Urakkasopimuksen allekirjoittamista edeltävät vaiheet ovat olennaisia, kun halutaan välttää erimielisyydet ja urakkariita.
Urakkariita johtuu usein jo neuvotteluaikana syntyneistä tulkintaeroista. Kun vaiheet ennen sopimuksen allekirjoitusta suoritetaan tarkasti, tilaa mahdollisille erimielisyyksille jää vain vähän. Avaamme askeleet kohti urakkasopimuksen allekirjoittamista ja kerromme, missä asioissa kannattaa olla erityisen valppaana – puolin ja toisin.
1. Tarjouspyyntö – yksilöi ja rajaa toimenpiteet tarkasti
Tilaajan laatimien tarjouspyyntöasiakirjojen tulee olla selkeitä ja yksiselitteisiä, jotta urakoitsija voi mahdollisimman tarkasti määrittää omassa tarjouksessaan urakkaan liittyvät yksityiskohdat: hinnat, aikataulut sekä vaadittavat resurssit. Tarkkuus tarjouspyynnössä varmistaa sen, että varsinaisesta urakkasuorituksesta selvitään ilman muutostarpeita tai erimielisyyksiä. On hyvä myös muistaa, että puutteet tarjousasiakirjoissa voivat estää järkevien tarjousten saannin kokonaan.
Tarjouspyyntöasiakirjat ovat varsinaisen urakkasopimuksen keskeinen elementti ja ne määritellään urakka-asiakirjoiksi. Urakoitsija on oikeutettu luottamaan tarjousta laatiessaan siihen, että asiakirjoissa mainitut tiedot pitävät paikkaansa.
Tilaajan kannattaa arvioida sitä, miltä asiakirjat vaikuttavat suoritusta tekevän urakoitsijan näkökulmasta. Jos asiakirjoissa on ristiriitaisuuksia ja puutteita, ne voivat haitata urakan tehokasta etenemistä.
2. Kilpailutus – toimi hyvän tavan mukaisesti
Yksityissektorin urakoiden kilpailutusta ja tarjouksen antajan valintaa ei ole lailla säännelty. Esimerkiksi taloyhtiö voi käytännössä järjestää kilpailutuksen hyvin vapaasti, eikä sen tarvitse noudattaa rakennusalan urakkakilpailutuksen periaatteita.
On kuitenkin selvää, että kilpailutus tulee tehdä aidosti ja luottamusta herättävällä tavalla, jotta tarjouksia saadaan asiallisilta urakoitsijoilta. Yleensä huolellista asioiden hoitoa on valita saaduista tarjouksista edullisin vaihtoehto – ellei taloyhtiö pysty perustelemaan valintaansa muilla tavoin.
3. Selonotto- tai neuvotteluvaihe – selvitä kaikki mahdolliset epäselvyydet
Rakennusurakoissa on vakiintunut tapa järjestää ns. selonotto- tai neuvotteluvaihe ennen urakkasopimuksen laatimista ja allekirjoittamista. Sen aikana pyritään varmistumaan siitä, että tarjouspyyntö ja tarjous ovat linjassa keskenään ja molemmat osapuolet ymmärtävät dokumenttien sisällön aina teknisistä ratkaisuista lauseiden tulkintaan samalla tavalla. Selonotto- ja neuvotteluvaiheessa on viisasta pyrkiä selvittämään viimeisetkin epäselvyydet myöhempien riitaisuuksien välttämiseksi. Asian selvittäminen voi vaatia useita tapaamisia.
Lue oikeustapaus: Linjasaneeraushanke kaatui loppumetreillä taloyhtiön rahoitusvaikeuksiin – oliko urakkasopimus ehditty jo hyväksyä?
4. Urakkasopimus – hyväksyvä vastaus on sitova
Rakennusurakkasopimus syntyy lähtökohtaisesti jo silloin, kun tilaaja antaa hyväksyvän vastauksen urakoitsijan tarjoukseen urakoitsijalle. Samalla syntyy molemminpuolinen luottamus ja perusteltu odotus sopimuksen sitovuudesta. Tämän jälkeen sopimuksesta ei voi enää vetäytyä seuraamuksitta. Sopimuksen sitovuus ei varsinaisesti edellytä erillisen urakkasopimuksen allekirjoittamista.
Osapuolten on kuitenkin mahdollista asettaa tarjouspyyntöön ehto kirjallisesta allekirjoittamisesta. Tällaisessa tapauksessa sopimus astuu voimaan vasta, kun nimet ovat paperissa.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen.
Kuva: Shutterstock
