Väljä tontti voi tarjota vanhalle taloyhtiölle kullanarvoisen tilaisuuden. Helsingin Oulunkylässä sijaitseva taloyhtiö kuittaa jopa puolet tulossa olevan putkiremontin kustannuksista myymällä palan pihapiiristään. Näin hanke käytännössä etenee.
Helsingin Oulunkylässä sijaitsevan As. Oy Kivipadontie 6:n leveillä pihateillä vallitsee alkukesän vehreys ja rauha. Kolme 1970-luvulla rakennettua vaaleankeltaista lamellitaloa rajaavat alueen keskelle viihtyisän yhteispihan. Taloyhtiön kyljessä on tyhjyyttään kumiseva matala liikerakennus. Edustalla avautuu karuhko parkkialue.
Heti kadun toisella puolella kohoaa toisenlainen Oulunkylä: upouusia pistetaloja, tiilipintaa ja lasitettuja parvekkeita. Ne kertovat kaupunginosassa meneillään olevasta voimakkaasta muutoksesta, jossa vanhaa puretaan, hukkatilaa tiivistetään ja syntyy uutta. Tulevan Raide-Jokerin varteen rakennetaan koteja tuhansille helsinkiläisille.
Myös Kivipadontie 6:n korttelissa eletään mielenkiintoisia aikoja. Taloyhtiö on päättänyt myydä reilun palan tontistaan rakennusyhtiölle, ja tulevaisuudessa naapuriin kohoaa kaksi komeaa taloa.
Taloyhtiössä vahva tahtotila uudistuksiin
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Christopher Aapro kertoo, että Oulunkylän aluearkkitehti ehdotti yhtiölle lisärakentamista jo kymmenen vuotta sitten. Tuolloin myyntineuvotteluihin ei vielä nähty tarvetta. Kun rakennusliikkeet lähestyivät vuonna 2018, vastaanotto osakkaiden keskuudessa olikin jo toisenlainen.
– Vuosien saatossa taloyhtiössä on vahvistunut eteenpäin katsova ja uudistushenkinen tapa toimia. Tontin myynnin taustalla vaikutti tietysti myös tuleva putkiremontti. Saimme nopeasti tietää, että tontin myynnillä on mahdollista kattaa merkittävä osa saneerauksen kustannuksista, Aapro kertoo.
Provia Isännöinti Oy:n isännöitsijä Pekka Salminen asuu Oulunkylän kupeessa ja on saanut nähdä läheltä kaupunginosan muutoksen. Hänelle meneillään oleva projekti on antoisa, mutta toki myös työläs. Suunnitelmien mukaan vanha liiketila puretaan ja sen tilalle rakennetaan nelikerroksinen pistetalo. Toinen talo tulee tasoa alemmaksi, nykyisen paikoitusalueen päätyyn. Rauhallisilla pihateillä tulee siis olemaan huomattavasti nykyistä enemmän eloa. Uuden taloyhtiön edustalle tuleva pihakansi mahdollistaa sen, että autopaikkoja saadaan riittävästi molempien taloyhtiöiden tarpeisiin.
– Taloyhtiö on aikansa tapaan rakennettu tontille niin väljästi, että uudet rakennukset eivät vähennä paikan viihtyisyyttä. Lisäksi pistetalot sopivat ympäristöönsä hyvin. Meneillään oleva projekti palvelee kaikkia, niin kaupunkia, rakennuttajaa kuin taloyhtiötäkin, Salminen sanoo.
Liiketilan purkaminen oma koukeronsa
Pyörät lähtivät liikkeelle Kivipadontiellä syksyllä 2018. Vuotta myöhemmin valittiin rakennuttaja, ja siitä eteenpäin aika kului etenkin kaavoja hioessa. Niihin liittyvät neuvottelut ovat viimeisten kuukausien ajan vieneet runsaasti niin isännöitsijän kuin muidenkin asiantuntijoiden aikaa. Työ on edennyt siihen pisteeseen, että tekeillä on esisopimus rakennuttajan kanssa.
