Tilaajan rakennuksessa on ilmennyt urakoitsijan takuuaikana virheitä, jotka urakoitsija on korjannut. Takuuajan päättymisen jälkeen virheet ilmenevät kuitenkin uudestaan. Miten tilanteessa toimitaan, kun kyse on YSE 1998 -ehtojen sääntelemästä urakasta.
YSE-ehtojen 29 §:n mukaan rakennuksen takuuaika on kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta, tai jos vastaanottotarkastusta ei pidetä, takuuaika alkaa rakennuskohteen käyttöönottopäivästä. Tämä takuuaika on eräänlainen koeaika. Takuuaikana ilmenneet virheet oletetaan aiheutuneen urakoitsijasta ja urakoitsija on ne velvollinen korjaamaan.
Mikäli urakoitsija kiistää vastuunsa takuuaikana ilmenneistä virheistä, urakoitsijalla on todistustaakka siitä, että virheet ovat aiheutuneet urakoitsijasta riippumattomasta syystä. Tällaisia virheitä ovat lähinnä virheellisen käytön tai kulumisen tai huollon laiminlyönnin seurauksena ilmenneitä asioita. Myös takuuaikana paljastuneet tilaajan suunnittelijan suunnitteluvirheet ja tilaajan virheelliset materiaalivalinnat voivat olla seikkoja, joiden seurauksena urakoitsija vapautuu takuuajan vastuustaan.
Virheen korjaustapa
Lähtökohtaisesti urakoitsijan korjausvastuulle takuuaikana kuuluvat kaikki ne suoritukset, jotka edellyttävät sen virheellisen suorituksen saattamista sopimuksenmukaiseen kuntoon. Urakoitsijan vastuu ei rajoitu pelkkään virheen korjaamiseen, vaan se ulottuu myös kaikkeen siihen, mikä liittyy virheen korjaukseen kuten suojaukset, purkutyöt, rakentamistyö ja siivoukset. Korjaus voi edellyttää jopa korjaustoimien ulottamista sen oman urakka-alueen ulkopuolelle ja kokonaan toisen urakoitsijan suoritukseen, jos tällainen toimi on välttämätön virheen korjaamiseksi.
KKO on ratkaisussaan 2001:14 edellyttänyt aliurakoitsijan vedeneristeen korjauksen käsittävän myös vedeneristeen päällä olevien toisen urakoitsijan rakentamien rakenteiden purkamisen ja uudelleen tekemisen, kun kyse on ollut virheiden poistamiseksi välttämättömästä toimenpiteestä.
Urakoitsijalla on takuuaikana oikeus päättää korjaustapa edellyttäen, että se täyttää urakkasopimuksen sisällön, säännökset ja määräykset sekä muutoinkin hyvän rakennustavan vaatimukset. Tilaajalla voi olla tapauskohtaisesti oikeus kieltäytyä korjauksesta, jos on painavia syitä olettaa korjauksen epäonnistuvan tai korjauksia on yritetty tehdä useita kertoja jo takuuaikana niissä onnistumatta. Osapuolet voivat myös luonnollisesti sopia keskenään korjaustavasta.
Jos takuuajan päättymisen jälkeen ilmenee virheitä, tarkastellaan urakoitsijan vastuuta takuuajan jälkeisen vastuun kautta (YSE 30 §). Urakoitsijan vastuu on tällöin olennaisesti rajoitetumpi kuin takuuajan vastuu. Tällöin tilaajan tulee osoittaa, että virhe on aiheutunut törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole voinut kohtuuden mukaan havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Virheet takuuajan päättymisen jälkeen
Vaikeita tilanteita syntyy siitä, mikä on urakoitsijan vastuu takuuaikana tehdyistä korjauksista, jos vastaavat virheet ilmenevät myöhemmin takuuajan päättymisen jälkeen. Tällöinhän tilaaja on jo usein vapauttanut takuuajan vakuuden ja olettaa asian olevan lopullisesti kunnossa. YSE-ehdoissa ei ole määritelty sitä, että takuuaikana tehty korjaus aikaansaisi uuden vastaavan pituisen takuuajan. Mikään ei kuitenkaan estä osapuolia sopimasta jollekin korjaukselle erillisestä pidennetystä takuuajasta ja joskus näin toimitaankin.
”Käytännössä ratkaisut joudutaan tekemään tapauskohtaisesti. Kuluneella ajalla voi olla merkitystä arviossa.”
Jos kerran takuuaikana korjatut virheet ilmenevät uudestaan takuuajan päättymisen jälkeen, indikoi se, ettei korjauksia ole alun perin tehty riittävässä laajuudessa tai urakkasopimuksen, säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla; eli takuuvastuuta ei ole siten täytetty asianmukaisesti.
Käytännössä ratkaisut on tehtävä tapauskohtaisesti. Kulunut aika voi vaikuttaa arviointiin. Jos virhe ilmenee pian takuuajan päättymisen jälkeen, se voi viitata edelleen takuuvastuun piiriin kuuluvaan vastuuseen. Lisäksi, jos korjausta on yritetty tehdä useita kertoja, vahvistaa se yhteyttä virheelliseen takuuvastuun täyttämiseen.
Vanhemmassa välimiesoikeuden ratkaisussa on korostettu sitä, että takuuaikana korjattavat puutteet on korjattava siten, ettei takuuaikana havaitun tapaiset puutteellisuudet välittömästi uusiinnu takuuajan jälkeen ja urakoitsijan vastuun on katsottu olevan käsillä esimerkiksi takuuaikana korjatuista katon vuodoista myös, kun vuotoja on ilmaantunut ilman aiheetonta viivytystä takuuajan päättymisen jälkeen. Toisinaan virhe ilmenee ajallisesti vasta paljon myöhemmin, tai virhe ei ilmene ylipäätään aivan samanlaisena kuin takuuaikana. Tällöin ollaan tilanteessa, jossa kyse ei välttämättä ole takuuaikana virheellisesti täytetystä suorituksesta. Rajanvedot voivat muodostua hyvinkin vaikeiksi.
Artikkeli on julkaistu Ajankohtaista Kiinteistöjuridiikasta 2020 -vuosijulkaisussamme, joka julkaistaan alkuvuodesta. Kirjoittajana asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen.
