Kiinteistön myyjä voi sulkea vastuunsa pois tietyn virheen osalta käyttämällä vastuunrajoituslauseketta. Se vaatii kuitenkin virheen huolellista yksilöintiä ja varmistusta siitä, että kaupan molemmat osapuolet ymmärtävät asian täsmällisesti. Virheiden yksilöiminen voi tuoreen oikeusratkaisun perusteella tarkoittaa muutakin kuin epäkohtien listaamista.
Huonokuntoisen asunnon kohdalla asunnon myyjä tyypillisesti pohtii, miten kaupoista selvitään ilman vakavia jälkiseuraamuksia – hinnan alentamista, vahingonkorvauksia tai pahimmillaan kaupanpurkua. Kauppakirjoissa saatetaankin melko villisti viljellä lauseita, kuten ”myydään siinä kunnossa kuin se on” tai ”rakennus myydään purkukuntoisena”. On kuitenkin tärkeää muistaa, että näillä sanoilla ei käytännössä ole merkitystä lain edessä. Ostajan reklamaatio-oikeutta virheistä on mahdollista rajoittaa kauppakirjassa vain hyvin tarkoilla ehdoilla. Näitä ehtoja, joissa riskit yksilöidään, kutsutaan vastuunrajoituslausekkeiksi.
Kaikki virheet saatettava ostajan tietoon
Kiinteistön kauppaa sääntelee maakaari (12.4.1995/540), jonka 2 lukuun on kirjattu säännökset kiinteistön kaupan virhevastuusta. Sen lisäksi huomioidaan kauppakirjan ehdot. Lähtökohtaisesti myyjä ei vastaa sellaisista virheistä, jotka ovat ostajan tiedossa. Lue tästä, miten voit myyjänä välttää ikävät seuraamukset asuntokaupassa.
Virheet ja kuntotarkastusraportissa havaitut epäkohdat kirjataan huolella kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä riidoilta vältyttäisiin. Kauppakirjaan on lisäksi syytä lisätä lauseke siitä, ettei myyjä vastaa näistä havaituista ja tiedossa olevista virheistä.
Tilanne on mutkikkaampi silloin, kun myyiä haluaa eroon vastuustaan myös niiden piilevien virheiden osalta, jotka eivät ole myyjän tai ostajan tiedossa. Maakaaren 2:9.2:n mukaan ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Yksilöintivaatimus mahdollistaa sen, että ostaja voi arvioida olemassa olevien virheiden vaikutusta kauppahintaan jo ennen ostopäätöstä.
– Epätarkat lausekkeet rakennuksen myymisestä purkukuntoisena eivät siis täytä maakaaren yksilöintivaatimusta eivätkä näin ollen estä ostajaa vetoamasta kiinteistössä jälkikäteen havaittuihin virheisiin. Yksilöintivaatimus mahdollistaa sen, että ostaja voi arvioida olemassa olevien virheiden vaikutusta kauppahintaan jo ennen ostopäätöstä, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy: asianajaja Marina Furuhjelm sanoo.
Furuhjelm kertoo, että tyypillisesti kauppakirjaan merkityt vastuunrajoitukset ovat sellaisia, joissa yksilöidään tietyn rakennuksen osan tai järjestelmän puutteet. Jos esimerkiksi on tiedossa, että kohteessa ei ole salaojia, puute merkitään kauppakirjaan. Samassa yhteydessä mainitaan, että ostaja on tietoinen puutteesta ja ottaa vastatakseen siihen liittyvät virheet. Vastuunrajoituslausekkeessa on yksilöitävä kohteen virhe (tai virheet) niin yksiselitteisesti, että kaupan molemmat osapuolet varmasti ymmärtävät asian.
Vastuunrajoituslauseketta käytetään eri tavoin
Myyjän vastuuta voi rajata kaupassa myös muilla tavoin kuin vain yksilöimällä virheet. Kauppakirjaan merkityn ehdon voi muotoilla esimerkiksi näin: ”myyjä vastaa virheen aiheuttamasta vahingosta, vain siltä osin, kun ostajan oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen ylittää 25 000 euroa. Myyjän vastuun enimmäismäärä on kuitenkin 40 000 euroa”.
Vastuunrajoituslausekkeella voidaan myös lyhentää maakaaren määrittelemää aikaa, jossa ostajan on ilmoitettava kiinteistön kohteen virheistä. Osapuolet voivat kaupan yhteydessä sopia kohtuullisesta ajasta virheiden ilmoittamiseen ja viiden vuoden enimmäismäärärajan lyhentämisestä. Aikarajoista sopiessa on kuitenkin otettava huomioon, että niiden lyhentäminen ei saa vaarantaa ostajan oikeutta vedota virheeseen.
Yksilöiminen voi olla muutakin kuin virheiden listaamista
Laissa tai sen esitöissä ei ole määritelty, mitä virheiden yksilöiminen tarkalleen ottaen tarkoittaa. Tuoreessa hovioikeuden ratkaisussa (Helsingin Hovioikeus 7.4.2020, tuomio Nro 445) päädyttiin siihen, että yksilöintivaatimus voi täyttyä muutenkin kuin vain luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa. Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa ratkaisevaa on se, miten selvä vastuunrajoitusehto on eli tietääkö ostaja varmasti, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä.
Oikeustapauksessa kyseessä oli sukulaisten välillä tehty kauppa ja ostajat olivat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeudestaan luopumista hinnanalennusta vastaan. Hovioikeus katsoi, että ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikesta asuntoon liittyvästä vastuista” tarkoittaa, ja että kuolinpesä oli suostunut alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon takia. Hovioikeuden mukaan ostajat olivat olleet yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjätkin ja ottaneet tietoisen riskin edetessään kaupassa.
Furuhjelm pitää ratkaisua mielenkiintoisena. Aikaisempien korkeimman oikeuden ratkaisujen perusteella (2004:78 ja 200931) myyjällä on ollut vaikeaa rajoittaa vastuutaan kiinteistön kaupassa pätevästi ja sitovasti. Ennakkopäätöksissä on korostunut nimenomaan ostajan oikeus myyjän oikeuksien kustannuksella.
– Tässä tapauksessa hovioikeus keskittyi siihen, onko myyjän vastuun kokonaan rajaava reklamaatio-oikeudettomuuden ehto ollut yksiselitteinen ja selvä. Lisäksi hovioikeus kiinnitti huomion kaupan olosuhteisiin ja painotti osapuolten tasavertaista mahdollisuutta arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja seuraamuksia. Merkitystä oli myös sillä, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla kauppahinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi, Furuhjelm pohtii.
Edessä asuntokauppa? Tarkista asiantuntijalta, että vastuunrajoituslauseke on tarpeeksi yksityiskohtainen ja kauppaan sopiva. Ota yhteyttä!
