Urakoitsija vaati taloyhtiöltä jättikorvauksia peruuntuneesta linjasaneeraushankkeesta sopimusrikkomuksen perusteella. Oikeudessa selviteltiin, oliko urakkasopimus hyväksytty ennen virallisia allekirjoituksia.
Helsinkiläinen taloyhtiö aloitti loppuvuodesta 2017 neuvottelut urakoitsijan kanssa linjasaneerauksen toteuttamisesta. Tilaajan ja toimittajan välillä käytiin ensivaiheessa urakkatarjousneuvottelu, jonka jälkeen taloyhtiö vahvisti vievänsä asian keväällä kokoontuvan ylimääräisen yhtiökokouksen päätettäväksi. Tammikuussa järjestetyssä urakkasopimusneuvottelussa työn lopulliseksi hinnaksi määräytyi 2104,950 e/ m².
Pitkälle viety hanke kaatui, kun taloyhtiö ei yllättäen saanut projektilleen pankkilainaa. Vastoinkäymiset jatkuivat, sillä urakoitsija haastoi taloyhtiön oikeuteen sopimusrikkomuksen johdosta vaatien korvauksia menetetyn liikevoiton verran, yhteensä 139 198,31 euroa.
Helsingin käräjäoikeus hylkäsi kanteen, mutta asian käsittely jatkui Helsingin hovioikeudessa.
Linjasaneeraushanke hyväksyttiin, urakkasopimusta ei allekirjoitettu
Taloyhtiön ylimääräinen yhtiökokous pidettiin huhtikuussa 2018. Kokouskutsussa esitettiin, että hallitukselle myönnetään valtuudet solmia urakkasopimus kyseisen urakkafirman kanssa. Yhtiökokous hyväksyi esityksen ja tilaajan projektikonsulttina toimiva henkilö ilmoitti asiasta tekstiviestitse urakoitsijalle pian kokouksen jälkeen ”Moikka! Päättivät eilen illalla toteuttaa xxx saneerauksen.”
Samasta aiheesta käytiin keskustelu myös puhelimitse taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan ja remonttifirman edustajan välillä. Urakkasopimus oli tarkoitus allekirjoittaa asukasinfotilaisuudessa, kaksi viikkoa yhtiökokouksen jälkeen. Nimiä ei koskaan saatu paperiin, sillä tilaisuutta edeltävänä päivänä selvisi, että rahalaitokset eivät suostu rahoittamaan hanketta.
Ratkaisevia keskusteluja
Urakoitsija katsoi, että sopimus oli syntynyt keskustelujen yhteydessä heti yhtiökokouksen jälkeen. Niiden pohjalta urakoitsija aloitti sisäisesti projektin käynnistämiseen tähtäävät toimet, mikä lopulta merkitsi suuria taloudellisia menetyksiä.
Firman mukaan taloyhtiö ei koskaan kertonut heille aloitteensa urakkavalmistelut selvittämättä lainansaannin mahdollisuuksia. Lojaliteettiperiaatteen mukaan heillä oli ollut oikeus luottaa siihen, että sopijapuoli pitää heidät ajan tasalla kaikista asioista, joilla on merkitystä vastapuolelle.
Taloyhtiö puolestaan katsoi, että sopimusrikkomusta ei ollut syntynyt. Sen mukaan osapuolille oli selvää, että urakasta laaditaan kirjallinen sopimus YSE-sopimusasiakirjalle. Lisäksi taloyhtiö väitti urakoitsijan tienneen hankkeen rahoitukseen liittyvistä epäselvyyksistä. Taloyhtiön edustajalla ei ollut valtuuksia hyväksyä urakkaa eikä tämä ollut hänen tarkoituksensa lähettäessään tekstiviestiä.
Urakkafirma vetosi alalla vallitsevaan yleiseen käytäntöön, jonka mukaan urakkasopimuksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsija on saanut tiedon rakennuttajalta voimassa olevan tarjouksen hyväksymisestä. Taloyhtiön mielestä osapuolille oli selvää, että urakasta laaditaan kirjallinen sopimus YSE-sopimusasiakirjalle.
Hovioikeus totesi päätöksessään, ettei näyttöä löydy siitä, että projektikonsultilla olisi ollut oikeus edustaa taloyhtiötä ja sitoutua sen puolesta sopimukseen. Urakoitsijalle lähetetty tekstiviesti oli ollut luonteeltaan tiedotusluonteinen.
Ratkaisevaa sen sijaan oli toinen keskustelu: Saatuaan tekstiviestin urakoitsijan edustaja soitti taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Kun huomioitiin yhtiökokouksen päätös, tekstiviesti sekä aloitetut urakkavalmistelut, hovioikeus piti uskottavana sitä, että hallituksen puheenjohtaja on tässä puhelussa antanut suullisesti hyväksyvän vastauksen urakoitsijan tarjoukseen. Sopimus oli näin ollen syntynyt ennen varsinaista allekirjoitustilaisuutta.
Tuomio – takaisin käräjäoikeuteen
Käräjäoikeus oli aiemmin hylännyt remonttifirman kanteen sillä perusteella, ettei osapuolten välille ollut syntynyt sopimusta. Se ei kuitenkaan huomioinut tuomiossaan taloyhtiön esittämää väitettä, jonka mukaan urakkafirman taholta on kunnianvastaista ja arvotonta vedota sopimukseen. Käräjäoikeus ei myöskään lausunut sopimuksen pätemättömyyttä, kohtuullistamista ja vahingonkorvauksen määrää koskevista seikoista. Taloyhtiö vaati, että asia on palautettava Helsingin käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi, mikäli hovioikeus katsoo sopimuksen syntyneen. Näin ollen alemman oikeusasteen päätös kumoutui ja asian käsittely palasi alkupisteeseen.
Ajoissa eroon tulkintaerimielisyyksistä – urakkariita voidaan välttää huolellisella sopimisella
