Voiko kaupungin sosiaalisessa vuokra-asunnossa asuva vuokralainen tehdä rahaa vuokraamalla kotiaan toistuvasti Airbnb:n kautta, ja onko se pätevä peruste vuokrasuhteen irtisanomiselle? Kysymystä ratkottiin eri oikeusasteissa vuosia.
Helsingin kaupungin vuokra-asunnot Oy:lle selvisi vuonna 2018, että eräs vuokralaisista tienasi asunnollaan toistuvasti rahaa Airbnb-markkinoilla. Vuokralaiselle annettiin varoitus vuokrasopimuksen vastaisen toiminnan harjoittamisesta, mutta tästä huolimatta toiminta jatkui. Lopulta vuokrasopimus päätettiin purkaa. Näin alkoi peräti neljä vuotta kestänyt kiista siitä, oliko vuokranantajalla pätevä syy irtisanoa vuokrasopimus.
Airbnb-vuokraaminen ei kuulu tuettuun asumismuotoon
Vuokranantaja perusteli päätöstään vuokrasopimuksella, joka ei anna vuokralaiselle lupaa siirtää vuokraoikeutta tai luovuttaa asunnon hallintaa kolmannelle osapuolelle. Vuokralainen olisi kuitenkin voinut halutessaan hakea vuokranantajalta lupaa asunnon jälleenvuokraamiseen kerran vuodessa ja enintään 31 päivän ajaksi.
Airbnb-sivuston tietojen perusteella vuokralaisen harjoittama vuokraamistoiminta oli systemaattista ja laajamittaista. Asukkaiden käytössä on ollut koko asunto eikä vuokralainen yleensä ollut itse paikalla vieraiden majoittuessa. Lisäksi hän oli saanut Airbnb-sivustolle runsain mitoin palautetta vuokraustoiminnastaan.
Vaakakupissa painoi erityisesti myös se, että kyseessä on kaupungin tuettu ja kohtuuhintainen asumismuoto, jota ei ole tarkoitettu ansaintatarkoitukseen. Asukasvalinnassa korostuvat sosiaaliset perusteet, ja jonon kärjessä ovat asuntoa eniten tarvitsevat. Vuokranantaja katsoi, että vuokralaisen tulonhankintaan keskittynyt toiminta on aiheuttanut haittaa muun muassa niille asunnottomille, jotka todella ovat avun tarpeessa.
”Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava irtisanominen tehottomaksi, jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Molempien säännöksessä mainittujen edellytysten on täytyttävä, jotta irtisanominen voitaisiin julistaa tehottomaksi.”
Asiaa puitiin ensin käräjäoikeudessa ja sitten hovioikeudessa, joka palautti käsittelyn takaisin käräjäoikeuteen. Tästä tapaus eteni vielä hovioikeuden ratkaistavaksi. Vuokralainen katsoi, että irtisanomista tulisi pitää olosuhteet huomioiden kohtuuttomana eikä vuokrasopimuksen irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Hän väitti tarjonneensa ainoastaan yhtä huonetta lyhytaikaisesti kolmannen osapuolen käytettäväksi eli alle puolet asunnon pinta-alasta. Vuokralaisen mielestä toimintaan ei liittynyt minkäänlaisia häiriötekijöitä.
Tuomio
Asiassa ratkaistiin, oliko Helsingin kaupungin asunnot Oy:llä ollut edellytykset vuokrasuhteen irtisanomiseen. Koska laissa ei määritellä tarkempia syitä vuokrasopimuksen irtisanomisen perusteiksi, kokonaisuutta puntaroitiin tosiseikkojen pohjalta. Tapauksessa raskauttavaa vuokralaisen kannalta oli se, että Airbnb-vuokraustoiminta oli vuokrasopimuksen vastaisesti laajaa ja suunnitelmallista. Kaiken lisäksi vuokralainen jatkoi tienaamistaan asunnolla varoituksesta huolimatta. Vuokrasopimuksen irtisanomisen puolesta puhui jonkin verran myös toiminnasta aiheutunut yleisten tilojen lisääntynyt käyttö ja kuluminen.
Helsingin hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden tuomion kesäkuussa 2022 vain muutamilla korvauksiin liittyvillä tarkennuksilla. Käräjäoikeus oli tuominnut vuokralaisen maksamaan vuokrayhtiölle korvauksia oikeudenkäyntikuluista 12 119 euroa. Hovioikeus alensi tuomion 420 euroon, sillä vuokralaisella oli ollut oikeus perusteelliseen oikeudenkäyntiin asiassa.
20.6.2022 nro 847
Asianajaja Marina Furuhjelm, voiko vuokra-asunnon vuokrata Airbnb:n kautta?
Huoneiston jälleenvuokraaminen (koko asunnon luovutus) edellyttää aina vuokranantajan antamaa lupaa. Vuokralainen on kuitenkin oikeutettu alivuokraamaan osan huoneistostaan, jos hän itse käyttää huoneistoaan samanaikaisesti. Alivuokraamisella on perinteisesti tarkoitettu nimenomaan perinteisen vuokrasopimuksen solmimista ei majoitustoiminnan harjoittamista. Majoitustoiminnan harjoittaminen vuokrahuoneistossa onkin sopimuksen mukaan kiellettyä, koska huoneisto on luovutettu asumistarkoitukseen. Rajanveto niin sanotun normaalin asumisen ja majoitustoiminnan välillä on kuitenkin vaikeaa. Arviointiin vaikuttavat muun muassa toiminnan laajuus ja suunnitelmallisuus sekä toki myös toiminnasta aiheutuvat haitat, kuten yleisten tilojen käyttö ja kuluminen tai lisääntynyt vedenkäyttö.
Lue lisää:
Vuokralainen ryhtyi Airbnb-majoittajaksi, vaikka vuokrasopimus ei sitä sallinut, näin kävi
