Kaavoituksella luodaan perusta rakennusten sallitulle käyttötarkoitukselle. Kaavan merkitys ja sitovuus vaihtelevat kaavatasosta riippuen. Rakennusluvan yhteydessä rakennuksen suhde voimassa olevaan kaavaan tutkitaan ja vahvistetaan.
Asemakaava määrittelee sitovimmin rakennuksen käyttötarkoituksen, sillä maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaan asemakaava-alueella rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on rakennushankkeen asemakaavan mukaisuus. Rakennuslupaa haettaessa asemakaava-alueen ulkopuolella täytyy maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat mahdolliset rajoitukset ottaa huomioon. Sekä yleiskaavan että maakuntakaavan osalta lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan ko. kaavan toteutumista. Yleis- ja maakuntakaavojen osalta tunnetaan lisäksi ns. ”rahat tai lupa –järjestelmä”. Kyseinen järjestelmä toimii siten, että rakennuslupa on kuitenkin myönnettävä, jos yleiskaavasta johtuvasta luvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta lunasta aluetta tai suorita haitasta kohtuullista korvausta. Yleiskaava ja maakuntakaava eivät siis sido käyttötarkoitusta yhtä tiukasti kuin asemakaava.
Kaavojen, myös asemakaavan, merkitys rakennuksen käyttötarkoituksen kannalta voi katsoa loppuvan tietyllä tavalla sen jälkeen, kun rakennuslupa on myönnetty. Rakennusta voidaan käyttää rakennusluvan mukaisesti, vaikka taustalla olevaa kaavaa myöhemmin muutettaisiin siten, että rakennuksen käyttötarkoitus ei enää vastaisi uutta kaavaa. Rakennuksen omistajalla ei siis ole velvollisuutta muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta uuden kaavan mukaiseksi, jos rakennuslupa on jo myönnetty. Mikäli omistaja haluaa myöhemmin muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta, tulee tietysti voimassa oleva kaava arvioitavaksi.
Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § 5 momentin mukaan jos rakennuksen omistaja haluaa muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta olennaisesti, on tämä velvollinen hakemaan rakennuslupaa. Tästä sääntelystä johtuu ensinnäkin se, että ilman lupaa rakennusta ei saa käyttää käyttötarkoituksen vastaisesti ja toisaalta kunnan mahdollisuus puuttua käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön. Mikä tahansa käyttötarkoituksen muutos ei kuitenkaan laukaise luvanhakuvelvollisuutta, sillä vain käytön olennainen muuttaminen vaatii luvan. Toisinaan tarvitaan poikkeamislupa ennen rakennuslupaa.
Käyttötarkoituksen yhteys kaavoitukseen tulee hyvin esille siinä, että käyttötarkoitukset määrittyvät hyvin pitkälle kaavamerkintäasetuksen (ympäristöministeriön asetus maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa kaavoissa käytettävistä merkinnöistä, 31.3.2000) mukaisten pääluokkien mukaisesti. Näitä alueiden käyttötarkoituksia ovat pääluokittain mm. asuinrakennukset, palvelurakennukset, yleiset rakennukset, liike- ja toimistorakennukset, teollisuus- ja varastorakennukset jne. Pääluokissa on myös alaluokituksia, joilla asemakaavassa määritellään tarkemmin alueen käyttötarkoitusta. Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että käyttötarkoituksen vaihtuessa pääluokasta toiseen, myös rakennusluvan hakemiseksi vaadittava käyttötarkoituksen olennaisuus –kriteeri täyttyy.
Käyttötarkoituksen olennaisen muuttamisen rajoista on olemassa jonkin verran oikeuskäytäntöä. Tietyntyyppisten yleisempien asiaryhmien osalta on löydettävissä melko vakiintuneita tulkintalinjoja oikeuskäytännöstä. Tästä huolimatta valtaosassa tapauksista joudutaan punnitsemaan tarkkaan käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön, sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Huomiota kiinnitetään siihen, miten rakennusta tosiasiassa käytetään, mitä vaikutuksia toiminnalla tyypillisesti on ja millaisia vaatimuksia uusi käyttötarkoitus tuo mukanaan. Tulkinnanvaraiset tapaukset ovat mielenkiintoisia ja niiden käsittelyä jatkan ympäristöpalstalla seuraavaksi.
Jaakko Kanerva,
asianajaja
Kiinteistölehti 10/2015
