Eräässä yhtiökokouksessa vilkasta keskustelua herätti muun muassa hyvitys eli vastikealennus. Monet osakkaat olivat perehtyneet aiheeseen jo ennakkoon ja eräs kolleganikin oli käsitellyt hyvityksen myöntämistä Helsingin Sanomissa julkaistussa artikkelissa. Keskustelu osoitti, että käsitykset asiasta vaihtelevat voimakkaasti ja näkemyseroja löytyy myös juristikunnan sisällä.
Nykyistä asunto-osakeyhtiölakia edeltävässä laissa ei ollut säännöstä tällaisesta vastikehyvityksestä. Hyvitystä on kuitenkin pidetty mahdollisena yhdenvertaisuusperiaatteen johdosta, mutta sen soveltamiskäytäntö on ollut epäyhtenäistä ja oikeuskäytäntö ristiriitaista. Nyt voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin kirjattiin vastikkeenmaksua koskeva poikkeussäännös. Hyvityksen perusajatuksena on, että kun osakkeenomistaja on omalla kustannuksellaan tehnyt huoneistossaan sellaisia remontteja, jotka vähentävät taloyhtiön kustannuksia tulevaisuudessa, säästö koituu osakkaan hyväksi.
Hyvitys ei riipu siitä, mitä osakkaan remontti on maksanut
Vaikka vastikehyvitys on periaatteena selkeä, sen käytännön soveltaminen on osoittautunut hyvinkin haastavaksi. Jo sen lähtökohdan muistaminen, että hyvityksen pohjana tulee olla osakkaan omalla kustannuksella tekemä remontti, on osoittautunut vaikeaksi. Tilanteissa, joissa esimerkiksi yksi kylpyhuone voidaan jättää taloyhtiön kylpyhuoneremontin ulkopuolelle, koska yhtiö on korjannut sen aiemman vesivahingon yhteydessä, ei kyseisen huoneiston osakasta tule hyvittää. Näin siitäkin huolimatta, että taloyhtiön remontti tulisi kalliimmaksi, jos tämäkin kylpyhuone olisi remontissa mukana.
Hyvitystä koskevissa keskusteluissa nousee usein esiin se hinta, jonka osakkeenomistaja on maksanut suorittamastaan remontista. Helposti ajatellaan, että jos kyseessä on kallis urakka, myös hyvitys katsotaan suhteessa hintalappuun. Näin ei kuitenkaan ole. Yhtiön saama säästö ei ole riippuvainen siitä, mitä osakkaan työ on tullut maksamaan, vaan siitä, mitä osakkaan jo tekemä työ tulisi yhtiön remontin yhteydessä yhtiölle maksamaan. On huomattava, että joissain tilanteissa yhden huoneiston jättäminen yhtiön remontin ulkopuolelle tuo vain vähän, jos lainkaan, säästöä yhtiölle.
Osakkaan pitää osoittaa, mitä taloyhtiö säästää
Lain lähtökohtana on, että hyvityksen perusteista ja määrästä on näyttötaakka osakkaalla. Osakkaan on siis kyettävä osoittamaan toteen, että oma remontti on tehty niin hyvin, että se voidaan jättää yhtiön remontin ulkopuolelle. Lisäksi osakkaan on osoitettava, kuinka paljon yhtiö tämän johdosta säästää. Näiden seikkojen todistaminen voi olla erittäin vaikeaa. Yleensä säästön määrän selvittämiseen tarvitaan urakoitsijan, projektikonsultin ja/tai suunnittelijan apua. Nämä tahot ovat kuitenkin taloyhtiön hankekumppaneita eikä osakkailla välttämättä ole heistä edes tietoa.
Käytäntö on osoittanut, että parhaiten hyvitystä koskevat tilanteet hoituvat, kun osakkaat ja taloyhtiö (hallitus ja isännöitsijä) toimivat hyvässä yhteistyössä jo yhtiön remontin suunnitteluvaiheessa.
Jos hyvitystä koskeviin kysymyksiin herätään vasta yhtiökokouksessa, kun remontin toteuttamisesta ollaan jo päättämässä, saattaa edessä olla ylimääräistä ja kiireellistä selvitystyötä tai virheiden oikomista. Hyvä ennakkosuunnittelu sujuvoittaa niin koko remonttia kuin hyvityksistäkin sopimista.
