Ainakin Etelä-Suomen talvi on tähän saakka ollut räntäsateen, lumen, kovien pakkasten sekä vesisateen vuorottelua, mikä saa kadut ja pihat ajoittain hyvin liukkaaksi. Kiinteistön omistajana tai haltijana taloyhtiön tehtävä on huolehtia pihan ja vastuulleen kuuluvan katualueen turvallisuudesta. Jos joku liukastuu ja loukkaa itsensä kiinteistön alueella, voi taloyhtiö joutua korvausvastuulliseksi.
Kiinteistön turvallisuuteen liittyviä velvoitteita on kirjattu muun muassa järjestyslakiin, katujen kunnossapitoa koskevaan lainsäädäntöön ja pelastuslakiin. Kiinteistönomistajan velvoitteiden täyttäminen on taloyhtiössä pääasiassa hallituksen ja isännöitsijän vastuulla, koska taloyhtiön johdolla on AOYL 7 luvun 2 §:n mukaan velvollisuus huolehtia kiinteistönpidosta. Talvikunnossapidon osalta velvoitteet ulkoistetaan usein huoltoyhtiön hoidettavaksi. On silti hyvä muistaa, että sopimuksesta huolimatta vastuu kiinteistön turvallisuudesta on kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä.
Jalkakäytävät ja pihan kulkutiet kuntoon
Jalkakäytävien kunnossapidosta asemakaava-alueella vastaa lain (laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta) mukaan sen tontin omistaja tai haltija, jonka kohdalla jalkakäytävä on. Kiinteistön haltijan tehtävänä on pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä kulkukelpoisena poistamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää sekä huolehtimalla liukkauden torjunnasta. Lisäksi kiinteistön haltijan on poistettava keväisin hiekoitushiekka/-sora jalkakäytävältä. Kiinteistön haltija vastaa myös tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta.
Kunta voi myös ottaa vastuulleen osan jalkakäytävien talvikunnossapidosta. Jos kaupunki tai kunta on ottanut vastuullensa jalkakäytävän kunnossapidon, ilmoitetaan tästä taloyhtiölle (kiinteistön omistajalle tai haltijalle). Jos taloyhtiö ei tiedä, kenen vastuulla jalkakäytävän kunnossapito on, kannattaa asia tarkistaa kaupungilta.
Taloyhtiön piha-alueiden ja kulkuväylien kunnossapito ja liukkauden torjunta kuuluu myös kiinteistön omistajalle tai haltijalle. Taloyhtiön on huolehdittava siitä, että esimerkiksi rakennuksiin johtavilla kulkuväylillä ja parkkipaikalla voi liikkua turvallisesti.
Järjestyslain mukaan kiinteistönomistajan on lisäksi huolehdittava siitä, että katolta putoava lumi, jää tai muut esineet eivät aiheuta vaaraa kiinteistöllä liikkuville. Tarvittaessa vaarallinen alue eristetään. Tilapäisiin liikennejärjestelyihin, joissa kaistoja suljetaan tai ohjataan kulkijoita kiertotielle lumen pudottamisen vuoksi, on haettava lupa rakennusvirastolta. Pelastuslaki taas tuo velvoitteita mm. siihen, että pelastusteiden tulee olla ajokelpoisia ja esteettömiä.
Laiminlyönti johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen
Taloyhtiö voi siirtää kunnossapitotehtäviä esimerkiksi kiinteistöpalveluyritykselle, mutta vastuuta taloyhtiö ei voi siirtää. Jos huoltoyhtiö on laiminlyönyt sopimuksen mukaiset tehtävänsä, taloyhtiö voi kuitenkin esittää korvausvaatimuksen edelleen huoltoyhtiölle sopimusrikkomuksen perusteella.
Huoltosopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja kuvata siinä selkeästi tehtävät työt ja tavoiteltu lopputulos. Huoltosopimukseen tulisi kirjata esimerkiksi päivittäinen lumi- ja jäätilanteen seuranta, varotoimenpiteet, joihin ryhdytään mahdollisissa vaaratilanteissa ja yhteydenottovelvoite välittömästi esimerkiksi isännöitsijään. Taloyhtiön tulee seurata, että sopimuskumppani suorittaa sovitut kunnossapitotoimet.
