oli kysymys siitä, oliko irtisanominen ollut hyvän tavan vastainen siten, että vuokralaisilla oli oikeus saada korvausta. Vaikka vuokralaiset olivat tienneet vuokranantajan ensisijaisen tarkoituksen myydä asunto, oli irtisanominen tullut heidän näkökulmastaan nopeasti ja siitä oli aiheutunut heille odottamatonta vaivaa. Kun laissa säädettynä lähtökohtana on, että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua ja kun vuokranantajan ei voitu katsoa toimineen vilpillisesti tai muuten hyvän tavan vastaisesti, korkein oikeus katsoi, että vuokralaisilla ei ollut oikeutta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n mukaiseen vahingonkorvaukseen.
