Astianpesukoneiden vuotojen aiheuttamien korjausten kustannusten jakautuminen taloyhtiön ja osakkaiden kesken on tyypillinen riitojen aiheuttaja taloyhtiömaailmassa. Lähtökohtaisesti kustannusvastuu jakautuu siten, että huoneistossa, jossa vuoto tapahtui, yhtiö huolehtii rakenteiden kuivaamisesta ja korjaamisesta ja osakas puolestaan pinnoitteiden asentamisesta. Mikäli vesivahinko ulottuu myös alapuolisiin huoneistoihin, vastaa yhtiö näissä huoneistoissa rakenteiden kuivaamisen lisäksi myös pinnoittamiskuluista ns. perustasoon. Tämä johtuu siitä, että alapuolisiin huoneistoihin vesi tulee rakenteiden kautta, jolloin taloyhtiölle syntyy laissa tarkoitettu ennalleensaattamisvastuu. Vaikka lähtötilanne vaikuttaa selkeältä, aika ajoin tulee vastaan poikkeavia tilanteita.
Näin kävi esimerkiksi Helsingin hovioikeuden tuomiossa nro 980, joka annettiin 17.8.2017. Huoneistossa oli ollut astianpesukoneesta johtuva vesivahinko, joka oli ulottunut myös alapuolisiin huoneistoihin. Yhtiö oli maksanut rakenteiden korjaamisesta syntyneet kulut sekä alapuolisten huoneistojen pinnoitteiden ennalleensaattamisen. Huoneistossa, jossa astianpesukone oli vuotanut, oli yhtiö puolestaan jättänyt pinnoitteiden ennalleensaattamisen osakkaan vastuulle. Osakas vaati oikeudessa ennalleensaattamisesta syntyneitä kuluja yhtiöltä.
Hovioikeus katsoi, ettei asunto-osakeyhtiöllä ollut tapauksessa asunto-osakeyhtiölain mukaista ennalleensaattamisvastuuta. Hovioikeus katsoi myös, ettei yhtiö menetellyt yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, kun se oli tehnyt ennalleensaattamistyöt vain alapuolisissa huoneistoissa. Oikeus perusteli tätä sillä, että yhtiö on lain mukaan kunnossapitovastuussa alapuolisten huoneistojen pinnoitteista, muttei siinä huoneistossa, jossa astianpesukone oli vuotanut. Toisin sanoen lain noudattaminen ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Poikkeavan tapauksesta tekikin se, että osakas katsoi tapauksessa yhtiön olevan myös sopimuksen perusteella vastuussa huoneiston sisäosien korjauksesta. Osakkaan mukaan hän oli sopinut yhtiön korvausvastuusta yhtiön isännöitsijän sekä teknisen isännöitsijän kanssa. Yhtiö kiisti sopimuksen syntyneen, minkä lisäksi yhtiö katsoi, ettei isännöitsijällä ole valtuuksia sopia asiasta ilman valtuutusta. Hovioikeus katsoi asiassa, että toimivallan ylityksen osalta asiassa oli kyse yhtiön ja isännöitsijän välisestä asiasta ja että osakkaalla oli nyt käsillä olevassa tapauksessa oikeus luottaa siihen, että isännöitsijällä on oikeus sopia asiasta. Hovioikeus katsoikin, että yhtiö on velvollinen korvaamaan osakkaalle perustasoon saattamisesta syntyneet kustannukset mainitun sopimuksen perusteella.
Ratkaisu ei sinänsä muuttanut vallitsevaa oikeustilaa. Tuomiosta voidaan kuitenkin oppia, että taloyhtiöissä on syytä harkita korvauskäytäntöjä ja luoda selkeät pelisäännöt siitä, miten korjauksista päätetään. Mikäli yhtiössä halutaan korvata korjauskustannuksia osakkaalle enemmän kuin laki tai yhtiöjärjestys velvoittaisi, kannattaa korvausperiaatteista kirjata selkeä periaatepäätös pöytäkirjaan. Yhtiössä kannattaa myös etukäteen pohtia, onko isännöitsijällä korjausten osalta päätösvaltaa, vai kierrätetäänkö päätöksiä hallituksen kautta.
Joel Sariola
Kiinteistölehti 7/2017
