Huoneistojen hallintaanottoprosessit eivät enää katkea ulkomailla oleskelevien osakkaiden tavoitettavuusongelmiin. Muutos on tärkeä monille osakkaiden vastikerästien parissa kärvisteleville taloyhtiöille.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että osakehuoneiston hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta on annettava todistettavasti tiedoksi osakkeenomistajalle. Heinäkuussa 2024 voimaan tullut lakimuutos keventää tiedonantovelvollisuutta niissä tilanteissa, joissa Euroopan talousalueen ulkopuolella oleskelevaa osakasta ei tavoiteta tiedoksiannon toimittamiseksi. Lakimuutos toi joustoa myös hallintaanottopäätöstä koskevan tiedonannon toimitusaikaan silloin, kun vastaanottaja asuu ulkomailla.
– Aiemmin taloyhtiön oli annettava haastetiedoksianto 60 päivän kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä myös ulkomailla oleskeleville. Nyt riittää, että yhtiökokouspäätöksen tiedoksiantamista ulkomailla oleskelevalle osakkaalle haetaan 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä, kun tiedoksiannossa käytetään haastemiestä, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.
Venäjän hyökkäyssota lisäsi hallintaanottojen haasteita
Furuhjelmin mukaan asunto-osakeyhtiöillä on nyt paremmat mahdollisuudet puuttua tehokkaasti osakkaiden aiheuttamiin häiriötilanteisiin, esimerkiksi vastikerästeihin. Aiemmin ulkomailla oleskelevan osakkaan tavoitettavuusongelmat ovat voineet käytännössä katkaista hallintaanottoprosessin.
Lakimuutoksen taustalla on hallintaanottoprosessien määrän kasvu sekä lisääntyneet vaikeudet toimittaa hallintaanottoa koskevia asiakirjoja ulkomailla oleskeleville osakkaille. Jos vastikerästejä ei voida periä asunnon omistajalta, ne jäävät asunto-osakeyhtiön muiden osakkaiden vastuulle.
– Ukrainan sodan myötä hallintaanottojen määrä on lisääntynyt erityisesti Itä-Suomessa, kun Venäjällä asuvat osakkaat eivät ole pystyneet maiden välisten rajoitteiden vuoksi maksamaan suomalaisten taloyhtiöiden vastikemaksuja. Koska viranomaisyhteistyö maiden välillä ei toimi ja osakkaiden käynnit Suomessa sijaitsevissa asunnoissaan ovat vähentyneet, hallintaanottoja koskevia tiedonantoja ei ole pystytty toimittamaan perille, Furuhjelm kertoo.
Näin hallintaanottovaroitus ja päätös annetaan jatkossa tiedoksi
Varoitus on annettava tiedoksi joko haastemiehen kautta tai muuten todistettavalla tavalla. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä. Sen katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi.
Hallintaanottoa koskeva varoitus voidaan poikkeuksellisesti antaa tiedoksi julkaisemalla se Suomen valtion julkaisemassa Virallisessa -lehdessä ja toimittamalla tieto osakehuoneistoon, jonka hallintaanotosta on kyse. Näin voidaan toimia, jos tietoa varoituksesta ei voida toimittaa osakkeenomistajalle tai vuokralaiselle hänen oleskellessaan muualla kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa, eikä hänen osoitteensa ole tiedossa.
– Varoituksen tai päätöksen katsotaan tulleen tiedoksi lehden ilmestymispäivänä. Jos osakkeenomistajan tai vuokralaisen sähköpostiosoite on yhtiön tiedossa, varoitus tai päätös on lisäksi lähetettävä tähän sähköpostiosoitteeseen, Furuhjelm toteaa.
Varoitus jo toisen vastikerästin jälkeen
Furuhjelmin mielestä asunto-osakeyhtiöiden tulisi puuttua vastikerästeihin nykyistä tomerammin, sillä ne muodostavat vakavan riskin taloyhtiöiden taloudelle.
– Suositus on, että osakkaalle lähetetään varoitus kahden vastikkeen jäätyä rästiin. Toimiin on kuitenkin ryhdyttävä viimeistään kolmannen vastikkeen eräännyttyä. Kun vastikerästejä on kertynyt viisi, taloyhtiön tulisi kutsua yhtiökokous koolle päättämään huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, Furuhjelm sanoo.
Hallintaanottopäätös tulisi tehdä ennen kuin vastikerästejä on kertynyt yli puolelta vuodelta. Jos hallintaanottopäätöstä ei ole tehty ja huoneisto myydään, vastaa uusi omistaja edellisen omistajan ohella myyjän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta enintään kuudelta kuukaudelta. Jos osakkeet myydään hallintaanottopäätöksen tekemisen jälkeen, saa uusi omistaja huoneiston hallintaansa vasta kaikkien erääntyneiden erien tultua maksetuiksi. Tällöin erääntyneistä eristä muodostuva kokonaissumma voi olla kuuden kuukauden vastikemäärää suurempi.
Hallintaanottoprosessilla taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Huoneisto vuokrataan ulkopuoliselle ja vuokratuloilla katetaan yhtiölle aiheutuneet kulut ja laiminlyödyt vastikkeet. Mahdollinen ylijäävä vuokran osa palautetaan aina osakkaalle. Asunnon omistaja on vastuullinen maksamaan vastikkeet myös hallintaanoton ajalta.
– Vastikerästeille voidaan hakea käräjäoikeudelta myös velkomustuomio, jos vuokra-ajan tuloilla ei pystytä kattamaan osakkaan rästejä. Näin voi tapahtua esimerkiksi silloin, jos asuntoa joudutaan remontoimaan ennen vuokrausta merkittävästi tai kyseessä on esimerkiksi uudiskohde, jonka rahoitusvastikkeet ovat suuria, Furuhjelm toteaa.
Tutustu asiantuntijaan
Marina Furuhjelm
asianajaja
Yhteystiedot
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
