Tapauksessa (Helsingin Hovioikeus 7.4.2020, tuomio Nro 445) kyse oli kuolinpesän ja yhden kuolinpesän osakkaan pojan sekä tämän puolison välisestä asunto-osakkeen kaupasta, jossa kauppakirjaan oli otettu myyjän virhevastuuta koskeva vastuunrajoitusehto. Taustalla asiassa oli kuolinpesän pitkäaikainen tulokseton yritys saada osakehuoneisto myytyä. Kun asuntoa ei ollut saatu myyjän hyväksymään käypään hintaan myytyä, oli huoneisto päätetty myydä reklamaatio-oikeuden poistavalla vastuunrajoitusehdolla erään kuolinpesän osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Asiassa riidatonta oli, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja että kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Hovioikeuden arviointi keskittyikin vastuunrajoitusehdon pätevyyteen.
Tapaukseen soveltuvan asuntokauppalain esitöissä on todettu, että vastuunrajoitusehdon on ollakseen pätevä, oltava niin yksilöity, että siitä käy selvästi ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Laissa tai sen esitöissä ei ole kuitenkaan määritelty, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa. Hovioikeuden ratkaisun mukaan yksilöintivaatimus voi täyttyä muutenkin kuin vain luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa. Hovioikeus katsoikin, että vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa ratkaisevaa on tarkan luetteloinnin sijaan se, onko vastuunrajoitusehto niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä. Arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kunkin kaupan olosuhteet, sillä kuluttaja-asemassa olevan ostajan ei voida joka tilanteessa olettaa ymmärtävän eri käsitteiden eroa.
Korkein oikeus on aikaisemmissa ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 tulkinnut pidättyväisesti ”sellaisena kuin se on” -ehtoa yksiselitteisyysvaatimuksen kannalta. Sen sijaan tässä tapauksessa käytettyjä ”ilman reklamaatio oikeutta” tai ”myyjän vastuusta vapauttaen”- lausekkeita oli hovioikeuden mukaan pidettävä sanamuotonsa mukaisesti yksiselitteisempinä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään virheistä.
Ensisijaisesti arvioinnissa on siis kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja seurauksia omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet jo kauppaa tehtäessä asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.
Kyseessä olevan tapauksen olosuhteissa olennaista oli se, että kyseessä oli ollut perinnönjakoon liittyvä sukulaiskauppa, jossa kukaan kaupan osapuolista ei ollut asunut pitkään tyhjillään olleessa asunnossa. Hovioikeuden mukaan ostajat olivat olleet yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Lisäksi tapauksessa oli riidatonta se, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tehtäväksi sellaisella ehdolla, että myyjänä oleva kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. Ostajien oli täytynyt hovioikeuden mukaan ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikesta asuntoon liittyvästä vastuista” tarkoittaa ja että kuolinpesä oli suostunut alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. Näin ollen hovioikeus katsoi, että vastuunrajoitusehtoa voitiin tässä tapauksessa pitää täysin yksiselitteisenä. Hovioikeus ei myöskään nähnyt, että tapauksessa olisi ollut perusteita jättää ehto kohtuuttomuuden perusteella huomioimatta, eikä sen seurauksia ollut muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa. Käräjäoikeuden tuomio oli siten kumottava ja ostajien kanne hylättävä. (Ratkaisu ei ole lainvoimainen).
Kirsi Alppi-Takkinen
varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
