Yksi yleisimmistä riitojen aiheista taloyhtiöissä ovat kunnossapitoon liittyvät kysymykset. Osakkailla saattaa olla hyvinkin erilaisia käsityksiä siitä, miten kunnossapitovastuu yhtiössä jakautuu sekä myös siitä, milloin tiettyjä korjauksia tulisi ryhtyä toteuttamaan. Monesti kunnossapitovastuuseen liittyvät erimielisyydet kirvoittavat helposti myös väitteitä yhdenvertaisuuden loukkauksista ja aina välillä joku osakas päättää lähteä käräjille moittimaan yhtiökokouksen tekemiä päätöksiä.
Helsingin hovioikeuden ratkaisu 18.1.2018 nro 66 käsitteli näitä edellä mainittuja seikkoja. Kyseessä oli kolmen osakkaan pieni taloyhtiö, jossa osakkaiden välille syntyi eripuraa pihojen alareunaa rajaavasta kivisestä tukimuurista. Yksi osakas nosti kanteen taloyhtiötä vastaan vanhan luonnonkivimuurin kunnostukseen liittyen. Osakkaan mielestä muurin kunto ei ensinnäkään ollut edellyttänyt kunnostusta ja joka tapauksessa muurin kunnostus olisi kuulunut osakkaiden eikä yhtiön kunnossapitovastuulle. Päätös muurin korjaamisesta loukkasi osakkaan mielestä myös hänen yhdenvertaisuuttaan. Muuria korjattiin pääasiallisesti vain A- ja B-huoneistojen kohdalta ja osakas väitti muurin kunnostuksen parantaneen kyseisten pihojen käytettävyyttä ja siten aiheuttaneen muille osakkaille epäoikeutettua etua hänen kustannuksellaan. Lisäksi osakas moitti useita yhtiökokouspäätöksiä useilla eri perusteilla.
Käräjäoikeus ja hovioikeus eivät kuitenkaan vakuuttuneet osakkaan väitteistä ja osakas hävisi riidan molemmissa oikeusasteissa. Hovioikeus katsoi, että tukimuurin, josta oli irronnut useita kiviä, ja jonka kunnostusta oli pyydetty myös rakennusvalvontaviranomaisen toimesta, kunto oli edellyttänyt korjaamista A- ja B-huoneistojen kohdalta.
Kunnossapitovastuu tukimuurista puolestaan kuului hovioikeuden mukaan taloyhtiölle. Yhtiön yhtiöjärjestykseen ei ollut otettu mitään mainintaa siitä, että muurin kunnossapitovastuu olisi siirretty osakkaille, tai että huoneistojen piha-alueet kuuluisivat osakkaiden hallintaan. Kanteen nostanut osakas vetosi siihen, että asiasta oli tehty osakkaiden välillä suullinen osakassopimus. Yhtiön osakkaiden näkemykset poikkesivat kuitenkin tältä osin toisistaan eikä kanteen nostanut osakas pystynyt esittämään osakassopimuksen olemassa olosta muuta näyttöä kuin oman kertomuksensa, joka ei yksin riittänyt näytöksi osakassopimuksen olemassaolosta. Se, että osakkaat olivat ottaneet asuntonsa kohdalla olevan piha-alueen omaan käyttöönsä ja huolehtineet vuosikymmenten ajan pihojensa kunnosta ja istutuksista, ei vaikuttanut asiaan. Myöskään asuntojen myyntiesitteissä mainittu tieto omasta piha-alueesta ei muuttanut tilannetta. Hovioikeuden kanta noudattelee tältä osin vallitsevaa käsitystä siitä, että yhtiöjärjestys määrää kunnossapitovastuun jakautumisesta ja piha-alueiden hallintaoikeudesta.
Hovioikeus ei myöskään pitänyt tukimuurin korjaamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Hovioikeus suoritti katselmuksen yhtiön pihalla ja kävi itse toteamassa, että pihat viettivät edelleen alaspäin kohti muuria, joka oli korkeampi A- ja B-huoneistojen kohdalla kuin C-huoneiston kohdalla, ja että rinne kohti naapuritonttia oli loivin C-huoneiston kohdalla. Katselmuksen ja esitettyjen todisteiden nojalla hovioikeus katsoi selvitetyksi, että A- ja B-huoneistojen pihojen taso ei ollut noussut tukimuurin korjauksen johdosta ainakaan merkittävästi eikä pihojen käytettävyyden voitu siten katsoa korjauksen johdosta merkittävästi parantuneen. Myöskään muurin korjaaminen pääasiallisesti vain A- ja B-huoneistojen kohdalta ei ollut hovioikeuden mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, koska tukimuurissa ei ollut välitöntä korjaustarvetta C-huoneiston kohdalla.
Hovioikeus on siten päätynyt siihen ratkaisuun, että yhtiö voi rajoittaa korjaukset välittömän korjaustarpeen mukaisesti, kunhan osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukata. Päätös on mielestäni perusteltu ja myös tarkoituksenmukainen. Tässä tapauksessa muurin korjaus toteutetussa laajuudessa oli tullut maksamaan kokonaisuudessaan yli 100.000 euroa, mikä on kolmen huoneiston yhtiölle suuri summa.
Suureksi muodostuivat myös oikeudenkäyntikulut tapauksessa. Kanteen nostanut osakas joutuu riidan hävinneenä osapuolena maksamaan sekä omat että taloyhtiön oikeudenkäyntikulut, jotka olivat yhteensä yli 165.000 euroa molemmista oikeusasteista. Jos kuvitellaan, että osakas olisi voittanut riidan ja 165.000 euron oikeudenkäyntikulut olisikin määrätty yhtiön maksettavaksi, kanteen nostanut osakas olisi silti joutunut osallistumaan oikeudenkäyntikulujen maksuun n. 55.000 euron edestä oman vastikkeenmaksuvelvollisuutensa vuoksi. Kanteen nostaneen osakkaan osuus tukimuurin korjauskustannuksista oli kuitenkin ”vain” n. 35.000 euroa. Aluksi ehkä suurelta vaikuttanut intressi jäi siten lopulta melko pieneksi, kun sitä verrattaan oikeudenkäyntikuluihin.
Kiinteistölehden artikkeli: Erimielisyydet tukimuurin kunnossapidosta johtivat isoon riitaan 2/2018 – Elina Skarra
