Avoin keskustelu voi auttaa, kun ratkotaan kaavaan liittyviä erimielisyyksiä. Rakennuttajilla on myös laista kumpuvia keinoja nopeuttaa rakentamisen aloitusta vastalauseista huolimatta.
Suomessa on laaja valitusoikeus eli toisin sanoen meistä jokainen voi perustuslain turvaamana vaikuttaa omaa elinympäristöämme koskevaan päätöksentekoon. Tämän vahvistavat myös kansainväliset sopimukset.
Maankäyttöasioissa kaikkia kuntalaisia koskeva laaja valitusoikeus kattaa paitsi kaavapäätökset myös rakennusjärjestysten hyväksymisen. Valituksen eteneminen ensimmäisestä valitusasteesta korkeimman hallinto-oikeuden jatkokäsittelyyn on kuitenkin rajattua ja vaatii luvan.
– Vain pieni määrä valituksista päätyy hallinto-oikeuteen, mutta jo pelkästään hankkeita jarruttavat prosessit ovat rakennusalalla haastavia ja viivästyttävät rakentamisen käynnistymistä, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva sanoo.
Kun kyse on rakentamisen lupapäätöksistä, kuten poikkeamis- tai rakennusluvista, mahdollisten valittajien joukko hieman supistuu.
Mikä on poikkeamislupa?
Rakentaja tarvitsee poikkeamisluvan, jos hän haluaa poiketa kaavasta tai muista maankäyttö- ja rakentamislain mukaisista tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista, kuten rakennusjärjestyksestä. Vasta tämän jälkeen voi hakea rakennuslupaa.
Millaiset hankkeet herättävät tyypillisesti vastustusta?
Kanerva kertoo, että sellaiset hankkeet, jotka ovat suunnitteilla jo valmiiksi tiiviille asuinalueille, kohtaavat usein vastustusta. Uudistukset herättävät tunteita myös pitkään muuttumattomana säilyneillä alueilla, joilla on asuttu pitkään. Yleensä valituksen tekijä on näissä tapauksissa hankkeen lähistöllä asuva henkilö, kun taas isoissa hankkeissa valituksia voi ilmaantua kauempaakin kaava-alueesta.
Kaavoittajat pyrkivät vähentämään valitusten tekoa aktiivisella tiedottamisella sekä järjestämällä esimerkiksi keskustelutilaisuuksia. Toisinaan myös hankkeeseen ryhtyvät rakennusliikkeet pitävät omia tilaisuuksiaan lähinaapureille.
– Valtaosa kaavavalituksista ei johda kaavan kumoamiseen eli suunnitelmat pysyvät sellaisina kuin ne alun perin päätettiin kaupunkien toimesta. Toisinaan valitukset myös menestyvät ja kaava kumotaan. Tällöin hanketta pitää tietysti alkaa suunnittelemaan uudelleen erilaisista lähtökohdista, Kanerva kertoo.
Kaavavalitukset voivat venyä vuosien mittaiseksi prosessiksi
Kaavaprosessit aiheuttavat runsaasti aikataulullista haittaa, sillä valitusten käsittely hallinto-oikeuksissa voi kestää jopa puolitoista vuotta. Jos edetään korkeimpaan hallinto-oikeuteen, prosessiin voi tulla pituutta toiset puolitoista vuotta.
Kaavavalitusten jälkeen on lisäksi mahdollista valittaa niin rakennusluvasta kuin poikkeamispäätöksisestäkin. Tonttijaostakin voi valittaa erikseen, jos ei sitä ole kaavassa määrätty.
– Valittajilla on varmasti aito intressi ja halu puuttua hankkeisiin, mutta pitkän urani aikana olen toisinaan törmännyt sellaisiinkin tilanteisiin, joissa valitusten taustalla tuntuu olevan jokin muu motiivi kuin aito halu saada muutosta tehtyihin päätöksiin, Kanerva pohtii.
Voiko rakentamisen hankkeita nopeuttaa valituksista huolimatta?
Jos valittajia on vain vähän, avoimella keskustelulla on mahdollista saavuttaa aidosti hyvä lopputulos molempien osapuolten näkökulmasta.
– Valituksen taustalla voi olla puhdas väärinkäsitys esimerkiksi siitä, mitä kaikkea vaikkapa kaavaratkaisu mahdollistaa. Valitus on helppo vetää pois yhteisymmärryksen löydyttyä, Kanerva sanoo.
Hän muistuttaa, että lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaki mahdollistaa muutaman keinon hankkeiden nopeuttamiseksi. Ensinnäkin asuntorakentamisen kannalta tai muutoin yhteiskunnallisesti merkittäväksi katsottavaa asemakaavaa koskeva valitus on käsiteltävä hallintotuomioistuimessa kiireellisenä. Samoin toimitaan, jos kyseessä on uusiutuvan energiantuotannon kannalta merkittävä päätös.
Jos taas kaava-alue on laaja, siitä voidaan saada voimaan vain sellainen alue, johon valitukset eivät selvästi kohdistu. Yleis- ja asemakaavan osalta päätös on kunnanhallituksen vastuulla. Kyseessä on varteen otettava keino nopeuttaa rakennusluvan myöntämistä ja rakentamisen aloitusta.
Kolmas keino nopeuttaa hankkeita on rakennusluvan hakeminen ennen kaavapäätöstä. Jos lupa myönnetään, itse rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin kaavapäätös on lainvoimainen.
– Hyötynä tässä on kuitenkin se, että rakentamisen voi parhaassa tapauksessa aloittaa heti kaavapäätöksen jälkeen, eikä aikaa enää kulu rakennusluvan hakemiseen. Sama prosessi koskee poikkeamispäätöstä, Kanerva kertoo.
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva tarjoaa tukea maankäyttöön ja kaavoitukseen liittyvissä kysymyksissä. Laita meille viestiä!
Kuva: Shutterstock
