Eduskunta on 18.1.2019 hyväksynyt purkavaa uusrakentamista koskevan lakiehdotuksen. Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta tulee voimaan kevään aikana. Lain voimaantulon myötä asunto-osakeyhtiölain 6 lukuun tulee 8 kokonaan uutta pykälää (38-45 §) ja tämän lisäksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun olemassa oleviin pykäliin tulee useampia lisäyksiä ja täydennyksiä.
Lainsäädäntöhankkeen tavoitteena on ollut purkamista ja uusrakentamista koskevan asunto-osakeyhtiön päätöksenteon helpottaminen, mutta pyrkien samalla turvaamaan kunkin osakkaan asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja muut asunto-osakkeiden tuottamat oikeudet sekä vakuudenhaltijoiden oikeudet.
Tulevaisuudessa yhtiökokous voi päättää neljän viidesosan määräenemmistöllä sellaisesta purkamisesta ja uusrakentamisesta, jossa osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate toteutuu eikä osakkeiden tuottamaa osakehuoneiston hallintaoikeutta ja muita osakkeiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia muuteta. Käytännössä osakkeenomistajan on siis saatava vähintään vastaa huoneisto uudesta rakennuksesta.
Tämän lisäksi edellytetään, että ennen yhtiökokouksen päätöksentekoa purkamisesta ja uusrakentamisesta on hallituksen toimesta laadittu erityinen suunnitelma, jossa on tarkasteltu hanketta taloudellisesta, rakennusteknisestä ja oikeudellisesta näkökulmasta. Pelkkä suunnitelman laatiminen ei riitä vaan suunnitelmasta on lisäksi hankittava yhden tai useamman riippumattoman asiantuntijan perusteltu lausunto.
Purkavaa uusrakentamista koskevaa hanketta yhtiökokouksessa vastustaneen tai päätöksentekoon osallistumatta jättäneen osakkeenomistajan oikeussuojakeinoksi on säädetty oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lunastushinta määritetään päätöstä välittömästi edeltäneen ajankohdan käyvän hinnan mukaan ja siinä on otettava huomioon lunastettavien osakkeiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus sekä osakkeiden tuottamat muut oikeudet ja velvollisuudet. Lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kahden kuukauden kuluessa purkavasta uusrakentamisesta päättäneestä yhtiökokouksesta. Lunastaja on lähtökohtaisesti kyseessä oleva asunto-osakeyhtiö, mutta purkavaa uusrakentamisesta koskevassa yhtiökokouksen päätöksessä voidaan kuitenkin määrätä, että lunastaja on muu taho.
Toinen uudistus on se, että yhtiökokous voi neljän viidesosan määräenemmistöllä päättää yhtiön rakennuksen tai kiinteistön luovuttamisesta ja selvitystilasta yhtiön netto-omaisuuden jakamiseksi mahdollisimman pian osakkaille käypien arvojen suhteessa. Päätöksen tekeminen edellyttää lisäksi, että yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen sekä purkautuvan yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkeenomistajien osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa. Käytännössä siis edellytetään, ettei yhtiön rakennusten korjaaminen ole taloudellisessa mielessä järkevää. Yhtiön on nimettävä yksi tai useampi riippumaton asiantuntija antamaan päätösehdotuksesta ja tiedoista perusteltu lausunto yhtiölle ja sen kaikille osakkeenomistajille
Kolmas uudistus on mahdollisuus vähemmistöosakkaiden lunastamiseen tietyissä kunnossapitotöihin liittyvissä tilanteissa. Sillä taholla, jolla on enemmän kuin yhdeksän kymmenesosaa yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (lunastaja), on oikeus lunastaa muiden osakkeenomistajien osakkeet käyvästä hinnasta, jos yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen. Toisaalta vähemmistöosakkeenomistajalla, jonka osakkeet voidaan lunastaa (vähemmistöosakkeenomistaja), on vastaavalla tavalla oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lunastusoikeutta ja lunastushintaa koskevat erimielisyydet ratkaisee käräjäoikeus.
