Asuntokaupan purku voi tulla kyseeseen, jos asunnossa ilmenee olennainen virhe. Milloin käytetyn asunnon kaupan purku on mahdollinen ja mitä oikeudellisia seurauksia siitä seuraa ostajalle ja myyjälle?
Asunto on elämän suurimpia hankintoja. Joskus saattaa valitettavasti käydä niin, että asunto tai sitä koskevat tiedot osoittautuvat virheelliseksi. Tässä kirjoituksessa asuntokaupalla tarkoitetaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Tarkemmin sanottuna kirjoituksessa käsitellään asuntokauppalain 6 luvussa säännellyn käytetyn asunnon kaupan purkamista siinä olevan laatu- tai taloudellisen virheen perusteella tilanteessa, jossa sekä ostaja että myyjä ovat yksityishenkilöitä. Kiinteistön kaupasta ja sen mahdollisten virheiden seuraamuksista säädetään puolestaan maakaaren 2 luvussa, jota ei tässä kirjoituksessa tarkemmin käsitellä.
Asuntokaupan purku: milloin ja mitä siitä seuraa?
Käytetyn asunnon kaupan virhetilanteissa ostajalla on ensisijaisesti oikeus vaatia kohtuullista hinnanalennusta virheeseen nähden. Kaupan purkaminen edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kynnys purkamiselle on huomattavan korkea, sillä pelkkä virheen olennaisuus tai siitä aiheutuva olennainen haitta ei oikeuta kaupan purkamiseen, vaan kaupan purkamisen edellytyksenä on lakia koskevan hallituksen esityksen mukaan lisäksi se, että virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää virheen merkityksen perusteella riittävänä seuraamuksena.
Asuntokaupan purkutilanteessa kaupan osapuolten asemat pyritään palauttamaan ennen kaupantekoa vallinneeseen tilaan. Tämä tarkoittaa, että ostajan on palautettava asunto myyjälle, ja myyjän on palautettava ostajalle maksettu kauppahinta tuottokorkoineen. Ostajalla on myös oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puoleltaan. Toisin kuin hinnanalennus tai kaupan purkaminen myyjän vahingonkorvausvelvollisuus siis edellyttää huolimattomuutta.
Kaupan purkamisen vaihtoehdot
Käytetyn asunnon kaupassa myyjällä ei ole oikeutta tai velvollisuutta asunnossa olevan virheen korjaamiseen. Näin ollen virheen korjaaminen myyjän toimesta ei ole käytetyn asunnon kaupan purkamisen vaihtoehto. Lähtökohta on, että virhe korjataan joko myyjän suorittamalla hinnanalennuksella tai kauppa puretaan. Joissain tapauksissa riittävän suuri hinnanalennus voidaan nähdä tosiasiallisena kaupan purkamisen vaihtoehtona, jos ostaja ja myyjä pääsevät asiasta sovinnolliseen ratkaisuun. On myös syytä huomata, että ostajan ei ole pakko vaatia kaupan purkamista, vaikka purkamisen edellytykset olisivatkin käsillä, vaan ostaja voi päätyä vaatimaan virhettä vastaavaa hinnanalennusta.
Kaupan purkaminen prosessina
Asuntokaupan purkamisen voi nähdä prosessina, jonka vaiheita ostajan on noudatettava. Ensimmäinen askel virheen havaitsemisen jälkeen on virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista ilmoittaminen myyjälle. Virheilmoituksessa eli reklamaatiossa on mainittava sekä virhe että sen perusteella esitettävät vaatimukset. Virheilmoitus tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi tullut se havaita. Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovuttamisesta ostajalle, menettää ostaja oikeutensa vedota virheeseen. Poikkeus tähän aikarajaan on se, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Reklamaation jälkeen ostajan on yleensä annettava myyjälle tilaisuus tutustua virheeseen ja varattava kohtuullinen aika vastauksen antamiseen.
Reklamaation ja siihen annetun vastauksen jälkeen yleensä keskustellaan/neuvotellaan sovinnollisen ratkaisun mahdollisuudesta, mutta mikäli yhteisymmärrystä asiasta ei tässä vaiheessa löydy, täytyy ostajan saattaa asia tuomioistuimen tai kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi (ns. kuluttajaostaja). Toki osapuolet voivat päästää sovintoon myös oikeusprosessin aikana, ja näin melko usein tapahtuukin.
Mikko Ravi,
asianajaja, varatuomari
