Ilman ammattitutkintoa toimiva asukastarkastaja on asunto-osakeyhtiölain mukaan nimeltään toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla tarkoitetaan KHT- tai HT -tilintarkastajaa. Tarvitaanko tarkastaja pieneen taloyhtiöön ?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan tilintarkastajaa ei lähtökohtaisesti tarvita taloyhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa. Tilintarkastuslain mukaan poikkeuksia ovat ne taloyhtiöt, joissa on edeltäneellä tilikaudella täyttynyt vähintään kaksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma yli 100.000 euroa, 2) liikevaihto yli 200.000 euroa tai 3) yhtiön palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä. Lisäksi vähemmistöosakkaat voivat vaatia yhtiökokouksessa tilintarkastajan valintaa. Vaikka pienessä taloyhtiössä ei tarvitsisi tilintarkastajaa, sillä on oltava asunto-osakeyhtiö lain mukaan aina vähintään toiminnantarkastaja – ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä ”tarkastajavapaasta” yhtiöstä.
Asunto-osakeyhtiölaissa (1.7.2010) tilintarkastajalla tarkoitetaan KHT- tai HT -tilintarkastajaa. Sen mukaan maallikkotilintarkastajaa ei voida enää valita, vaan ilman ammattitutkintoa toimiva asukastarkastaja on nimeltään toiminnantarkastaja. Jos taloyhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa, jotka ovat osakkaiden hallinnassa, taloyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja ja/tai toiminnantarkastajat (t). Jos taloyhtiön yhtiöjärjestystä on muutettu nykyisen lain voimassaoloaikana, valittavien tarkastajien lukumäärä ja laatu (tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja) selviää lähtökohtaisesti yhtiöjärjestyksen määräyksistä.
Vanhoissa yhtiöjärjestyksissä määrätään vain tilintarkastajien valinnasta. Tilintarkastajalla saatettiin ennen tarkoittaa siis yhtä lailla ammattilaista kuin maallikkoakin. Vanhan lain aikainen yhtiöjärjestys ei ole kuitenkaan tilintarkastusmääräysten osalta merkityksetön. Lähtökohtana niissäkin vanhoissa taloyhtiöissä, joiden yhtiöjärjestystä ei ole muutettu uuden asunto-osakeyhtiölain aikana on se, että yhtiössä valitaan yhtiöjärjestyksen osoittama määrä tarkastajia ja varamiehiä. Tarkastajien laatu sen sijaan määräytyy ensisijaisesti yhtiön koon perusteella: Taloyhtiöissä, joiden rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkaiden hallinnassa olevaa huoneistoa, on valittava KHT- tai HT-tilintarkastaja. Huoneistojen lukumäärään ei lasketa taloyhtiön hallinnassa olevia huoneistoja. Osakkaiden hallinnassa olevia piha-autopaikkoja ei myöskään oteta huomioon laskettaessa osakkaiden hallinnassa olevia huoneistoja, koska ne eivät sijaitse yhtiön rakennuksessa.
