Lisärakentaminen on taloyhtiölle varteenotettava mahdollisuus varautua tulevien korjaushankkeiden rahoittamiseen.
Lisärakentaminen tarkoittaa konkreettisesti sitä, että taloyhtiöön rakennetaan lisää asuin- tai liikehuoneistoja. Tämä voi tapahtua esimerkiksi rakennusta korottamalla, laajentamalla tai rakentamalla entiseen ullakkotilaan asuntoja. Tällä hetkellä lisärakentaminen keskittyy pääasiassa muutamiin kasvukeskuksiimme, koska toiminnan taloudellinen kannattavuus riippuu rakennusoikeuden arvosta.
Vanhemmilla taloyhtiöillä saattaa olla nykypäivän mittapuulla suuria tontteja, joita myymällä tai vuokraamalla voi saada lisää varoja. Koska tämä ei kuitenkaan tuo itse taloyhtiöön uusia huoneistoja ja osakkeita, rajaan ne kirjoituksessani lisärakentamisen ulkopuolelle.
Lisärakentaminen voi synnyttää kiivasta keskustelua
Lisärakentamisella saavutettavat hyödyt ovat lähinnä taloudellisia: Taloyhtiö saa varoja lisärakentamiseen liittyvässä suunnatussa osakeannissa osakkeiden merkintähintana ja samalla myös yhtiövastikkeen maksuvelvollisten määrä lisääntyy. Lisärakentamisen myötä taloyhtiön kustannuksia jaetaan aiempaa suuremman neliö- tai osakemäärän kesken.
Lisärakentamishankkeeseen liittyy muutamia potentiaalisia sudenkuoppia, jotka on hyvä tiedostaa ja tunnistaa ennakolta. Lisärakentamishanke saattaa ensinnäkin herättää joissakin osakkeenomistajissa vastustusta. Yksi ei välttämättä lainkaan pidä esimerkiksi siitä ajatuksesta, että ylimmän kerroksen huoneisto ei jatkossa olisikaan korkeimmalla. Toista taas saattaa häiritä lisärakentamisesta aiheutuvat rakennustyöt tai rakennuksen julkisivun muutokset. Vahva lähtökohta kuitenkin on, että yksittäiset osakkaat eivät voi estää lisärakennushankkeen toteuttamista, jos valtaosa osakkaista on sen kannalla. Viime kädessä asian ratkaisee tuomioistuin, mutta ratkaisua odotellessa kuluu runsaasti aikaa ja euroja. Lisärakentamista koskevat taloyhtiön sisäiset erimielisyydet on aina parasta käsitellä ja ratkaista muilla tavoin.
Sopimukset kuntoon, rakentaminen varman päälle
Lisärakentamishankkeen onnistunut toteutus edellyttää useita sopimuksia. Osakkeiden merkintäsopimus ja uusien tilojen rakentamista koskeva sopimus täytyy laatia huolellisesti. Taloyhtiön tulee ehdottomasti valvonnan kautta varmistua siitä, että rakentamista koskevia ehtoja noudatetaan ja tekninen toteutus vastaa sovittua. Lisärakentaminen edellyttää väistämättä myös yhtiöjärjestyksen muuttamista. Yhtiöjärjestyksessä olisi hyvä huomioida se, että lisärakentamisen myötä taloyhtiössä on huoneistoja, joiden rakenteiden ja putkien/johtojen tulevien vuosien kunnossapitotarpeet saattavat erota radikaalisti toisistaan. Uusissa huoneistoissa saattaa myös olla järjestelmiä, joita ei vanhoissa ole.
Lisärakentamista koskevan päätöksenteon osalta on syytä todeta, että niihin liittyvistä suunnatusta osakeannista ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 pykälässä säädetyllä määräenemmistöllä, ellei taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Lisärakentamiseen liittyvien vaihto- ja reunaehtojen selvittämisen osalta on suositeltavaa kääntyä kiinteistöjuristin puoleen riittävän aikaisessa vaiheessa. Näin hanke pysyy oikeilla raiteilla lähdöstä maaliin.
Mikko Ravi,
asianajaja, varatuomari
