Tutustu asuntoon ja yleisiin tiloihin huolella
Asuntoon tutustuminen tarkoittaa lakitermein ostajan velvollisuutta tarkastaa asunto ”normaalilla huolellisuudella”. Teknistä tarkastusta tai rakenteiden avausta ei välttämättä tarvitse suorittaa, jos mitään poikkeuksellista ei ilmaannu prosessin aikana. Tilanne muuttuu, jos asunnosta löytyy esimerkiksi viitteitä tai epäilyksiä mahdollisista kosteusvaurioista. Tällöin on syytä selvittää tilanne rakennusalan ammattilaisen toimesta jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Joissain tilanteissa ostajat saattavat myös edellyttää, että kohteeseen teetetään kuntotarkastus ennen kuin ostotarjouksesta tulee sitova. Kuntotarkastuksen tarpeeseen vaikuttaa myös suuressa määrin rakennuksen ja asunnon ikä. Eniten kuntotarkastuksia tehdäänkin vanhempien erillis- ja rivitalojen kaupassa.
Myyjän velvollisuus on antaa kiinteistönvälittäjälle kaikki mahdolliset tiedot liittyen myyntikohteeseen. Ostajan kannattaa silti olla omatoiminen ja valpas varsinkin kosteusvaurioihin liittyvissä epäilyksissä. Jos asunnon haju oudoksuttaa tai asuntokäynnin aikana kropassa heräilee oireita, on hyvä ottaa asia esiin välittömästi. Vaikka tuntemuksille ei löytyisi selitystä tarkemmissa tutkimuksissa, on järkevää silti varmuuden varalta sanoa ei kiitos kyseiselle kodille. Asuntokaupoilla ei voi tarpeeksi painottaa varovaisuutta.
On suositeltavaa, että ostaja tutustuu myös osakkaan välittömässä hallinnassa oleviin tiloihin, esimerkiksi häkkivarastoon. Lisäksi kannattaa kierrellä taloyhtiön yhteistiloissa.
Lue asiakirjat läpi huolella, kysele tarvittaessa lisätietoja
Asuntokaupassa on olennaista, että ostaja perehtyy hyvissä ajoin ja huolellisesti kaikkiin asuntoa ja taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin ennen ostotarjouksen tekemistä. Tärkeimpiä dokumentteja ovat myyntiesitteen lisäksi isännöitsijäntodistus, osakehuoneistotuloste, energiatodistus, yhtiöjärjestys, viimeinen tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus), talousarvio, asunnon pohjapiirros, PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys sekä hallituksen korjaustarveselvitys tulevalle viisivuotiskaudelle.
Asunto-osakeyhtiössä etenkin kunnossapitosuunnitelmaan kannattaa tutustua ajan kanssa. Isot remontit ja niihin liittyvä korjausvelka merkitsevät suuria lisäkustannuksia osakkeenomistajalle tulevaisuudessa. Tarvittaessa kannattaa ennen ostopäätöstä kysyä isännöitsijältä putkiremontin lisäkustannuksista.
Ole tarkka kuntoraportin kanssa!
Kerroimme aikaisemmin oikeustapauksesta, jossa vuonna 1958 rakennetun omakotitalon ostajat vaativat kaupan purkamista laatuvirheen perusteella: talosta oli paljastunut odotettua laajempia kosteusvaurioita eikä talon perustus ollut kerrotun mukaisesti rossipohjainen vaan maanvarainen betonilaatta. Myyjä vaati kanteen hylkäämistä, sillä ostajille ennen ostopäätöstä toimitettu kuntoraportti kertoi karua kieltä. Siinä todettiin selvästi kiinteistön ominaisuudet, puutteet ja rakenteelliset viat. Lisäksi raportissa suositeltiin alapohjan kunnon kartoittamiseksi lisää tutkimuksia.
Ostajien kanne hylättiin korkeimmassa oikeudessa. Päätöksen mukaan ostajat tiesivät rakennukseen liittyvistä riskeistä ja siellä jo todetuista vaurioista. Lisäksi heillä oli tiedossa rakennusalan ammattilaisen suositus lisätutkimusten tekemiseen ongelmien laajuuden ja korjaustarpeen selvittämiseksi.
Tapaus opettaa, että jos ennen kauppaa tehdyssä talon kuntotarkastuksessa todetaan selviä vaurioita ja kehotetaan lisätutkimusten suorittamiseen, asia täytyy ottaa aina vakavasti. Se kuuluu asunnon ostajan selonottovelvollisuuteen.
Asuntokauppalaissa todetaan, että ostaja ei voi kaupan jälkeen vaatia myyjää virhevastuuseen sellaisista vioista ja puutteista, joista ostaja on tiennyt ennen kauppakirjan allekirjoitusta tai olisi voinut tietää suorittamalla tarkastusvelvollisuutensa huolellisesti.
Artikkelissa asiantuntijana Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies, varatuomari, LKV, eMBA Kirsi Alppi-Takkinen.
Lue lisää:
Asunnon myyjä: tee paperityö huolella ja kerro rehellisesti kaikki, mitä tiedät asunnosta
Asuntokauppa solmussa — mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu?
