Huolellisuusvelvoite ja lojaliteettivelvoite varmistavat sen, että taloyhtiön johto toimii työssään asiantuntevasti ja yhtiön edun mukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölaissa on melko paljon sääntelyä yhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän tehtävistä sekä vaadittavista toimista ja vastuusta. Koska kaikkea ei voida säännellä yksityiskohtaisesti, keskeiseksi ohjenuoraksi nousevat asunto-osakeyhtiöoikeudelliset periaatteet, joita jokaisen asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluvan tulee noudattaa. Nämä periaatteet on käsitelty erityisesti asunto-osakeyhtiölain 1 luvussa.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä sanotaan, että yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Mainittu lainkohta sen yleisluontoisuudesta huolimatta sisältää kaksi keskeistä asunto-osakeyhtiöoikeudellista periaatetta eli huolellisuusvelvoitteen ja lojaliteettivelvoitteen.
Hallituksen jäsen ei voi vedota tietämättömyyteen
Huolellisuusvelvoite edellyttää, että yhtiön johto toimii tavalla, joka objektiivisesti arvioituna vastaa sitä, mitä vastaavassa asemassa olevilta henkilöiltä odotetaan. Johdon tulee toimia huolellisesti ja ottaa huomioon ne normit, jotka yleisesti pätevät vastaavissa tilanteissa. Kun tulee valituksi yhtiön johtoon, tehtävään kannattaa suhtautua asian vaatimalla vakavuudella. Vaadittavan huolellisuuden ja mahdollisen vastuun arvioinnissa taloyhtiön hallituksen jäsen ei voi vedota tietämättömyyteen tietyn toimenpiteen merkityksen suhteen.
Toisaalta, koska kyse on asunto-osakeyhtiöstä, huolellisuuden tasoa ei arvioida yhtä ankarasti kuin liiketaloudellisilla periaatteilla toimivassa osakeyhtiössä. Asunto-osakeyhtiössä ei myöskään ole tarvetta järjestää hallintoa liikeyrityksen tavoin. Verrattuna johdon maallikkojäseniin, ammattimaiselta isännöitsijältä tai mahdollisilta ulkopuolisilta hallitusammattilaisilta voidaan kuitenkin edellyttää parempaa tietämystä asioista.
Käänny tarvittaessa asiantuntijan puoleen
Huolellisuustason määrittelyssä tulee kussakin tilanteessa ottaa huomioon vallitsevat olosuhteet ja mahdolliset epävarmuustekijät. Huolellisuusvaatimus korostuu, jos ratkaisuihin liittyy merkittäviä riskejä tai jos asiaan kytkeytyy johtoon kuuluvan lähipiiri. Tällaisia tilanteita voisivat olla yhtiön hallinnassa oleva tilan luovuttaminen hallituksen jäsenen omaan käyttöön tai hallituksen jäsenen huoneistossa suoritettavan remontin käsittely.
Jos johto on hankkinut päätöksentekoa varten riittävästi olennaista tietoa ja tehnyt sen pohjalta johdonmukaisen ja sivuvaikutuksista vapaan päätöksen, voidaan menettelyä pitää riittävän huolellisena. Mikäli riittävän tiedon saaminen päätöksenteon perustaksi edellyttää asiantuntijan käyttöä, on näin syytä toimia.
Lojaliteettivelvoite – taloyhtiön ja osakkaiden etu edellä
Huolellisuusvelvoitteen lisäksi yhtiön johdolle kuuluu lojaliteettivelvoite. Sen mukaan johtoon kuuluvan on toimittava nimenomaan asunto-osakeyhtiön ja viimekädessä kaikkien osakkaiden yhteisten etujen mukaisesti. Tämä tarkoittaa myös toimimista yhtiön tarkoituksen mukaisesti. On kiellettyä toimia ainoastaan tietyn omistajan tai omistajaryhmän eduksi, vaikka hallituksen jäsen olisikin nimetty kyseisen tahon toimesta. Myöskään tilanteessa, jossa taloyhtiöön kuuluu erilaisia rakennustyyppejä, ei ole hyväksyttävää toimia ainoastaan yhden sellaisen etujen edistämiseksi.
Kimmo Rytkönen,
asianajaja, varatuomari
Lue lisää: Taloyhtiön puheenjohtaja teki yhtiön remonttihankintoja omistamastaan yrityksestä
