Epäonninen asunnonostaja ei kyennyt esittämään oikeudessa tarpeeksi vahvoja todisteita asuntokauppalain mukaisesta virheestä, jotta kaupanpurku olisi onnistunut.
Lähes neljä vuotta kestänyt kiista kosteusvaurioisesta rivitalohuoneistosta päättyi pientä myönnytystä lukuun ottamatta asunnonostajan tappioksi. Riita-asian hävinneelle osapuolelle koitui maksettavaksi yli 122 000 euron oikeudenkäyntikulut. Helsingin hovioikeus teki asiassa päätöksensä lokakuun alussa 2023.
Helsinkiläisnainen osti helmikuussa 2017 rivitalohuoneiston halutulta pientaloalueelta. Kooltaan 89 neliöisen asunnon kauppahinnaksi sovittiin 295 000 euroa. Vuonna 1975 rakennettuun taloyhtiöön kuuluu kaksi erillistä taloa, joissa kummassakin on neljä huoneistoa.
Pian muuton jälkeen huoneistossa ilmeni lukuisia ongelmia, joiden perusteella ostaja haki oikeudessa kaupanpurkua. Lisäksi ostaja vaati myyjiä maksamaan vahingonkorvauksia asunnon virheistä aiheutuneesta vahingosta yhteensä noin 30 000 euroa. Toissijainen vaatimus oli 150 000 euron hinnanpalautus.
Kosteusvaurioita ja vialliset viemärit
Helsingin Käräjäoikeudessa ostaja latoi pöytään pitkän listan asunnossa havaituista epäkohdista. Mikrobi- ja kosteusvaurioita oli muun muassa ulkoseinissä ja useissa väliseinissä sekä sokkelia vasten olevissa rakenteissa. Yläpohjassa havaittiin eristevaurioita ja sisäkatto oli notkolla noin 40 millimetrin verran kahden metrin matkalla. Lisäksi myyjä oli remontoinut pesuhuonetta rakennusmääräysten vastaisesti ja pahentanut toiminnallaan vaurioita. Taloyhtiö ryhtyi asunnossa korjaustoimiin sen vastuulle kuuluvien rakenteiden osalta, ja kantaja muutti perheineen väliaikaisasuntoon syksyllä 2018. Huoneistoremontin hinnaksi tuli noin 130 000, josta osakkaan osuus oli noin 15 400 euroa.
Asunnon uusi omistaja pyrki oikeudessa todistamaan, että myyjät olivat jättäneet antamatta kaupanteon yhteydessä olennaista tietoa paitsi huoneiston myös koko taloyhtiön kunnosta. Yllätyksenä oli tullut esimerkiksi se, että toinen rakennuksista oli epätasaisesti painunut ja huoneistojen viemäreissä oli vakavia vikoja. Isännöitsijäntodistus oli ollut näiden tietojen osalta puutteellinen, millä oli vaikutusta kaupan syntymiseen.
Ostaja katsoi, että kyseessä oli purkukuntoinen taloyhtiö, jonka kaikki huoneistot olivat korjauskelvottomia. Asunnon virheistä aiheutui paitsi terveydellistä myös asumishaittaa, sillä asunnosta oli pakko muuttaa pois.
Kohde myytiin matalaan hintaan
Myyjä kiisti tehneensä mitään väärää. Hänen mukaansa asunnossa ei ollut luovutushetkellä väitettyjä ongelmia, ja ostaja oli saanut etukäteen kaikki tarvittavat tiedot aina isännöitsijäntodistuksesta viemäreiden kuntotutkimukseen. Ostaja kävi tutustumassa kohteeseen 2–3 kertaa ennen päätöstään. Myyjä myönsi remontoineensa pesuhuoneen virheellisesti jättäessään vedeneristyksen tekemättä.
Myyjä painotti, että ostaja oli ottanut tietoisen riskin hankkiessaan alkuperäisessä kunnossa olevan huoneiston 1970-luvulla rakennetusta talosta ilman kuntokartoitusta. Ostajan on täytynyt ymmärtää, että yli 40 vuotta vanhoissa taloissa voi olla riskirakenteita, kuten puutteita salaojissa. Esimerkiksi betonilaatan alapuolelle ulottuvat puiset väliseinät ovat aikanaan ollut yleinen ja hyväksytty käytäntö, joskin nykyään niitä pidetään riskirakenteena. Taloyhtiön heikkoudet oli huomioitu alhaisessa kauppahinnassa.
Helsingin käräjäoikeus katsoi päätöksessään, etteivät terveydensuojeluviranomaiset tehneet asunnossa tarkastusta, jolloin selvitys asunnon aiheuttamasta terveyshaitasta oli jäänyt näyttämättä. Asunnon mikrobivauriotkaan eivät viitanneet siihen, että kohteen kunto olisi ollut huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. Taloudellista virhettä ei voitu osoittaa, sillä rakennuksia ei todettu kantajan väittämällä tavalla purkukuntoisiksi.
Kaupanpurku ei onnistunut, pieni myönnytys antoi laihan lohdun
Ostaja hävisi jutun käräjäoikeudessa, mutta sai asialleen jatkokäsittelyluvan. Helsingin hovioikeuden lopputulos tarjosi vain laihan lohdun kalliiksi paisuneessa kiistassa.
Hovioikeuden päätöksen mukaan huoneiston voitiin todeta aiheuttavan terveys- ja asumishaittaa, vaikka perinpohjaiset tutkimukset puuttuivatkin. Toinen asuntokauppalain mukainen virhe todettiin siinä, ettei myyjä ollut kertonut toisen talon huoneistojen viemäreiden painumisesta.
Toisaalta terveyshaitan osalta tilanne oli poistettavissa korjauksilla eikä asumishaittakaan kestänyt kuutta kuukautta pidempään. Ostajan väite toisen talon huoneistojen korjauskelvottomuudesta jäi niin ikään näyttämättä. Purkukynnyksen ylittäminen edellyttää, että korjauskustannukset ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta.
Hovioikeus velvoitti kuitenkin myyjät suorittamaan asunnonostajalle hinnanalennusta huoneiston virheistä yhteensä 20 000 euroa. Tämä oli pieni voitto kokonaisuudessa, jossa ostajan maksettavaksi tulivat puolet vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.
Helsingin hovioikeus 3.10.2023 nro 1448
Tapauksen tärkeät opit, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Jos ostaa vanhan talon tai huoneiston vanhasta kiinteistöstä, täytyy ymmärtää, että hankintaan liittyy riskejä. Etenkin alkuperäiskuntoisen ja yli 40 vuotta vanhan talon kohdalla on varauduttava siihen, että edessä on väistämättä korjauksia. Ostajan on myös hyvä selvittää etukäteen, mitkä ovat kaupan kohteen niin sanotut riskirakenteet. Lisäksi kuntotarkastuksen suorittaminen on asunnonostajan näkökulmasta ehdottoman tärkeä. Haluan samalla painottaa, että vaatimusten tulee olla oikeudessa realistiset, sillä muuten joutuu käytännössä ottamaan riskin oikeudenkäyntikuluissa.”
