Taloyhtiön suorittaman kunnossapitotyön yhteydessä tulee toisinaan ajankohtaiseksi tehdä myös osakkeenomistajan muutostöitä. Tyypillisessä tilanteessa osakas teettää putkiremontin aikana kylpyhuoneeseen muutoksia, jotka poikkeavat ns. yhtiön perustasosta. Tällöin on yleensä tarjolla kaksi toimintavaihtoa.
Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään osakkaan oikeudesta tehdä muutoksia osakehuoneistossaan. Muutostyöoikeus on suhteellisen laaja, kunhan muutos on yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kieltää sen, jos remontti vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta kohtuutonta haittaa.
Taloyhtiön hallituksella ei ole harkintavaltaa sen suhteen, haluaako se hakea osakkeenomistajan muutokselle esimerkiksi rakennuslupaa, jos muutos tehdään osakkeenomistajan huoneistossa, eikä taloyhtiöllä ole asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa oikeutta kieltää muutoksen tekemistä. Esimerkiksi (vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain aikana annetussa ratkaisussa) KKO 1985 II 14 korkein oikeus katsoi, että taloyhtiön oli haettava rakennuslupa ja hyväksyttävä muutos, jolla asuinhuoneiston kylpyhuoneeseen rakennettiin sauna.
On huomattava, että muutostyöoikeutta ei siten rajoita esimerkiksi kunnossapitovastuun jakautuminen. Osakkaan muutostyöt voivat koskea myös taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteita ja muita rakennuksen osia. Laissa ei ole määritelty kunnossapitotyötä ja muutostyötä, joten joissain tilanteissa näiden erottaminen toisistaan olla vaikeaa. Niitä koskevat toisistaan poikkeavat säännökset.
Tapa 1: Muutostyön tilaaminen itsenäisesti
Taloyhtiön remontin yhteydessä suoritettavan osakkaan oman remontin voi ensinnäkin suorittaa niin, että osakas tilaa muutostyön itsenäisesti suoraan joko taloyhtiön tai osakkaan itsensä valitsemalta urakoitsijalta ja sopii työn suorittamisesta ja kustannuksista urakkasopimuksen mukaisesti. Työn tilaajana osakkeenomistaja vastaa työn vastaanottamisesta, reklamaatioista sekä suunnittelun ja valvonnan järjestämisestä.
Osakkaiden muutostöiden tilaaminen voi olla haastavaa etenkin isoissa taloyhtiöissä. Jos osakkaat tilaavat muutostyöt putkiremonttia suorittavalta urakoitsijalta, urakoitsijan täytyy hallita suurta osakasmuutosten määrää. Jos taas osakkaat käyttävät muuta urakoitsijaa, ongelmaksi saattaa muodostua työvaiheiden ja aikataulujen yhteensovittaminen sekä turhan työn välttäminen.
Tapa 2: Taloyhtiön urakoitsija hoitaa urakan osana kokonaisuutta
Toinen vaihtoehto on, että taloyhtiön urakoitsija tekee osakkaiden muutostyöt osana taloyhtiön urakkaa. Urakoitsijan työtä helpottaa tällöin se, että sillä on vain yksi sopimuskumppani, joka vastaa kaikista töistä. Taloyhtiön tehtäväksi jää muutostöiden kustannusten kohdentaminen kullekin osakkaalle ja maksujen periminen. Koska osakkaan ja urakoitsijan välillä ei ole sopimussuhdetta, muutostyön virheisiin reagointi ja vakuuksien, takuiden yms. seikkojen hallinta vaatii työtä taloyhtiöltä.
Taloyhtiön näkökulmasta ensimmäiseksi vaihtoehto on yleensä selkeämpi, mutta osakkaan ja urakoitsijan kannalta jälkimmäinen vaihtoehto voi olla yksinkertaisempi. Käytännössä jälkimmäinen malli ei kuitenkaan ole järkevä valinta, koska vastuusuhteet urakkasopimuksen ja asunto-osakeyhtiölain kesken eivät vastaa toisiaan.
Hyvä tietää muutostyöilmoituksesta
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on tehtävä ennen työn aloittamista muutostyöilmoitus taloyhtiölle, jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa muutostyölle ehtoja.
Osakkaan muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä ja vastaus työn sallimisesta, ehdoista tai työn kieltämisestä tulee toimittaa eteenpäin kohtuullisessa ajassa. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti, jos osakas niin pyytää ja kielteinen päätös on perusteltava. Asunto-osakeyhtiölain mukaan muutostyöilmoitus tulee tehdä, vaikka muutos toteutettaisiin taloyhtiön suorittaman kunnossapitotyön yhteydessä.
Yhtiökokous päättää vastikehyvityksistä
Osakkeenomistajan muutostöiden yhteydessä tulee usein käsiteltäväksi myös osakkeenomistajan oikeus vastikehyvitykseen siltä osin, kun taloyhtiö säästää työssä. Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan osakkaalla on oikeus hyvitykseen yhtiön saaman säästön verran, kuitenkin enintään osakkaan vastikeosuuden verran. Osakkaalle tulee usein yllätyksenä, että näyttötaakka yhtiön saamasta säästöstä on osakkaalla.
Osakkeenomistajan muutostyöstä maksama hinta ei yleensä ole sama asia kuin yhtiön saama säästö. Vaikka osakas remontoisi kylpyhuoneensa putkiremontin yhteydessä, joudutaan huoneistossa usein tekemään yhtiön puolesta muita töitä. Poikkeava huoneisto tai yhden huoneiston jättäminen yhtiön remontin ulkopuolelle saattaa myös aiheuttaa muun remontin osalta ns. väistö- tai muita lisäkustannuksia.
Hyvityksiä koskevat riidat liittyvät usein hyvityksen määrään. Riitoja voidaan välttää kysymällä urakoitsijalta tilauksen arviota muutostyön aiheuttamasta urakkahinnan laskusta. Tällöinkin on kuitenkin hyvää pitää mielessä, että hyvityksistä päättää yhtiökokous eli arvio ei ole määrältään sitova.
Asianajaja Joel Sariola