– Kaavamääräyksiä oli oletettua enemmän ja niissä riitti työstettävää ennen kuin päästiin kaikille sopivaan ratkaisuun. Yksityiskohtia säädettiin aina julkisivumateriaaleista parveketuentoihin. Kaavassa vaadittavat ratkaisut olivat lisäksi ennakoitua kalliimpia, Salminen kertoo.
Lisämausteen matkaan on antanut pihapiirissä sijaitseva vanha liiketila, jollaisiin ei ihan joka tontilla törmää. Monimutkaisessa kuviossa liiketilan osakekanta on siirtynyt taloyhtiölle väliaikaisesti. Siihen kohdistuvat osakkeet kuoletetaan ja rakennus puretaan rakennuttajan toimesta.
Lakiasiantuntijan apu välttämätöntä
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva on ollut taloyhtiön ja isännöitsijän tärkeä tuki vaativassa projektissa. Hän astui kuvioihin keväällä 2019, jolloin rakennuttaja oli valittu ja edessä odotti lukuisia neuvotteluja, tiukkoja päätöksiä ja sopimusten laatimista. Nyt tekeillä olevan kiinteistökaupan esisopimuksen jälkeen kaavan käsittely viedään maaliin. Kun se myöhemmin vahvistetaan, on aika tehdä varsinainen tonttikauppa.
– Hankkeessa on ollut erityispiirteitä ja koronakevät on tuonut kokonaisuuteen oman säväyksensä. Tiukat kaavamääräykset ja koronan tuoma epävarmuus johtivat siihen, että rakennusliike on ymmärrettävästi joutunut puntaroimaan yksityiskohtia tavallista tarkemmin, Kanerva kertoo.
Pitkissä ja monitahoisissa rakennusprojekteissa lakiasiantuntijan mukanaolo on lähes välttämättömyys. Lukuisat neuvottelut muun muassa kaavoittajan, kaupungin ja tulevan ostajan kanssa vaativat lakipykälien tarkkaa tuntemusta ja hankkeisiin liittyvien käytäntöjen hallitsemista. Lisäksi on tärkeää huolehtia siitä, että taloyhtiön hallituksella ja osakkailla on pitkin matkaa riittävästi tietoa sujuvaan päätöksentekoon.
Tulevaisuus näyttää valoisalta
Christopher Aapro kertoo yllättyneensä siitä, miten tontista saatava summa tulee todellakin kattamaan ison osan putkiremontin kustannuksista. Vaikka talon vanhemmalle väelle muutos voi tuntua raskaalta, kaikki osakkaat ovat suhtautuneet asiaan rakentavasti. Taloyhtiössä tuumaillaan, että uudistuotanto nostaa vanhojenkin asuntojen arvoa ja kehittää alueen palveluita.
– Prosessiin on liittynyt tiukkoja päätöksiä, vaiheita toisensa perään ja melkoinen kokoussuma. Neuvottelut ovat maallikolle haastavia, mutta onneksi kaikessa on voinut luottaa asiantuntijoihin, Aapro toteaa.
Rakennusoikeuden myynti perustajaurakoitsijalle: Näin hanke pääpiirteittäin etenee
1. Taloyhtiön hallitus kartoittaa lisärakennusoikeuden mahdollisuudet asiantuntijoiden ja kunnan kaavoittajan kanssa.
2. Osakkaat kiinnostuvat tontin myynnin tarjoamista mahdollisuuksista.
3. Yhtiökokous tekee tarvittavat päätökset (mm. hankkeen käynnistäminen, kaavamuutoksen hakeminen, rakennusoikeuden ostajan valinta saatujen tarjousten perusteella, valtuudet hallitukselle kauppaa edeltävien sopimusten solmimiseen, valtuudet solmia lopullinen kauppa).
4. Kaava- ja hankesuunnittelu etenee ja johtaa lopulta tontinosan myymiseen rakennusoikeuden ostajalle.
5. Yleensä ennen myyntiä solmitaan myös rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksia. Näihin ja muihin mahdollisiin sopimuksiin hallitus tarvitsee yhtiökokouksen antamat valtuudet.
Suunnitellaanko taloyhtiössänne lisä- tai täydennysrakennushanketta? Pohditteko tontin osan myyntiä? Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy tarjoaa parasta asiantuntija-apua monitahoisen hankkeen juridiikassa.
