Asunnon omistaja joutui korvaamaan taloyhtiölle kylpyhuoneremontin yhteydessä rakennetun katon aiheuttamat vahingot. Vaikka remontti suoritettiin taloyhtiön linjasaneerauksen yhteydessä, kyseessä oli erillinen muutostyö, jossa osakkaan velvollisuus oli vastata hyvän rakennustavan mukaisesta toiminnasta. Ratkaisuun päätyi Rovaniemen hovioikeus 31.12.2019.
Osakas toteutti asunnossaan muutostyön, jossa makuuhuone muutettiin kylpyhuoneeksi. Työ tehtiin vuosina 2014—2015, samaan aikaan, kun taloyhtiössä oli meneillään linjasaneeraus. Osakas valitsi remontin suunnittelijaksi ja toteuttajaksi samat tahot, jotka vastasivat putkiremontista.
Uuteen kylpyhuoneeseen rakennettiin alaslaskettu katto, jonka sisään jätettiin yläpuolella sijaitsevaan huoneistoon kuuluvan saunan korvausilmakanava. Tästä alkoivat ongelmat.
Taloyhtiö korjasi vauriot ja vaatii oikeudessa kustannuksia osakkaalta
Vuonna 2016 taloyhtiö sai rakennusvalvonnalta kehotuksen korjata kyseisen korvausilmakanavan puutteellinen kondenssivesieristys ja siitä aiheutunut kosteusvaurio. Taloyhtiö hoiti asian vastahakoisesti kuntoon, sillä välikaton rakennuttanut osakas ei suostunut siihen.
Myöhemmin taloyhtiö nosti kanteen osakasta vastaan vaatien korjauskustannusten korvaamista. Oikeudenkäyntikulujen kanssa vaatimusten määrä nousi yli 20 000 euroon. Keskeinen kysymys käräjäoikeudessa oli, kenen vastuupiiriin korjaus kuului, ja oliko kosteusvaurion syy alaslaskettu katto ja sen sisään jätetty korvausilmakanava vai alkuperäisen korvausilmakanavan puutteellinen kondenssivesieritys? Osakas hävisi jutun käräjäoikeudessa.
Linjasaneerauksen yhteydessä toteutettu muutostyö vai kokonaan erillinen projekti?
Osakas pyrki todistamaan hovioikeudessa, että alaslaskettu katto ei ollut syy syntyneisiin kosteusongelmiin. Hän kertoi reklamoineensa oman asuntonsa kosteusongelmasta jo vuonna 2012, mutta yhtiö ei ollut huolehtinut kunnossapitovastuullaan olevan korvausilmaputken toimivuuden tarkistamisesta ja korjaamisesta. Tehdessään remonttia osakas ei kertomansa mukaan edes tiennyt, että lastulevykotelon sisällä kulki ylemmän kerroksen saunan korvausilmaputki.
Edelleen osakas lausui, että hänen teettämänsä työ ei ollut ollut erillinen muutostyö, vaan koko rakennusta koskevan linjasaneerauksen yhteydessä toteutettu muutostyö, jonka etenemistä valvottiin jatkuvasti taloyhtiön valitseman valvojan toimesta. Lisäksi yhtiö oli teettänyt alaslasketun katon kaikkien huoneistojen kylpyhuoneisiin. Näin ollen lasketusta katosta olisi muodostunut kylpyhuoneiden uusi perustaso, joka on yhtiön vastuulla.
Osakkaan olisi pitänyt selvittää ilmanvaihtoasiat
Taloyhtiö oli kaikesta tästä eri mieltä ja piti kiinni siitä, että alaslaskettu katto kuului osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Sen mukaan katto oli rakennettu rakennussuunnitelmien vastaisesti ja ilman rakennuslupaa. Katon sisään jätettiin virheellisesti korvausilmakanava, joka kondensoituessaan kerrytti kosteutta rakenteisiin. Osakkaan tehtävä olisi ollut huolehtia remontin yhteydessä siitä, että ilmanvaihto toimii jatkossakin ongelmitta. Ennen remonttia korvausilmakanava oli toiminut eristämättömänä ja moitteettomasti viimeiset 45 vuotta eikä osakas koskaan reklamoinut kosteusongelmista.
Lisäksi taloyhtiö korosti, että kylpyhuone oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyö, eikä näin ollen kuulunut taloyhtiön vastuulle. Taloyhtiön kunnossapitovastuu rajoittui huoneiston alkuperäiseen tasoon. Linjasaneeraukseen yhteydessä muiden huoneistojen alkuperäisiin kylpyhuoneisiin tehdyillä alaslasketuilla katoilla ei ollut vaikutusta tämä muutostyön kunnossapitovastuuseen.
Tuomio
Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että osakkaan teettämä remontti ei liittynyt miltään osin linjasaneeraukseen. Osakas tilasi itse niin remontin suunnittelun kuin toteutuksenkin, vaikka tekijät olivatkin samat kuin putkiremontissa. Hovioikeus katsoi myös saaneensa oikeusprosessin aikana riittävästi todisteita sille, että kosteusvahinko syntyi muutostyön seurauksena. Väite, että osakas olisi jo vuosia sitten reklamoinut vesivaurioista jäi näyttämättä toteen.
Osakkaalla on lain mukainen velvollisuus huolehtia siitä, että muutostyö toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä sisältää työn suunnittelemisen siten, ettei siitä aiheudu ylimääräisiä vahinkoja tai tarpeettomia häiriöitä. Näissä asioissa osakas ei osoittanut menetelleensä huolellisesti ja oli siten vastuussa aiheutuneista kustannuksista. Alaslasketusta katosta ei myöskään tullut taloyhtiön kylpyhuoneiden uutta perustasoa, joka määrittää yhtiön kunnossapitovastuun tason.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.
Miten kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiössä?
Taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihtoja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
