Kuka korvaa vahingot taloyhtiölle, kun osakkeenomistajan vuokralainen nukahtaa suihkuun ja vesi valuu kiinteistön rakenteisiin aiheuttaen kalliin kosteusvahingon?
Kysymys siitä, vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, nousee säännöllisesti keskusteluun taloyhtiöissä sekä lakineuvonnassa. Yksittäisissä tapauksissa kysymys on osakkeenomistajan vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, jolle pyritään etsimään maksaja. Tyypillinen esimerkki on vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta aiheutuva vahinko, joka pahimmillaan johtaa kalliisiin korjaustoimenpiteisiin. Joissain tapauksissa vakuutuksistakaan ei ole apua teon synnyttämien kustannusten kattamisessa. Mikäli vuokralainen on toiminut tuottamuksellisesti, hänelle voidaan esittää vahingonkorvausvaatimus vahingonkorvauslain perusteella.
Osakkeenomistajan vastuu: mitä sanoo laki?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Vahinko katsotaan johtuneen huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Tällä tarkoitetaan käänteistä todistustaakkaa osakkeenomistajan huolellisuuden osalta.
Käytännössä osakkeenomistaja ei siis normaalisti vastaa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Tähän lähtökohtaan ei vaikuta se, onko vuokralainen toiminut tuottamuksellisesti vai ei. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta edellyttää toisin sanoen osakkeenomistajan omaa huolimattomuutta.
Tulkinta vahvistettu korkeimmassa oikeudessa asti
Korkeimman oikeuden ratkaisussa, 2016:33, oli kysymys tilanteesta, jossa taloyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon maatessaan kylpyhuoneen lattiakaivon kohdalla suihkun ollessa päällä.
Taloyhtiö katsoi korvausvaatimuksessaan, että osakkeenomistaja laiminlöi asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä, eikä osakkeenomistaja ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Kyseisessä tapauksessa oli siis kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisesta osakkeenomistajan velvollisuudesta, johon sovelletaan käänteistä todistustaakkaa osakkeenomistajan huolellisuuden osalta. Tämän mukaisesti osakkeenomistajan oli osoitettava oma huolellinen toimintansa vapautuakseen vahingonkorvausvastuusta. Taloyhtiön oli puolestaan osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys.
Korkein oikeus katsoi, että taloyhtiö vedonnut mihinkään sellaiseen vuokranantajan menettelyyn tai laiminlyöntiin, joka olisi myötävaikuttanut vesivahingon syntymiseen. Tapauksessa esitetyn näytön perusteella olikin selvää, ettei osakkeenomistaja rikkonut omaa huolellisuusvelvoitettaan. Korkein oikeus katsoi vahingon aiheutuneen vuokralaisen menettelystä, johon osakkeenomistajalla ei ollut vaikutusmahdollisuutta.
Milloin osakkeenomistajan vastuu voi siis tulla kyseeseen?
Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on siis huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteistön osia. Lisäksi osakkeenomistajan on puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön.
Vuokralaisella on huoneenvuokraa koskevan lainsäädännön sekä vuokrasopimuksen mukainen velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan huoneiston puutteista sekä huoneistossa ilmenneistä vahingoista.
Jos taloyhtiö aikoo vaatia osakkaaltaan vahingonkorvausta sillä perusteella, että huoneistossa ei ole havaittu virhettä tai että vuokralainen on aiheuttanut vahingon, pitää vuokranantajan toiminnassa osoittaa yksilöity huolimattomuus verrattuna normaaliin toimintaan. Normaalina toi- mintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa.
Osakkaalta ei voida edellyttää, että hän esimerkiksi määrävälein tarkastaisi huoneiston. Vuokralaisella on huoneenvuokraa koskevan lainsäädännön sekä vuokrasopimuksen mukainen velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan huoneiston puutteista sekä huoneistossa ilmenneistä vahingoista. Lähtökohtaisesti osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että näin myös tapahtuu.
Tieto huoneiston huonosta kunnosta velvoittaa toimimaan
Esimerkiksi Vaasan hovioikeuden vuonna 2017 antamassa ratkaisussa todettiin, että osakkeenomistaja ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen siltäkään osin, että huoneiston viemäri oli vetänyt huonosti. Vuokralainen ei ollut ilmoittanut osakkeenomistajalle huonosti vetävästä viemäristä. Kyseisessä tapauksessa oli siis myös kysymys vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta.
Osakkeenomistajan toiminta voitaisiin katsoa tuottamukselliseksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajalla on tieto, että huoneistoa ei hoideta asianmukaisesti tai huoneistossa on jokin vahinko, josta ei ole ilmoitettu yhtiölle. Jos osakkeenomistaja saa tiedon huoneiston huonosta hoidosta tai olemassa olevasta puutteesta, hänen velvollisuutensa on ryhtyä selvittämään tilannetta aktiivisesti vahingon välttämiseksi. Mikäli osakkeenomistaja jättäytyy passiiviseksi, osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu voi konkretisoitua.
Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta edellyttää osakkeenomistajan omaa huolimattomuutta. Osakkeenomistajan tulee noudattaa tavanomaista huolellisuutta myös silloin, kun huoneisto on luovutettu vuokralaisen hallintaan
Artikkeli on julkaistu Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2020 -julkaisussamme. Asiantuntija lakimies, OTM, Tommi Leppänen.
Kuva: Unsplash
