Markkinaoikeus kielsi rakennuttajaa ja kiinteistönvälitysyhtiötä markkinoimasta vanhaan liiketilaan saneerattavia uusia koteja. Ennakkopäätös toi selkeyttä siihen, millainen lisärakentaminen edellyttää suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista. Suorituskyvyttömyysvakuus on asunnonostajan ja taloyhtiön näkökulmasta tärkeä turvatoimi.
Rakennusyhtiö hankki omistukseensa 6-kerroksisen asunto-osakeyhtiön kahden ylimmän kerroksen liiketilat ja saneerasi sinne yhteensä 17 asuinhuoneistoa. Asuntoja markkinoitiin rakennusvaiheen aikana kuluttajille kiinteistönvälitysyhtiön kautta.
Kuluttaja-asiamies haki markkinaoikeudelta ennakkopäätöstä siihen, oliko muussa kuin asuinkäytössä olleiden toimistohuoneistojen muuttaminen uusiksi asuinhuoneistoiksi asuntokauppalaissa tarkoitettua lisärakentamista, joka edellyttää suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista. Ratkaisu kiistaan saatiin joulukuun alkupuolella 2023.
Mitä kaikkea kuuluu lisärakentamiseen?
Markkinaoikeus huomautti, että asuntokauppalain säännöksissä koskien lisärakentamista ei löydy määräyksiä siitä, minne asunto-osakeyhtiölle myöhemmin rakennettavien uusien asuinhuoneistojen tulee sijoittua. Merkitystä ei siis ole sillä, rakennetaanko koteja kokonaan uuteen taloon tai vaikkapa vanhan talon entisiin liiketiloihin. Markkinaoikeuden mukaan rajausta ei voida myöskään suorittaa sen perusteella, tehdäänkö kodeista kunnoltaan tai varustukseltaan uudenveroisia, onko rakennusoikeutta tai rakennusalaa käytetty lisää tai kuinka monta asuinhuoneistoa kohteeseen saneerataan.
Ennakkopäätöksessä painotetaan, että kuluttajien tulee pohjimmiltaan voida luottaa siihen, että uusia asuinhuoneistoja markkinoidaan asuntokauppalain mukaisin ehdoin ja rajoituksin. Tässä tapauksessa niin perustajaosakas kuin kiinteistönvälittäjäkin markkinoivat kuitenkin kohdetta kuluttajille, vaikka suorituskyvyttömyysvakuutta ei ollut asetettu.
Suorituskyvyttömyysvakuuden puuttuessa molempien osapuolten harjoittamien markkinointitoimien katsottiin rikkovan sekä asuntokauppalakia että kuluttajansuojalakia. Näin ollen kuluttajansuojan kannalta oli tarpeellista, että molempia yrityksiä kiellettiin jatkamasta lainvastaista menettelyä kohteessa sekä uudistamasta menettelyä myöhemmissä vastaavissa kohteissa. Kiellolle asetettiin 100 000 euron uhkasakko.
”Päätös on hyvä selvennys perustajaosakkaan velvollisuuteen asettaa suorituskyvyttömyysvakuus. Tämän myötä korostuu myös välitysliikkeen vastuu tarkistaa, että suorituskyvyttömyysvakuus on olemassa myös sellaisissa hankkeissa, jossa olemassa olevat tilat saneerataan uusiksi asuinhuoneistoiksi. Asunnonostajille ja myös taloyhtiölle tuo vakuus voi olla hyvinkin tärkeä tilanteessa, jossa perustajaosakas myöhemmin asetetaan esimerkiksi konkurssiin.”
Saara Mantere, lakimies, OTM
Mikä on suorituskyvyttömyysvakuus?
Suorituskyvyttömyysvakuus on RS-kohteissa taloudellinen turvatoimi, joka liittyy erityisesti uusien asuntojen kauppaan ja rakentamisprojekteihin. Sen tarkoitus on korvata taloyhtiölle ja osakkaille rakennusvirheistä aiheutuvia kustannuksia, jos perustajaosakas esimerkiksi ajautuu konkurssiin. Kyse on siis uuden asunnon ostamisen riskienhallinnasta sekä mielenrauhan ja taloudellisen suojan tarjoamisesta suuressa taloudellisessa sitoumuksessa.
Vakuus pysyy voimassa kymmenen vuotta siitä hetkestä lähtien, kun rakennuksen käyttöönotto on saanut rakennusvalvontaviranomaisen hyväksynnän. Vakuuden antaja kattaa ne kustannukset, joista perustajaosakas lain mukaan vastaa. Tämä ei kuitenkaan koske niitä virheitä, jotka olisi tullut havaita vuositarkastuksessa tai sen määräajan päätyttyä.
Suorituskyvyttömyyysvakuuden suuruus on 25 prosenttia taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Tämän lisäksi se voi vähentää vastuustaan omavastuumäärän, joka on asunto-osakeyhtiön kohdalla enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista.
Omavastuu voidaan vähentää jokaisesta rakennusvirheestä erikseen. Mikäli samassa rakenteessa ilmenee useita virheitä rakennusvirheen selvittämisen tai korjauksen aikana, nämä vahingot käsitetään yhtenä vahinkona, jolloin omavastuun vähennys tapahtuu vain yhden kerran. Mikäli tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.
Suorituskyvyttömyysvakuus oikeudessa
Vaasalainen pientaloyhtiö joutui kokemaan karvaasti, että virhevastuujärjestelmään voi liittyä epäselvyyksiä ja erilaisia tulkintoja. Vuonna 2010 valmistuneen taloyhtiön vaikeudet alkoivat, kun asuntojen märkätiloista paljastui lukuisia ongelmia muutama vuosi muuttopäivän jälkeen. Kohteen perustajaosakas ei suostunut korjaamaan virheitä taloyhtiön vaatimuksesta huolimatta ja vuonna 2019 yritys asetettiin konkurssiin. Hankalassa tilanteessa taloyhtiö haki vakuutusyhtiöltä korvausta asuntokauppalain mukaisen suorituskyvyttömyyden perusteella. Vakuutusyhtiö kuitenkin tulkitsi, että taloyhtiön eri rakennuksissa ilmenneet virheet tuli katsoa toisistaan erillisinä. Tämän seurauksena omavastuun määrä ylitti taloyhtiölle aiheutuneet kustannukset ja vakuutusyhtiö hylkäsi korvaushakemuksen. Taloyhtiö voitti tapauksen Vaasan hovioikeudessa elokuussa 2021.
Lue tapaus kokonaisuudessaan tästä.
Kuva: Shutterstock
