Kun rakennushankkeessa toteutetaan useampia kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerralla, tulee pohdittavaksi se, miten piha-alueet ja erilaiset yhteiset tilat ja kiinteistöjen järjestelmät toteutetaan asunto-osakeyhtiöiden kesken. Sama pohdinta tulee eteen myös silloin, jos yhdelle kiinteistölle toteutetaan useampi uusi asunto-osakeyhtiö omille hallinnanjakoalueilleen. Myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeissa nämä asiat tulevat esille vanhan ja uusien yhtiöiden välillä.
Tavallisesti kiinteistöjen tai hallinnanjakoalueiden välillä sovitaan ajo-, pelastustie- ja kulkuyhteyksistä, pysäköinnistä, jätehuollosta, hulevesien järjestämisestä, viemäröinnistä, vesijohdoista sekä muista yhdyskuntateknisistä putkista, johdoista ja kaapeleista. Yhteisistä leikkipaikoista, yhteisistä monitoimitiloista tai vaikkapa yhteisistä viheralueista on myös tavallista sopia.
Jos yhdellä kiinteistöllä on usea yhtiö, alueiden hallinta ja käyttö järjestetään hallinnanjakosopimuksella. Mikäli yhteistä käyttöä on useamman kiinteistön kesken, tulee asioista sopia lisäksi joko rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksella. Yhteisjärjestelysopimuksia suositaan, koska niissä voi sopia rasitteita laajemmin erilaisista käyttöoikeuksista. Näistä sopimuksista ei säädetä laissa kovinkaan paljoa. Tästä johtuen sopimuksissa pitää sopia verraten tarkasti siitä, miten yhteiskäyttö käytännössä järjestetään. Uudiskohteissa näistä asioista tekee sopimukset tavallisesti kohteen grynderi, sillä sopimukset laaditaan yleensä rakennusluvan valmistelun yhteydessä syntyvän suunnitteluaineiston pohjalta. Tässä piilee myös näiden sopimusten hankaluus. Kun grynderi tekee sopimukset ”itsensä kanssa” mutta usean yhtiön tulevaa käyttöä varten, on melko tavallista, että myöhemmin sopimusten kanssa joudutaan jonkinlaiseen erimielisyyteen tai hankaukseen.
Gryndereiltä periytyvät sopimukset, joiden kanssa asunto-osakeyhtiöt elävät arkeaan eivät tietenkään aina ole kaiken kattavia tai ristiriidattomia. Kokemukseni mukaan yleisimmät epäselvyydet liittyvät kunnossapito- ja käyttökustannusten jakamiseen, sillä sopimuskirjauksen puuttuessa läheskään aina ei ole selvää, mitä kustannuksia sopimuksen mukaan on ollut tarkoitus jakaa. Toinen melko yleinen asiaryhmä liittyy mittavammista hankkeista päättämiseen. Tällaisia voivat olla esimerkiksi yhteisten rakenteiden, kuten vaikka pihakannen, peruskorjauksesta tai uusimisesta päättäminen. Sopimuksissa ei aina ole sovittu siitä, miten eri asioista päätetään. Jos esimerkiksi uusimisesta ei päästä yhteisymmärrykseen tai neuvotteluratkaisuun, asiasta päättäminen ja itse tekeminen voi ajautua umpikujaan. Näitä tilanteita varten sopimuksin on perustettu toisinaan erityisiä ”hoitokuntia” tai vastaavia valmistelemaan, neuvottelemaan ja päättämäänkin sopimukseen kuuluvista asioista. Näissä hoitokunnissa on yleensä yksi edustaja kustakin yhtiöstä. Toinen tavallinen vaihtoehto on perustaa yhtiö, joka omistaa merkittävimmät yhteiset rakennukset ja rakennelmat, kuten autohallin ja pihakannen. Tämä yhtiö vastaa kunnossapidosta sitä omistavilta yhteiskorttelin asunto-osakeyhtiöiltä kerättävin vastikevaroin.
Mikäli sopimuksissa havaitaan puutteita osapuolet voivat toki sopimusvapauden puitteissa muuttaa sopimuksiaan. Usean osapuolen sopimuksissa löytyy usein kuitenkin se taho, joka ei suostu muuttamaan mitään. Tällöin joudutaan miettimään keinoja siihen, voisiko rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksia saada muutettua viranomaisreittiä tai mahdollisesti hallinnanjakosopimusta kohtuullistamiskanteella käräjäoikeudessa. Kummassakin vaihtoehdossa rima on kuitenkin melko korkealla. Parempaan ja kestävämpään ratkaisuun pääsee lähes aina neuvotteluteitse.
Aikaa ja elämää kestävän sopimuksen laatiminen ei ole helppoa. Liian yleispiirteinen sopimus ei aina tarjoa tarpeeksi konkretiaa käytännön soveltamiseen. Hyvin yksityiskohtaisissa sopimuksissa puolestaan piilee helposti se vaara, että jostakin detaljista on jäänyt sopimatta. Tällöin muusta sopimuksesta ei välttämättä saa tulkinta-apua, kun muistakin asioista on sovittu detaljitasolla.
Usein osapuolet pitävät tiukasti kiinni alkuperäisestä sopimuksesta ja jäävät kinastelemaan tulkinnasta ja sanamuodoista. Riitatilanteissa jää helposti sopimusten aito päivittämisen tarve huomaamatta. Kynnys sopimusten avaamiseen ja päivittämiseen ei pitäisi olla liian korkealla. Sopimuksiin voisi kirjata alunperin ehdon siitä, että osapuolet istuisivat alas keskustelemaan sopimusten toimivuudesta vaikka kahden vuoden välein ennen kuin poterot on kaivettu liian syviksi. Tällainen kirjaus voisi ohjata osapuolten mielenlaatua enemmän siihen suuntaan, että sopimusten tulisi palvella osapuolia eikä toisin päin.
Kiinteistölehti, artikkeli Jaakko Kanerva
