Osakas ei voi jättää vastikkeita maksamatta, vaikka asunto olisi poissa käytöstä esimerkiksi homekorjausten vuoksi. Vastaavassa tilanteessa vuokralaisella on mahdollisuus vuokranalennukseen. Asiasta syntyy yllättävän usein väärinkäsityksiä.
Jos omistusasunnon käyttö estyy esimerkiksi palo- tai vesivahingon vuoksi, vastikkeesta vapautuminen saattaa ensituntumalta vaikuttaa osakkaasta mahdolliselta. Näin ei kuitenkaan ole, sillä yhtiövastike ei ole korvaus asunnon käytöstä, vaan osakkaan osuus taloyhtiön menoista. Vastike on aina maksettava, ja osakas voi saada vastikealennusta ainoastaan tietyissä tilanteissa – silloinkin vain hyvin rajoitetusti.
– Asia ymmärretään yllättävän usein väärin, ja osakkaat saattavat sekoittaa tilanteen vuokralaisten oikeuksiin. Vastaavissa tilanteissa vuokralaisella on usein oikeus vuokranalennukseen, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo.
Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi.” – Asunto-osakeyhtiölaki 3:5 § –
Vastikealennus on mahdollinen vain harvoissa tapauksissa
Vastikkeen alentaminen saattaa tulla kyseeseen, jos yksittäinen osakehuoneisto asetetaan kokonaan käyttökieltoon. Laissa todetaan, että huoneiston käytön estyminen voi perustua teknisen tuhoutumisen lisäksi esimerkiksi homehtumiseen tai vastaavaan syyhyn.
– Asiassa ei riitä osakkaan oma mielipide huoneiston kunnosta, vaan sen lisäksi tarvitaan esimerkiksi terveysviranomaisen tai muun ulkopuolisen asiantuntijan arvio, Furuhjelm sanoo.
Furuhjelm korostaa, että silloinkin alennuksen määrä lasketaan suhteessa taloyhtiön säästämiin kuluihin, jotka syntyvät siitä, että asuntoa ei voida käyttää. Täysimääräinen vastikealennus ei siis ole missään tilanteessa mahdollinen.
– Koska vastike kattaa pääosin kiinteitä kuluja, kuten lämmityksen, huollon ja rakennuksen ylläpidon, osakas joutuu edelleen maksamaan suurimman osan vastikkeestaan, Furuhjelm tarkentaa.
Käytännössä alennus koskee siten vain asumisen käyttökuluja, kuten vesimaksuja. Alennus ei ole mahdollinen, kun kunnossapito- tai uudistustyöt koskevat kaikkia taloyhtiön huoneistoja.
Vuokranalennukset ovat yleisiä
Vuokralaisen asema poikkeaa merkittävästi omistusasujasta silloin, kun asunnon käyttö estyy. Vuokralaisen maksuvelvollisuus perustuu ensisijaisesti vuokrasopimukseen sekä asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (AHVL).
– Lain mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokranalennusta, jos asunnon käyttö estyy tai rajoittuu olennaisesti syistä, joista hän ei ole vastuussa. Tällaisia syitä voisivat olla esimerkiksi vesivahinko, lämmityksen pettäminen talvella, pitkäkestoinen putkiremontti sekä home- tai sisäilmaongelmat. Myös jatkuvat häiriöt, kuten naapuriasunnon yöaikainen melu tai remontti, voivat olla peruste alennukselle, jos ne heikentävät merkittävästi asumismukavuutta. Jos asunnosta tulee kokonaan asuinkelvoton, vuokralaisella on oikeus vuokranvapautukseen, Furuhjelm listaa.
Selkein tilanne vuokranalennuksen laskemisen kannalta on silloin, kun koko vuokrahuoneisto on väliaikaisesti pois vuokralaisen käytöstä, esimerkiksi laajan remontin vuoksi. Tällöin alennuksen määrä on yleensä helppo määrittää jakamalla kuukausivuokra päivien lukumäärällä ja hyvittämällä vuokralaiselle ne päivät, joina asunto ei ole ollut hänen käytettävissään. Vastaavasti, jos yksi makuuhuone on poissa käytöstä, vuokra voidaan jakaa neliöiden mukaan ja vähentää sitä vastaava vuokra niiden päivien osalta, jolloin huone on poissa käytöstä. Jos sen sijaan kylpyhuone on poissa käytöstä, on haitta paljon suurempi, kuin esimerkiksi kylpyhuoneen pinta-ala.
Joskus vuokralainen saattaa ajatella virheellisesti, että hänellä on asumisen estyessä oma-aloitteinen oikeus vuokranmaksusta pidättäytymiseen tai vuokran alentamiseen.
– Näin ei ole, vaan vuokralaisen tulee olla vuokranantajaan yhteydessä ja sopia vuokranalennuksesta. Jos osapuolet eivät pääse keskenään sopimukseen, voi Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksen.
Furuhjelm muistuttaa, että vuokranantajan vastuulla on huolehtia siitä, että vuokra-asunto on asumiskelpoisessa kunnossa. Mikäli käyttöeste johtuu vuokranantajan laiminlyönnistä, vuokralainen voi vaatia myös vahingonkorvausta. Näin voisi olla esimerkiksi silloin, kun vuokranantaja ei korjaa vesivahinkoa ajoissa ja vuokralaisen omaisuus vaurioituu, tai jos lämmitys pettää talvella eikä kunnossapidosta vastaava vuokranantaja huolehdi sen korjaamisesta.
– Tällaisessa tilanteessa vuokralaisen tulee pystyä osoittamaan, että vuokranantajan laiminlyönti on suoraan aiheuttanut hänelle taloudellista tai muuta vahinkoa, Furuhjelm sanoo.
Muistilista osakkaalle ja vuokralaiselle:
- Osakas maksaa vastikkeen aina, vaikka asunto ei olisi käytössä.
- Täysimääräistä vastikevapautusta ei ole.
- Vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen käyttöesteessä.
- Vuokranantaja vastaa asunnon asumiskelpoisuudesta.
- Vuokralainen ei voi itsenäisesti pidättäytyä vuokran maksusta.
Kuva: Shutterstock
