Helsinkiläistaloyhtiössä riideltiin vuosikausia kattoremontista, jonka hintalappu yllätti osakkaat. Hovioikeudessa ratkaistiin, kuuluiko kattoremontti taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja tehtiinkö asiaan liittyvät päätökset oikein.
Taloyhtiö haastoi kolme hallituksen jäsentä oikeuteen, kun yhden asunnon kattoremontti maksoi osakkaille pitkän pennin. Taloyhtiön mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa vesikatossa ei ollut vikaa eikä korjaukseen ollut siltä osin tarvetta. Muut uudistetut osat kuuluivat puolestaan osakkaan vastuulle. Taloyhtiö esitti käräjäoikeudessa, ettei hallituksella ollut lupaa päättää remontista omassa piirissään, vaan viimeinen sana olisi kuulunut yhtiökokoukselle. Hallituksen jäseniä vaadittiin maksamaan tapahtuneesta korvauksia taloyhtiölle remonttiin huvenneen summan verran, yhteensä noin 81 000 euroa.
Taloyhtiö hävisi jutun käräjäoikeudessa
Vastapuoli pyrki todistamaan, että kiistanalaisen huoneiston kohdalla oli rakennusvirheitä ja -puutteita, joista aiheutuneet kosteus-, home- ja lahovauriot oli korjattava kiireellisesti. Hallituksen jäsenten mukaan korjaustoimet kuuluivat kokonaisuudessaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle, ja remontista päätettiin oikean marssijärjestyksen mukaisesti yhtiökokouksessa toukokuussa 2014.
Taloyhtiön kanne hylättiin kaikilta osin käräjäoikeudessa, mutta tapaus sai uuden käänteen Helsingin hovioikeudessa, joka antoi ratkaisunsa helmikuussa 2020.
Hovioikeus päätti: kattoremontti kuuluu osakkaan kunnossapitovastuulle
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan jokainen asunto toimi yhtiössä omakotitalon omaisesti. Osakkaan vastuulle kuuluvat näin ollen oman huoneiston osalta lähes kaikki osat rakenteista lähtien. Vesikatto määritellään yhtiöjärjestyksessä kuitenkin taloyhtiön vastuun piiriin, kun taas yhtiöjärjestykseen erikseen sisältyneen vastuunjakotaulukon mukaan osakkaan tehtävä on huolehtia yläpohjan kunnosta. Termiä ”yläpohja” käsiteltiinkin oikeudessa laajasti.
Todistusaineiston mukaan yläpohjatilan rakenteissa on esiintynyt runsaasti vaurioita. Kattorakenteita ei kuitenkaan koskaan tutkittu ennen remonttia. Lisäksi oikeudessa kuulluilla rakennusalan edustajilla oli toisistaan poikkeavia näkemyksiä vaurioiden aiheuttajasta. Jos yhtiön vastuulla oleva vesikatto olisi aiheuttanut vauriot, myös osakkaan vastuulla olevat osat olisivat kuuluneet yhtiölle. Koska hallitus ei kyennyt todistamaan vesikaton olleen ongelmien aiheuttaja, hovioikeus katsoi remontin kuuluneen kokonaan osakkaan kunnossapitovastuulle.
Epämääräistä päätöksentekoa
Kunnossapitovastuun jakautumisen lisäksi hovioikeudessa ruodittiin, miten remontista päätettiin. Taloyhtiö korosti, että hallitus oli päättänyt katon korjaamisesta hallituksen kokouksessa, joka pidettiin muutama päivä ennen varsinaista yhtiökokousta. Yhtiökokouskutsussa ei mainittu mitään kosteusvaurion korjauksista tietyn asunnon kohdalla. Oikeudessa kuultiin yhtiökokoukseen osallistujia, joiden kaikkien kokemus oli sama: katoista keskusteltiin kokouksessa vain yleisellä tasolla. Taloyhtiön mukaan osakkailla ei ollut tietoa siitä, että tilaisuudessa on tarkoitus päättää yli 80 000 euron kattoremontista, joka suoritetaan osin putkiremonttivaroilla.
Se mistä yhtiökokouksessa tarkalleen ottaen sovittiin, koski taloyhtiön mukaan vuoden 2014 talousarviota, jossa määrärahoja suunnattiin kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin töihin ja niiden valmisteluun. Kattourakasta aiheutuneet kustannukset ylittivät kevyesti koko korjauksille varatun vuosibudjetin.
Kattoremontti johti koviin korvauksiin
Hovioikeus katsoi, että hallitus ylitti toimivaltansa päätöksenteossa, ja yhtiölle aiheutui tämän toiminnan seurauksena kustannuksia, jotka eivät sille kuuluneet. Syntyneestä taloudellisesta vahingosta ei ollut mahdollista vähentää yhtiön vastuulle kuuluvia kustannuksia, koska remontin katsottiin kokonaisuudessaan kuuluvan osakkaan kunnossapitovastuulle.
Hallituksen jäsenet rikkoivat huolimattomalla toiminnalla asunto-osakeyhtiölakia ja kolmikko tuomittiin yhteisvastuullisesti korvaamaan taloyhtiölle 71 260,50 euroa. Koska remontti kohdistui myös yhtiön vastuulla oleviin osiin nostaen niiden käyttöikää, korvaussummasta vähennettiin 10 000 euroa. Lisäksi maksettavaksi hallituksen jäsenten maksettavaksi koituivat noin 100 000 euron oikeudenkäyntikulut.
(Helsingin hovioikeus, diaarinumero S 18/912)
Tapauksen kolme tärkeintä oppia, asianajaja Marina Furuhjelm?
- Kunnossapitovastuumääräykset yhtiöjärjestyksissä pitää laatia tarkasti. Tapaus osoitti jälleen kerran, kuinka tärkeää on määritellä yksittäiset rakennusosat yhtiöjärjestykseen, kun osakkaan vastuuta laajennetaan.
- Hallituksen tulee huolehtia siitä, että yhtiökokouksessa tehdään tarvittavat päätökset. Tässä tapauksessa kyse oli kaiken lisäksi puheenjohtajan huoneistosta, joten hallituksen olisi tullut olla erittäin varovainen päätöksenteon suhteen. Asiantuntijoiden neuvoista olisi ollut paljon hyötyä.
- Tapauksen perusteella tuntuu siltä, ettei hallitus miettinyt lainkaan yhtiöjärjestyksen määräyksen (kunnossapitovastuun) merkitystä. Myös vaurion aiheuttaja jäi tapauksen perusteella selvittämättä, koska korjauksiin ryhdyttiin kiireellä. Käyttämällä asiantuntijoita alkuvaiheessa vaurion selvittämiseksi, riita olisi mahdollisesti ollut vältettävissä.
Lue myös:
Kunnossapitovastuun jakautuminen kylpyhuoneremontissa
Kuva: Unsplash