Jos liukkaudentorjunnasta ei ole huolehdittu lainkaan tai siitä ei ole huolehdittu riittävästi, kunnossapitovastuussa oleva taho on vahingonkorvausvastuussa aiheutuneista vahingoista, kuten mahdollisista henkilövahingoista.
Korvausvastuuta voidaan sovitella tai siitä voi vapautua, jos vahingonkärsijä on itse myötävaikuttanut vahinkoon tai aiheuttanut vahingon käyttämällä vaikkapa keliin täysin sopimattomia kenkiä. Myös voimakas humalatila on voinut vaikuttaa vahinkoon.
Talkootöihin voi liittyä riskejä
Liukkaudentorjunnasta on huolehdittava tarvittaessa myös yöaikaan. Liukastumisvahinkoja on käsitelty runsaasti oikeudessa ja niissä on useimmiten korostettu kiinteistön omistajan vastuuta.
Taloyhtiöllä on ns. korostunut huolellisuusvelvoite, kun kyse on pihan ja kulkualueiden kunnossapidosta. Tämä tarkoittaa, että liukastumisvahinkoihin sovelletaan käännettyä todistustaakkaa. Taloyhtiön tulee siis osoittaa toimineensa liukkaudentorjunnassa huolellisesti. Sen joka liukastuu taloyhtiön alueella, tulee osoittaa, missä hän on liukastunut. Hänen ei kuitenkaan tarvitse osoittaa, että jalkakäytävä tai piha oli liukas. Jos kunta on ottanut jalkakäytävien kunnossapidon vastuullensa, vastaa kunta mahdollisista liukastumisvahingoista.
Pienissä taloyhtiöissä pihaa saatetaan hoitaa talkootyönä, mihin sisältyy yhtiön kannalta riskejä. Jos taloyhtiössä on sovittu, että osakkaat hoitavat itse talvikunnossapidon talkootyönä, tähän suostunut osakas ei voi vaatia yhtiöltä korvausta liukastumisvahingosta. Tähän lopputulokseen on myös korkein oikeus päätynyt. Sen sijaan muita kohtaan taloyhtiö vastaa liukastumisvahingoista.
Asiantuntija auttaa sopimusasioissa
Taloyhtiön hallituksen jäseniltä edellytetään huolellisuusvelvoitteen mukaista toimintaa. Se velvoittaa edistämään taloyhtiön etua ja toimimaan työssä huolellisesti. Huolellisella toiminnalla tarkoitetaan sellaista toimintaa, jota asemaan valitulta henkilöltä voidaan kohtuudella olettaa. Hallituksessa toimimiselle ei kuitenkaan ole asetettu erityisiä vaatimuksia, joten kuka tahansa voi ottaa tehtävän vastaan. Jäsenen ei siis tarvitse olla alan ammattilainen täyttääkseen huolellisuusvelvoitteen.
Korvausvastuun aktualisoituminen edellyttää tuottamuksellista toimintaa. Tahallisuutta ei siis vaadita, mutta toisaalta mikä tahansa vahinko ei aiheuta vastuuta ilman tuottamuksellisuutta. Vastuun syntymisen perusteena on ennen kaikkea objektiivinen huolellisuus. Sen katsotaan vaadittavan sellaista huolellisuutta, mitä huolellinen henkilö noudattaisi vastaavissa olosuhteissa. Jos hallitus toimii huolellisesti kaikessa vaiheissa, mutta silti yhtiölle tai jollekin osakkaalle syntyy vahinkoa, hallitus ei joudu vastuuseen.
Taloyhtiön hallituksen ei kannata säikähtää vastuuta. Tärkeintä on, että asiat hoidetaan tarkasti ja kaikki toimenpiteet sekä niiden seuranta dokumentoidaan. Sopimusasioissa kannattaa myös herkästi kääntyä asiantuntijan puoleen, jos tilanne tuntuu miltään osin epävarmalta.
Marina Furuhjelm,
asianajaja, kehitys- ja viestintäjohtaja
