Osakkeenomistajan yksi tärkeimmistä velvollisuuksista on osallistua vastikkeiden maksamiseen. Asuntosijoittajalle vastikkeiden suuruus antaa puolestaan oleellista tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilasta. Mitä eroa on hoito- ja pääomavastikkeella ja mitä niiden laskentatavasta on tärkeää ymmärtää?
On mahdollista, että taloyhtiössä on vain yksi vastike, yhtiövastike. Tällöin kaikki yhtiön kulut aina pienistä hankinnoista putkiremontin kustannuksiin katetaan tällä vastikkeella. Yhtiövastikkeen suuruus määritellään yhtiöjärjestyksessä ja sitä voidaan periä esimerkiksi huoneiston pinta-alan perusteella. Mahdollisista yhtiövastikkeiden korotuksista tai ylimääräisten yhtiövastikkeiden keräämisestä päätetään yhtiökokouksessa.
Lue tästä, miksi, miten ja milloin taloyhtiössä peritään ylimääräinen hoitovastike.
Hoito- ja pääomavastikkeen tärkeä ero
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä voi olla myös erikseen hoitovastike ja pääomavastike. Hoitovastikkeella katetaan hoitomenot, kuten kiinteistön hoito- ja ylläpitokulut. Pääoma eli rahoitusvastike liittyy taas asunto-osakeyhtiölain mukaan sellaisiin pitkävaikutteisiin menoihin, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.
Esimerkiksi taloyhtiön isot urakat, vaikkapa hissiremontti, suoritetaan useimmiten lainarahalla, jolloin lainan lyhennykset ja korkokulut jyvitetään osakkaille rahoitusvastikkeen muodossa. Osakkaat voivat maksaa tämän velkaosuuden yhtiöjärjestyksen määräämällä tai yhtiökokouksen päättämällä tavalla omalta kohdaltaan pois kerralla tai muutamassa erässä. Toinen vaihtoehto on maksaa pääoma- eli rahoitusvastiketta kuukausittain.
Hämmästyttävän iso tai yllättävän pieni hoitovastike – mistä se kertoo?
Matalaa hoitovastiketta pidetään yleisesti hyvänä asiana. Toisaalta on oleellista muistaa, että korkeammillekin maksuille voi löytyä fiksut syyt: rahaa saatetaan esimerkiksi kerätä osakkailta etukäteen tulevaisuudessa siintävien korjausten suorittamiseksi.
Yleisesti ottaen hoitovastikkeen suuruuteen vaikuttavat taloyhtiön kustannukset ja tuotot. Suurin yksittäinen kuluerä Suomessa on lämmitys. Syitä matalaan hoitovastikkeeseen voivat olla mukavat vuokratulot yhtiön hallinnassa olevista huoneistoista tai muista omistuksista. Taloyhtiöllä on mahdollisesti muutakin omaisuutta, josta kertyy osinkotuloja. Lisäksi liiketilojen korkeammat vastikekertoimet voivat olla alentamassa asuntojen hoitovastiketta.
Pieni hoitovastike kertoo useimmiten taloyhtiön hyvästä hoidosta, mutta tarina voi olla myös toinen. Kenties vaikkapa huolto-, siivous- ja jätehuoltosopimukset on tehty edullisimman mukaan, jolloin jälkikin on sen mukaista. Epäsiistit porraskäytävät ja rähjäinen pihamaa laskevat taloyhtiön profiilia.
– Matala vastike saattaa kertoa siitä, että taloyhtiöstä ei ole pidetty kunnolla huolta ja kuluja on säästetty ylläpidon kustannuksella. Tämä, kuten kaikki muutkin syyt hoitovastikkeen suuruuteen ilmenevät taloyhtiön tilinpäätöksestä. Lukuihin on syytä tutustua tarkasti, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa.
Mitä tilinpäätös sisältää ja mihin siinä osakkaan kannattaa siinä keskittyä.
Hoito- ja pääomavastikkeen laskennassa vaaditaan tarkkuutta
Jos hoito- ja pääomavastikkeen laskentaperusteet eroavat taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan toisistaan tai vaihtelevat huoneistotyypeittäin, laskukaavojen kanssa saa olla tarkkana. Väärin suoritetusta jyvityksestä syntyy pahimmillaan hankalasti ratkottavia riitoja.
Tilanne taloyhtiössä voi olla esimerkiksi sellainen, että hoitovastikkeen perusteena on huoneistojen pinta-alat siten, että liikehuoneistojen pinta-alat jyvitetään kertoimella 1,5. Pääomavastikkeen kohdalla kaikki puolestaan lasketaan ilman kertoimia.
Jos näin on, taloyhtiön täytyy olla erityisen tarkkana siinä, mitkä ovat hoito- ja pääomapuolen osuudet menoissa. Riitatilanteita selviteltäessä oleellista on yhtiöjärjestyksen sanamuoto.
– Yhtiöjärjestysten määräykset vastikkeiden maksuperusteista ovat usein valitettavan epäselviä. Määräyksiä saatetaan lisätä jälkikäteen yhtiöjärjestyksiin kiinnittämättä riittävästi huomiota siihen, että ne ovat yksiselitteisiä, Furuhjelm sanoo.
Yhtiövastikkeen jyvitykset vievät taloyhtiöitä välillä oikeuteen asti. Tapaukset poikkeavat varsin paljon toisistaan ja korostavat sitä, että yhtiöjärjestyksen laatimiseen pitäisi kiinnittää aikaisempaa enemmän huomiota, jotta sanamuodot olisivat yksiselitteisiä. Lue tästä jutusta muutamissa oikeuteen päätyneistä esimerkkitapauksista.
Entä sitten erillisvastikkeet, mitä ne ovat?
Hoito- ja pääomavastikkeen lisäksi taloyhtiön yhtiöjärjestys voi määrätä erillisvastikkeista. Näitä kulueriä ei kateta hoito- tai pääomavastikkeella vaan erillisvastikemääräyksen mukaisesti siinä mainitulla perusteella.
On mahdollista, että erillisvastike peritään ainoastaan niiltä osakkailta, jotka ovat yhtiöjärjestyksen mukaan määrätty vastikkeenmaksuvelvollisiksi. Hyvä esimerkki on takkavastike, joka tyypillisesti rajautuu niihin huoneistoihin, joista löytyy tulipesä ja hormi. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu hormi, mutta kustannukset katetaan takkavastikkeilla.
Esimerkkejä erillisvastikkeista:
- vesivastike (ns. vesimaksu)
- laajakaistavastike
- hissivastike
- takkavastike
Lue lisää:
Mitä tehdä, kun osakkaalta jää yhtiövastike maksamatta – kuusi olennaista kysymystä.
