Korkein oikeus otti tammikuussa 2025 kantaa rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaiseen urakoitsijan takuuajan jälkeiseen vastuuseen ja törkeän huolimattomuuden arviointiin.
Oululainen taloyhtiö teki urakoitsijan kanssa vuonna 2010 urakkasopimuksen 72 huoneistoa käsittävän kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Sopimuksessa sovittiin noudatettavaksi Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE1998. Urakka valmistui kesällä 2011, ja työn takuuaika päättyi siitä kaksi vuotta myöhemmin.
Maaliskuussa 2017 yhdessä huoneistossa havaittiin vesivuoto. Pian selvisi, että vesi oli valunut allaskaapista läpiviennin kautta kerrostalon hormirakenteeseen ja edelleen alaspäin vahingoittaen muita huoneistoja.
Taloyhtiön mukaan vesivahinko aiheutui siitä, että huoneiston pesutilan kylmän käyttövesiputken kannakointia ja/tai putkenliitosta ei ollut tehty suunnitelmien ja määräysten mukaisesti. Lisäksi vesiputken suojaputki oli jäänyt tiivistämättä seinän sisälle, jolloin vuotovesi pääsi etenemään rakenteissa.
Urakoitsija kiisti tehneensä virheitä urakkasuorituksessa. Neuvottelun tuloksena osapuolet pääsivät kuitenkin sopimukseen siitä, että urakoitsija hoitaa kuntoon kannakoinnit ja seinärakenteen läpiviennit. Nämä työt valmistuivat tammikuussa 2019.
Varsinainen kiista syntyi vesivuodon aiheuttamien vaurioiden korjauksesta ja kuuden huoneiston korjauskustannuksista. Asian käsittely alkoi Oulun käräjäoikeudesta ja päätyi hovioikeuden kautta aina korkeimpaan oikeuteen, joka antoi päätöksensä asiassa tammikuussa 2025. Taloyhtiön korvausvaatimukset yhdessä oikeudenkäyntikulujen kanssa olivat kaikkinensa lähes 85 000 euroa. Tämän päälle tulivat vielä oikeudenkäyntikulut.
Vahingonvaara oli huomattavan suuri muissakin huoneistoissa
Oulun käräjäoikeudessa selviteltiin, oliko urakoitsija laiminlyönyt käyttövesiputkien asennuksessa suunnitelmien ja määräysten mukaisia toteutustapoja. Lisäksi arvioitiin, johtuiko vesivahinko urakoitsijan tekemästä virheestä, ja olivatko aiheutuneet vauriot syy-yhteydessä siihen. Tutkittavana oli myös, oliko kyseessä törkeä huolimattomuus tai urakoitsijan sopimusvelvoitteiden laiminlyönti, ja olisiko taloyhtiön pitänyt havaita virheet vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.
Käräjäoikeus katsoi, että asiassa oli osoitettu käyttövesiputkien läpivientien tiivistyksen olleen puutteellinen, mikä oli suoraan syy-yhteydessä vesivuotoon sekä sen aiheuttamiin vaurioihin ja vahinkoihin. Todisteiden perusteella urakoitsijan asennus- ja tiivistystyössä oli merkittäviä puutteita, ja laajasta asuntojoukosta vain kahden pesuhuoneen läpivientien tiivistykset olivat asianmukaisesti tehty. Mikäli tilanteessa olisi jääty odottamaan pidemmäksi aikaa, vahinkojen määrä olisi mitä ilmeisimmin noussut moninkertaiseksi.
Käräjäoikeuden päätöksen mukaan virhe oli aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, jolloin sen oli myös kannettava vastuu teostaan. Myöhemmin asian käsitellyt Rovaniemen hovioikeus ei muuttanut tuomion lopputulosta (28.11.2022, nro 332).
Erityisosaamista vaativissa urakoissa huolellisuuden käsite korostuu
Urakoitsija sai valitusluvan Korkeimpaan oikeuteen, jossa kysymys rajoitettiin kuitenkin siihen, oliko virhe aiheutunut nimenomaan törkeästä laiminlyönnistä. Koska YSE 1998 -ehdoissa ei ole tarkasti määritelty laiminlyönnin törkeyden käsitettä, teon arviointi perustuu aina tapauskohtaisesti tehtävään kokonaisarvioon. Näin tässäkin tapauksessa.
YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.
Arvioinnissa kiinnitettiin erityisesti huomiota siihen, kuinka huolellisesti urakoitsijan olisi kohtuudella pitänyt toimia suhteessa työn aiheuttamiin riskeihin ja mahdollisiin vakaviin vahinkoihin. Tutkinnassa korostui se, että erityisosaamista vaativissa urakoissa urakoitsijalta edellytetään tavanomaista korkeampaa huolellisuutta. Lisäksi törkeyden arvioinnissa katsottiin urakoitsijan tekemien virheiden lukumäärää ja toistuvuutta.
KKO vahvisti alempien oikeusasteiden näkemyksen siitä, että urakoitsijan suoritus oli toteutettu vastoin LVI-rakentamista koskevia rakennusmääräyksiä, urakkasopimusta, LVI-työselostusta sekä hyvää rakennustapaa. Virheet koskivat lähes kaikkia asuntoja.
KKO sanoi urakoitsijan suorituksen poikenneen selvästi siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta tekijältä voidaan edellyttää. Kyse oli törkeästä huolimattomuudesta, ja urakoitsija velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle aiheutuneet vahingot.
Tapauksen tärkeimmät opit, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Korkeimman oikeuden ratkaisussa keskeistä on se, miten urakoitsijan laiminlyönnin (tai huolimattomuuden) vakavuutta arvioidaan ja erityisesti, milloin YSE 1998 -ehtojen 30 §:ssä mainitun törkeän laiminlyönnin kriteerit täyttyvät.
Kun tarkastellaan, onko urakoitsija toiminut riittävän huolellisesti, korkein oikeus korostaa, että arvioinnissa on otettava huomioon suoritukseen liittyvät vahinkoriskit, kuten vahingon todennäköisyys ja mahdolliset seuraukset. Lisäksi mitä korkeampi ammattitaito urakoitsijalla on, sitä suurempaa huolellisuutta hänen toiminnaltaan voidaan odottaa.
Korkein oikeus painottaa myös, että laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa voidaan ottaa huomioon virheiden määrä ja niiden mahdollinen toistuminen. Laiminlyönti (tai huolimattomuus) voi virheiden määrän ja niiden jatkuvuuden vuoksi lopulta muodostua törkeäksi. Tämä näkökulma on johdonmukainen ratkaisun perustelujen kanssa, sillä useat ja toistuvat virheet voivat kasvattaa sekä vahingon todennäköisyyttä että sen seurausten vakavuutta.”
Lue lisää:
Takuuvastuu – viisi vinkkiä urakan tilaajalle
Taloyhtiö: Tiedosta urakkasopimukseen kirjatun takuuvastuun sisältö ja reklamoi virheistä viivyttelemättä
Kuva: Shutterstock
