Liiketila myytiin asuinhuoneistona ja ostaja vei jutun oikeuteen tavoitteenaan vahingonkorvaus tai asuntokaupan hinnanalennus. Vaikka asunnon myyjä ja välittäjät toimivat kaupassa huolellisesti, virheeltä ei voinut välttyä.
Turun keskustassa tehtiin kesällä 2017 kaupat 40 neliön yksiöstä noin 90 000 euron hintaan. Kohdetta esiteltiin myyntivaiheessa asuinhuoneistona, vaikka asunto oli aiemmin toiminut kampaamoyrittäjän liiketilana. Myös isännöitsijätodistuksen ja yhtiöjärjestyksen mukaan kyseessä oli asuinhuoneisto.
Hinnanalennuksen peruste: kukaan ei kertonut
Pian kaupan jälkeen asunnon ostaja tilasi suunnitelmat pohjan muuttamiseksi ja laati rakennuslupahakemuksen saunan ja suihkun rakentamiseksi. Prosessin aikana selvisi, että rakennusvalvonnassa huoneiston käyttötarkoitukseksi oli määritelty liikehuoneisto. Tämän johdosta hän päätyi hakemaan lupaa huoneiston käyttötarkoituksen muuttamiseksi liikehuoneistosta asunnoksi. Hakemus hylättiin.
Epäonnisen kaupan jälkeen ostaja halusi hankinnastaan eroon mahdollisimman nopealla aikataululla. Koska myyjä ei suostunut kaupan purkuun, ostaja myi huoneistonsa eteenpäin 30 000 euron kauppahinnalla maaliskuussa 2020.
Ostaja vei jutun käräjäoikeuteen vaatien vahingonkorvausta tai hinnanalennusta kaupan kohteena ilmenneiden virheiden vuoksi. Hinnanalennuksen määräksi hän katsoi osto- ja myyntihinnan erotuksen, 60 000 euroa. Virhettä perusteltiin oikeudessa sillä, että niin asunnon myyjä kuin kiinteistönvälittäjäkin jättivät kertomatta, ettei huoneistoa voi käyttää asuntona. Huoneisto ei myöskään vastannut sovittua ja aiheutti näin ollen olennaista haittaa. Varsinais-Suomen käräjäoikeus hylkäsi ostajan kanteen vuonna 2020 ja määräsi tämän maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut noin 20 000 euroa.
Kiinteistövälittäjällä ei ollut syytä epäillä tietoja
Asian käsittely jatkui Turun hovioikeudessa. Oikeudessa pureuduttiin siihen, oliko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain tarkoittama virhe.
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Oikeudessa tuli selvitetyksi, että rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus määrittää huoneiston käyttötarkoituksen, ja että liikehuoneistossa ei saa asua. Näin ollen oli selvää, ettei huoneisto vastannut niitä tietoja, joita ostaja oli saanut ennen kaupantekoa.
Hovioikeuden mukaan virheessä ei kuitenkaan ollut kyse myyjän tai kiinteistönvälittäjän huolimattomuudesta. Kiinteistönvälittäjä oli selvittänyt asianmukaisesti kaikki asuntoon liittyvät yksityiskohdat. Hän oli saanut rakennusvirastosta sekä Digi- ja väestötietovirastosta tiedon, jonka mukaan kysymyksessä oli asuinhuoneisto. Välittäjällä ei ollut minkäänlaista syytä epäillä isännöitsijältä tai viranomaisilta saamiaan tietoja. Asunnon myyjä taas oli voinut luottaa siihen, mitä kiinteistönvälittäjä kertoi asunnon käyttötarkoituksesta.
Tuomio
Ostaja voitti asian hinnanalennukseen liittyen, mutta hävisi vahingonkorvausvaatimusten osalta. Oikeus katsoi, että asunnon käypä arvo kaupantekohetkellä oli 40 000 euroa, jolloin asunnon myyjä määrättiin maksamaan kantajalle hinnanalennuksena alkuperäisen kauppahinnan ja käyvän hinnan erotuksen eli noin 50 000 euroa korkoineen. Lisäksi myyjän tuli korvata ostajalle kaksi kolmasosaa tämän oikeudenkäyntikuluista, yhteensä noin 30 000 euroa.
Asuntokaupan purku ja hinnanalennus – kolme kysymystä
Millä perusteella asuntokaupan voi purkaa?
Kysymyksessä on erotettava toisistaan kiinteistön kauppa ja asunto-osakkeen kauppa. Kiinteistön kaupassa ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus kaupanpurkuun.
Asuntokaupassa ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on virheen perusteella oikeus purkaa asunto-osakkeen kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Virhetilanteissa ostajalla on ensisijaisesti oikeus vaatia kohtuullista hinnanalennusta virheeseen nähden. Jos virhe tai sen aiheuttama haitta on kuitenkin olennainen, kyseeseen voi tulla kiinteistö- tai asuntokaupan purkaminen. Virheen olennaisuutta arvioitaessa huomioidaan muun muassa kauppahinta, rakennuksen ikä, korjauskustannusten määrä, myyjän tietoisuus virheestä, virheen vaikutus asumiseen ja ostajan asema. Purku on aina poikkeuksellinen ja viimeinen toimenpide.
Mitkä epäkohdat oikeuttavat asuntokaupan hinnanalennukseen?
Hinnanalennus edellyttää sitä, että asunnosta löytyy virhe. Käytetyn asunnon kaupassa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä ostaja ja myyjä ovat sopineet tai asunto varustuksineen ei vastaa annettuja tietoja. Lisäksi hinnanalennukseen oikeuttaa piilevä virhe eli virhe, joka ei ole ollut myyjän tiedossa, mutta ilmenee huoneistossa myöhemmin. Piilevä virhe voi olla myös myös taloudellinen virhe. Esimerkki tällaisesta voisi olla yhtiön kustannukset ja ostajan vastikerasituksen merkittävä nouseminen siitä, mitä kauppatilanteessa oletettiin.
Edellytyksenä hinnanalennukselle ei ole myyjän huolimattomuus eli myös huolellisesti toiminut myyjä voi joutua maksamaan ostajalle hinnanalennusta.
Mikä on kohtuullinen hinnanalennus asuntokaupassa?
Tähän on vaikea vastata yleisellä tasolla. Lähtökohtana on, että hinnanalennuksen pitää vastata virhettä. Oheisessa oikeustapauksessa vertailtiin osto- ja kauppahintaa ja haettiin niiden välistä erotusta hinnanalennukseksi. Useimmiten hinnanalennus kuitenkin arvioidaan ottamalla huomioon mahdolliset korjauskustannukset. Hinnanalennuksessa tulee lisäksi huomioida ostajien saama mahdollinen tasonparannus. Esimerkiksi: Jos myyjän pitäisi maksaa kymmenen vuotta vanhan kylpyhuoneen korjaus kokonaisuudessaan, ostaja saisi täysin uudet tilat kauppaan kuuluneen vanhan kylpyhuoneen sijaan. Tästä johtuen korjauskustannuksista vähennetään tietyissä tilanteissa ostajan piikkiin menevät tasonparannukset.
Kysymyksiin vastasi asianajaja Marina Furuhjelm
