Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa on säädetty taloyhtiön mahdollisuudesta ottaa osakkaan huoneisto taloyhtiön hallintaan enintään 3 vuodeksi laissa säädettyjen laiminlyöntien perusteella. Korkein oikeus on antanut hallintaanottomenettelyä koskevan ennakkopäätöksen KKO:2017:22. Tässä ennakkopäätöksessä oli kyse siitä, käytettiinkö huoneistoa sillä tavalla vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä, että taloyhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan muun muassa, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä. Osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Ennakkotapauksessa tarkoitetun taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti tämän ehdon. Alle 30-vuotias henkilö oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa marraskuun 2012 lopusta lukien. Taloyhtiö oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa syyskuussa 2014 päättänyt ottaa huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden määräajaksi.
Osakkeenomistaja moitti yhtiökokouspäätöstä moitekanteella käräjäoikeudessa. Moitekanteen perusteena oli, että huoneistoa ei käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä ja rikkomuksella oli joka tapauksessa vain vähäinen merkitys. Kyseinen taloyhtiö oli tavanomainen kerrostalo, jossa ei ollut mitään senioriasujien erikoispalveluja. Lisäksi tarkoituksena oli ollut, että osakkeenomistajan vanhempi, joka oli yli 55-vuotias, muuttaisi asuntoon, kun asuminen tämän asuminen perheen maatilalla ei enää olisi ollut mahdollista.
Taloyhtiö katsoi, että moitekanne on hylättävä ja hallintaanotto siis jätettävä voimaan. Taloyhtiö katsoi muun muassa, että yhtiöjärjestyksen vastainen menettely oli oleellinen eikä se ollut merkitykseltään vähäinen. Yhtiöjärjestyksen tarkoituksena oli rajata kohde senioriasumiseen.
Käräjäoikeus hyväksyi taloyhtiön kannan ja hylkäsi kanteen, mistä päätöksestä osakkeenomistaja valitti hovioikeuteen. Hovioikeus kumosikin käräjäoikeuden tuomion ja hyväksyi kanteen katsoen, ettei hallintaanotolle ollut laissa tarkoitettua perustetta. Hovioikeus totesi, että melko pitkäänkin jatkuneella yhtiöjärjestyksen rikkomuksella oli katsottava käsillä olleissa olosuhteissa olevan vain vähäinen merkitys. Näin ollen edellytykset huoneiston hallintaan ottamiselle eivät olleet täyttyneet.
Korkein oikeus myönsi taloyhtiölle valitusluvan ja päätyi ratkaisussaan samalle kannalle käräjäoikeuden kanssa. Hovioikeuden tuomio siis kumottiin ja moitekanne hylättiin. Korkein oikeus katsoi, että hallintaanotolle oli ollut laissa tarkoitettu peruste, joskin päätös syntyi korkeimmassa oikeudessa äänestyksen perusteella.
Korkein oikeus katsoi, että hallintaanoton puolesta puhui se, että yhtiöjärjestyksen määräys oli sisällöltään selkeä. Lisäksi oikeuskäytännössä on katsottu, että edes vuosia jatkunut yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö ei ole luonut osakkeenomistajille oikeuksia, jotka poikkeaisivat yhtiöjärjestyksen määräyksistä. Asuinhuoneistoa oli käytetty merkittävästi yhtiöjärjestyksen määräysten vastaisesti.
Korkein oikeus päätyi ratkaisussaan siihen, ettei laiminlyönnillä ollut vain vähäinen merkitys, muun muassa koska muut osakkeenomistajat ovat osakkeita ostaessaan voineet luottaa siihen, että yhtiön asukkaat täyttävät yhtiöjärjestyksessä asetetut vaatimukset ja yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö ei ollut vain tilapäistä. Se, että osakkeenomistaja oli toiminut yhtiö hallituksessa ei myöskään osoittanut virheellisen menettelyn vähäistä merkitystä yhtiölle ja muille asukkaille. Toisaalta laiminlyönnin vähäisyyden puolesta puhui se, että asumisesta ei ollut aiheutunut muille asukkaille välitöntä häiriötä eikä asumisesta ollut aiheutunut yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia.
Punnittuaan hallintaanoton puolesta ja sitä vastaan puhuvia seikkoja korkein oikeus piti rikkomuksen vähäistä suuremman merkityksen puolesta puhuvia seikkoja painavampina kuin rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja. Yhtiön tulee voida puuttua yhtiöjärjestyksen selvän, yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta keskeisen määräyksen vastaiseen menettelyyn. Siksi hallintaanottoon oli tässä tapauksessa riittävät perusteet.
Aki Rosén
Kiinteistölehti 6/2017
