Omaan sisäiseen ääneen tai kaverin vinkkiin ei kannata luottaa, kun teet ratkaisevia siirtoja vuokrasuhteessa. Näissä kolmessa tapauksessa pitkän oikeusprosessin olisi voinut helposti välttää.
Monet vuokrasuhteen ongelmat kumpuavat huolimattomasta asioiden hoidosta ja olettamuksista puolin ja toisin. Ongelmat syntyvät usein myös siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole tarpeeksi tietoa oikeuksistaan tai velvollisuuksistaan. Pahimmillaan erimielisyyksiin haetaan ratkaisua pitkän ja kalliin oikeusprosessin kautta. Kannattaa aina kysyä neuvoa asiantuntijalta, jos esimerkiksi vuokrasopimuksen sisältö mietityttää.
Vuokralainen oletti, että vuokranantajan ”lupaus” pitää
Eräässä oikeustapauksessa puitiin määräaikaisen vuokrasopimuksen jatkoa. Vuokranantaja oli ilmoittanut vuokralaiselleen, että vuokrasuhdetta jatketaan, mikäli vuokranmaksu ja asuminen sujuvat moitteettomasti.
Vaikka ongelmia ei määräajan sisällä ilmennyt, vuokranantaja halusi vuokrasuhteen päättyvän sopimukseen merkittynä päivänä. Hän ilmoitti asiasta vuokralaiselleen hyvissä ajoin. Vuokralainen ei ottanut tietoa kuuleviin korviinsa ja jäi asuntoon luottaen vuokranantajan alkuperäisen lupaukseen. Riita ratkaistiin lopulta hovioikeudessa. Se vahvisti, ettei vuokralaiselle ole voinut muodostua perusteltua oletusta sopimuksen automaattisesta jatkumisesta vuokranantajan alkuvaiheessa lähettämän sähköpostin perusteella. Vuokralainen sai häädön asunnosta.
Vuokrasopimuksia tehdään Suomessa sekä määräaikaisiksi että toistaiseksi voimassa oleviksi. Oikeustapaus on tärkeä muistutus siitä, että määräaikaista sopimusta voidaan jatkaa ainoastaan tekemällä uusi sopimus. Jos vuokranantaja ei halua jatkaa vuokrasuhdetta, hänen ei tarvitse perustella sitä erikseen.
– Vuokralainen ei välttämättä tule ajatelleeksi, että eri sopimustyyppien välillä on paljon eroja. Jos kyseessä on määräaikainen sopimus, vuokrasuhde todellakin päättyy sopimuksessa merkittyyn päivään. Jos asumiselle mielii jatkoa, asia kannattaa ottaa vuokranantajan kanssa puheeksi hyvissä ajoin, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa.
Lue tästä, mitkä ovat vuokrasopimuksen tärkeimmät kohdat.
Vuokrasopimus pysyi voimassa vaikka vuokravakuutta ei maksettu
Hovioikeudessa selviteltiin tapausta, jossa vuokralainen jätti vuokravakuuden ja sähkölaskun maksamatta eikä koskaan muuttanut asuntoon. Toisin kuin hän luuli, vuokrasopimus ei päättynyt tähän vaan pysyi voimassa vielä kuukausien ajan. Laskut ja muistutukset olivat kaiken ajan menneet vuokrahuoneiston osoitteeseen, jossa kukaan ei asunut. Vuokranantaja vaati lopulta vuokramaksuja oikeusteitse.
Kiistanalaisen vuokrasopimuksen tietojen mukaisesti huoneiston hallinta oli ehdollinen ja sidoksissa vakuuden ja sähkölaskujen maksamiseen. Ehtoihin ei kuitenkaan kirjattu, että niillä olisi vaikutusta itse vuokrasopimuksen voimassaoloon. Toiseksi, vaikka maksamatta jääneiden laskujen takia huoneiston hallinta ei koskaan siirtynyt vuokralaiselle, ei vuokrasopimuksen purkamisesta löytynyt todisteita. Lue koko tapaus tästä.
– Vuokralaisen olisi tässä tapauksessa pitänyt ottaa yhteyttä vuokranantajaan ja varmistaa, että myös vuokranantaja katsoo sopimuksen rauenneen. Muissa tapauksissa vuokralaisen tulee huolehtia siitä, että ilmoitus sopimuksen päättymisestä annetaan vuokranantajalle. Huoneenvuokralain mukaan vuokrasopimus lakkaa ainoastaan silloin, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, Furuhjelm sanoo.
Irtisanomisilmoitus ei koskaan tavoittanut vuokranantajaa
Vuokrasopimuksen irtisanomiseen liittyvät käytännöt on myös syytä kerrata ennen kuin ryhtyy toimiin. Vuokralaiset irtisanoivat vuokrasopimuksen lähettämällä tekstiviestin vuokranantajalleen. Lisäksi he toimittivat kirjallisen irtisanomisilmoituksen vuokranantajan työpaikan postilaatikkoon. Tieto ei kuitenkaan koskaan kulkeutunut perille ja vuokrarästejä kertyi kuukausien aikana tuhansien eurojen edestä. Liemeen joutuivat myös vuokramaksujen takaajat, joiden maksettavaksi tuli vuokrasaatavien lisäksi kalliit oikeudenkäyntikulut.
– Tapaus on hyvä muistutus siitä, että irtisanomisilmoitus täytyy aina tehdä kirjallisena ja irtisanomisilmoitus on toimitettava vastaanottajalle todisteellisesti. Todisteellisuus täyttyy, kun vastaanottaja kuittaa itse viestin vastaanotetuksi, sivullinen todistaa ilmoituksen tulleen annetuksi tai ilmoitus annetaan haastemiehen kautta, Furuhjelm ohjeistaa.
Sähköpostin automaattinen kuittaus ei riitä
Furuhjelm kertoo, että sähköisesti toimitettu ilmoitus riittää, jos ilmoituksen vastaanottaminen voidaan tarvittaessa todistaa myöhemmin. Kuittaukseksi kelpaa laatuvarmenteeseen perustuva sähköinen allekirjoitus, joka on tehty turvallisella allekirjoitusvälineellä tai vuokranantajan ilmoitus sähköisesti toimitetun irtisanomisilmoituksen perilletulosta. Sen sijaan pelkkä sähköpostijärjestelmän toimittama automaattinen kuittaus viestin toimittamisesta ei todista, että irtisanomisilmoitus on saavuttanut vuokranantajan. Irtisanomisilmoituksen voi tarvittaessa toimittaa myös haastemiehen välityksellä tai Postin saantitodistuskirjeellä.
Lue tapaus tästä.
