Jos taloyhtiölle tarjoutuu esimerkiksi kaavamuutoksen myötä mahdollisuus saada lisää rakennusoikeutta, taloyhtiöt ovat perinteisesti pyrkineet hyödyntämään lisärakennusoikeuden myymällä tontin osan joko määräalana tai määräosana rakennusliikkeelle, joka perustaa uuden yhtiön ja rakennuttaa tontin osalle uuden talon. Toinen perinteinen vaihtoehto on ollut antaa uusia osakkeita – useimmiten niin ikään rakennusliikkeelle – joka rakentaa uuden talon osaksi vanhaa yhtiötä.
Uudeksi, erittäin varteenotettavaksi vaihtoehdoksi taloyhtiöille on noussut ja nousemassa vuokraoikeuden (rakennusoikeuden) myyminen ja tontin käyttöoikeuden luovuttaminen pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Tämä on joissakin kohteissa osoittautumassa sekä verotuksellisesti että kokonaistaloudellisesti parhaaksi ratkaisuksi.
Jos pelkästään myydään tontin osa, verotukselliseksi ongelmaksi muodostuu se, että myyntihinnan tuloutusvuodelle taloyhtiön täytyy pyrkiä kohdentamaan vastaava määrä korjausmenoja, jotta taloyhtiö ei joudu maksamaan veroa tuloksen noustessa myyntitulon myötä tavanomaista merkittävästi korkeammaksi.
Vaihtoehdossa, jossa myydään vuokraoikeus (rakennusoikeus) ja tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus, vuokraoikeudesta saatava korvaus jäänee jonkin verran alhaisemmaksi kuin myytäessä tontti. Näin ollen korjausmenoja ei tarvita kyseiselle tilikaudelle yhtä paljoa. Merkittävänä kokonaistaloudellisuuteen vaikuttavana tekijänä on pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen myötä saatava tasainen ja varma maanvuokratulo. Maanvuokratulon myötä taloyhtiölle syntyy mahdollisuus esimerkiksi merkittävästi alentaa hoitovastikettaan. Parhaimmillaan taloyhtiö saattaa päästä jopa kokonaan hoitovastikkeettomaksi taloksi. Tällä on luonnollisesti merkittävä vaikutus myös asunnon myyntiarvoon. Koska maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti hyvin pitkäaikaisia, yleensä 30–50 vuotta, järjestely on taloyhtiölle kokonaisuutena parhaimmillaan huomattavan paljon parempi verrattuna siihen, että tontti vain myydään.
Rakennusliikkeiden näkökulmasta tontin vuokraaminen on varsin houkutteleva vaihtoehto. Vuokrattaessa tontti, rakennusliikkeen rahoitustarve kyseiseen hankkeeseen kevenee huomattavasti. Tämä mahdollistaa myös uusien asuntojen myyntihintojen painamisen mahdollisimman alhaisiksi, mikä tekee asunnoista hinnoiltaan houkuttelevampia. Tässä vaihtoehdossa asunnon hintaan ei sisälly tontin arvoa, vaan hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen lisäksi uudessa taloyhtiössä tulee maksettavaksi myös tontinvuokravastike.
Mielestäni kaikkien lisä- ja täydennysrakentamista harkitsevien taloyhtiöiden kannattaakin selvittää tontinvuokravaihtoehdon kannattavuus sisällyttämällä tarjouskilpailuihin aina myös tontinvuokravaihtoehto.
Ari Kanerva
