Asuinhuoneiston alivuokraukseen ja huoneiston muuhun luovuttamiseen liittyvät kysymykset ovat viime aikoina olleet usein esillä erityisesti liittyen lyhytaikaiseen majoitustoimintaan. Tällaisessa majoitustoiminnassa vuokralainen vuokraa huoneistoa tai sen osaa esimerkiksi Airbnb-sivuston tai muun palvelun kautta lyhyeksi ajaksi esimerkiksi matkailijoiden käyttöön. Majoitustoimintaan liittyneessä keskustelussa on esitetty erilaisia tulkintoja siitä, onko tällaista majoitustoimintaa mahdollista kieltää esimerkiksi vuokrasopimuksessa vai onko vuokralaisen harjoittama majoitustoiminta pakko sallia. Näkemykset asiasta ovat olleet ristiriitaisia.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (AHVL) on säännökset niistä tilanteista, joissa vuokralainen saa luovuttaa koko huoneiston toisen käytettäviksi. Lisäksi laissa on säädetty vuokralaisen oikeudesta antaa osa huoneistosta toisen käytettäväksi (ns. alivuokraus). Koska lain säännökset eroavat toisistaan riippuen siitä, luovutetaanko koko huoneisto vaiko vain sen osa, myös lyhytaikaisen majoitustoiminnan osalta on tärkeä erottaa eri tilanteet.
AHVL:n mukaan vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen. Alivuokrausta ei voida vuokrasopimuksessa tai muutoinkaan kieltää; AHVL 26 §:n mukaan tällainen ehto olisi suoraan lain nojalla mitätön.
Alivuokrausta lukuun ottamatta vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi. Täysin poikkeukseton ei tämäkään sääntö ole, sillä esimerkiksi eräissä AHVL:ssa säädetyissä tilanteissa vuokralaisella voi olla oikeus siirtää koko vuokraoikeus huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle. Vuokraoikeuden siirrossa on kuitenkin kyse tilanteesta, jossa vuokralainen itse ei enää jatka vuokrasuhteen osapuolena, vaan siirronsaaja tulee hänen tilalleen.
Vuokralainen saa lisäksi käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Pääsääntöisesti vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa. Lisäksi vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia itse oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Nämä tilanteet eivät kuitenkaan yleensä liity nyt kyseessä olevaan majoitustoimintaan.
Arvioitaessa lyhytaikaisen majoitustoiminnan hyväksyttävyyttä keskeiseksi kysymykseksi nousee se, vuokrataanko majoitustoiminnassa enintään puolta huoneistosta. Jos vuokrataan, kyse on AHVL 17 §:ssä sallitusta alivuokrauksesta, mutta mikäli majoitustoimintaan vuokrataan yli puolta huoneistosta, kyse ei ole alivuokrauksesta, vaan ilman vuokranantajan lupaa kielletystä huoneiston luovutuksesta.
AHVL:ssa ei ole säännöstä siitä, miten laissa mainittu enintään puolet huoneistosta tulee käytännössä laskea. Periaatteessa mahdollisia laskentatapoja on runsaasti: laskentatavaksi voidaan ajatella ainakin puolta pinta-alasta, puolta huoneiden lukumäärästä tai puolta käytön ajallisesta määrästä. Oikeuskirjallisuudessa on tulkintasuositukseksi esitetty (asuin)huoneiden lukumäärää.
Edellä sanotusta laskentatavasta johtuu, ettei yksiössä voi olla koskaan kyse AHVL:ssa tarkoitetusta alivuokrauksesta. Kun yksiössä on määritelmällisesti yksi huone, ei ole mahdollista luovuttaa enintään puolta huoneiden lukumäärästä. Näin ollen vuokralaisen harjoittama lyhytaikainen majoitustoiminta ei siis ole sallittua, kun vuokrakohteena on yksiö. Jos sen sijaan vuokrauskohde on useampiasuntoinen huoneisto, voi kyse olla AHVL:ssa tarkoitetusta sallitusta alivuokrauksesta, joka vuokranantajan on pakko sallia.
Jos kyse ei ole sallitusta alivuokrauksesta, vuokranantajalla on AHVL:n mukaan oikeus jopa purkaa vuokrasopimus sillä perusteella, että huoneisto tai sen osa on luovutettu toisen käytettäväksi. Purkaminen voi tapahtua ilman varoitusta.
Lyhytaikainen majoitustoiminta ei ole kuitenkaan sallittua edes vuokranantajan luvalla, mikäli lyhytaikainen majoitustoiminta on kielletty taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Jos toiminta on yhtiöjärjestyksen vastaista, voi taloyhtiöllä olla asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus ottaa osakehuoneisto hallintaansa.
Lähtökohtana asiaan liittyneissä puheenvuoroissa on pidetty sitä, että majoitustoiminnassa on sinällään kyse asumisesta eikä majoitustoiminta siten tarkoita huoneiston käyttämistä muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin asuinhuoneiston vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty. Vaikka tämä lähtökohta vaikuttaa sinällään ymmärrettävältä, eroaa lyhytaikainen majoitustoiminta kuitenkin tosiasiassa huomattavasti tavanomaisesta asumisesta, esimerkiksi huoneiston kulumisen, nopean asukkaiden vaihtumisen aiheuttamien häiriöiden tai vaikkapa vedenkulutuksen osalta. AHVL:n sanamuotoon perustuvaa tulkintaa majoitustoiminnan sallittavuudesta on siten vaikea pitää ongelmattomana.
Lyhytaikaiseen majoitustoimintaan liittyvien tulkintaongelmien poistamiseksi olisi hyvä, että toiminnan sallittavuudesta saataisiin oikeuskäytäntöä, jopa korkeimman oikeuden prejudikaatti eli ennakkopäätös. Lyhytaikaisen majoitustoiminnan suosiosta johtuen siihen liittyvät kysymykset nimittäin koskettavat yhä useampaa vuokralaista ja vuokranantajaa.
Kiinteistölehti 2/2015
