Kiinteistö- ja asunto-osakkeen kaupassa on säädetty reklamaation tekemisen aikarajasta myyjän aseman turvaamiseksi. Reklamaatioaika vamistaa sen, että ostaja ei voi jäädä panttaamaan virheilmoitusta loputtomiin.
Sekä kiinteistö- että asunto-osakekaupassa ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Pääsääntöisesti oikeuskäytännön mukaan (esim. KKO 2008:8) oikeus reklamaatioon menetetään, jos tämä reklamaatioaika ylittyy. Lue tapauksesta tästä.
Laki ei kuitenkaan suoraan säädä kohtuullista reklamaatioaikaa, vaan kysymys on ennemmin tapauskohtaisesta harkinnasta. Kun reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioidaan, merkitystä on väitetyn sopimusrikkomuksen laadulla, tapauksen olosuhteilla (esimerkiksi ostajan korkea ikä, erityinen rakentamiseen liittyvä asiantuntemus, pitkäaikainen oleskelu toisella paikkakunnalla tai mahdollinen virheiden korjaaminen) ja myyjän tietoisuudella virheestä.
”Laatuvirheen osalta ostajan ilmoitusvelvollisuudelle on asetettu viiden vuoden kiinteä aikaraja.”
Kiinteistökaupassa yleensä hyväksytty reklamaatioaika on noin kolme kuukautta virheen havaitsemisesta. Myös pidempiä reklamaatioaikoja, neljästä seitsemään kuukauteen, voidaan joissakin tilanteissa pitää kohtuullisena. Näin on esimerkiksi silloin, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa. Laatuvirheen osalta ostajan ilmoitusvelvollisuudelle on lisäksi asetettu viiden vuoden kiinteä aikaraja. Ostaja siis menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jos hän ei ilmoita asiasta myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.
Myös asuntokauppalain mukaan virheen ilmoittamisvelvollisuus alkaa kulua, kun ostaja on havainnut kaupan kohteen virheen tai hänen olisi se tullut havaita. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että kohtuullinen aika on yleensä 3–4 kuukautta siitä, kun ostajalle on selvinnyt virheen merkitys.
Virheen merkityksellä tarkoitetaan sitä, että ostaja voi havaita esimerkiksi rakennusvirheen vasta sen vaikutusten selvittyä tai asiantuntijaselvityksen jälkeen. Merkitystä on myös sillä, millaiset edellytykset ostajalla on havaita jokin virhe. Tällöin mittarina käytetään yleistä elämänkokemusta ja tavanomaista tietämystä. Asuntokauppalaissa säädetään kiinteästä takarajasta. Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta.
Onko mielessäsi taloyhtiön juridiikkaan liittyvä kysymys? Laita meille viestiä sähköpostitse osoitteeseen asiakaspalvelu@kak-laki.fi. Pyrimme vastaamaan sarjassa mahdollisimman moniin lukijoidemme esittämiin kysymyksiin.
