Asunnon myyjän kannattaa ennen myyntiprosessia kirkastaa itselleen paitsi oma rooli myös kiinteistövälittäjän vastuut ja velvollisuudet. Tärkein nyrkkisääntö on, että välittäjän täytyy työssään noudattaa välityssopimusta sekä selvittää perusteellisesti kaikki asiat, jotka voivat oleellisesti vaikuttaa kaupantekoon.
Vaikka varsinaisen työn myyntiprosessissa tekee useimmiten kiinteistönvälittäjä, suurin vastuu asuntokaupoissa on aina myyjällä. Myyjän tärkein tehtävä on listata välittäjälle kaikki tiedot asunnosta, taloyhtiöstä tai kaava-asioista – mitään peittelemättä tai kaunistelematta. Välittäjän velvollisuus on perehtyä saamiinsa tietoihin, hankkia tarpeen mukaan lisäselvitystä ja kertoa asiat yksityiskohtaisesti eteenpäin ostajaehdokkaille. Jos myyjän antamissa tiedoissa on virheellisyyksiä, välittäjä ei yleensä voi joutua niistä myöhemmin vastuuseen, ellei hän ole laiminlyönyt omaa selonottovelvollisuuttaan. Välittäjä ei myöskään vastaa asunnon salaisista tai odottamattomista virheistä eikä hänen tehtäviinsä kuulu rakenteiden tutkiminen.
Laadi toimeksiantosopimus tarkasti
Välittäjältä vaaditaan hyvän välitystavan mukaisesti aktiivista tiedonhankintaa. Ammattilainen selvittää asunnon kuntoa ja kyselee myyjältä tietoja esimerkiksi kohteen historiasta, mahdollisista kosteusvaurioista tai muista vahingoista. Kiinteistönvälittäjän kuuluu selvittää huolella myös taloyhtiön tulevat korjaukset, remonttitarpeet, kaava- ja lupa-asiat sekä suunnittelutasolla olevat mahdolliset tulevat remontit.
Lain mukaan välittäjällä on selonottovelvollisuus, jos hänellä on syytä epäillä myyjän antamia tietoja virheellisiksi tai riittämättömiksi. Välittäjä saattaa joutua myös vastuuseen, jos vaikkapa markkinointimateriaaliin pujahtaa tarkistamattomia tietoja tai kaavoitusasiat on selvitetty huolimattomasti. Myyjän kannattaa tarkistaa, että kaikki esille tulleet asiat kirjataan toimeksiantosopimukseen.
Korvauksia haetaan kohtuullisessa ajassa
Välittäjä vastaa lisäksi kauppa- ja käsirahasopimuksen tekemisestä ja niihin kirjattavista ehdoista. Jos kaupan jälkeen havaitaan ongelmia, myyjän on vaadittava välittäjältä korvauksia kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun vahinko on havaittu tai olisi pitänyt viimeistään havaita. Kohtuullisena aikana pidetään tavallisesti muutamaa kuukautta. Kiinteistönvälitysliike on vastuussa työntekijöidensä virheistä vahingonkorvauslain mukaisesti. Jos taas ostaja vaatii välittäjää vastuuseen kaupantekoon liittyen, reklamointi on tehtävä mahdollisimman pian vahingon tullessa ilmi.
Poimimme ratkaisuja muutamiin tyypillisiin tilanteisiin, joissa pohditaan välittäjän vastuuta virheen syntymisessä:
Asunnonostajalle selvisi kaupan teon jälkeen, että asunnon pinta-alasta oli annettu virheellistä tietoa markkinointivaiheessa. Kannattaako asiasta reklamoida?
Välitysliikkeen vastuun kannalta on olennaista, mistä virheellinen tieto oli peräisin. Vastuu voi syntyä, jos välittäjä on poiminut numerot asiakirjoista huolimattomasti. Näin voi käydä myös silloin, jos ostajaehdokkaille annetut pinta-alat täsmäävät välittäjälle annettujen asiakirjojen tietoja, mutta asunnon koko näyttää ammattilaisen silmään epäilyttävän suurelta tai pieneltä numeroihin nähden. Lain mukaan välittäjän velvollisuus on tarkistaa tiedot, jos niiden oikeellisuudesta herää epäilyksiä. Pinta-alavirheen pitää kuitenkin poiketa merkittävästi annetuista tiedoista, jotta sillä on vaikutusta kauppahintaan ja korvausvastuuseen.
Asunnosta löytyi pian kaupanteon jälkeen kosteusvaurio (alapohjasta noussut kosteus), josta kukaan ei maininnut mitään myyntitilanteessa. Isännöitsijäntodistuksesta löytyi ainoastaan maininta siitä, että joissain huoneistoissa on havaittu alapohjan kosteudesta johtunut kosteusvaurio. Olisiko välittäjän pitänyt antaa aiheesta lisätietoja ennen kaupantekoa?
Tämäntyyppiset virheet ovat harvoin välitysliikkeen vastuulla, ellei välitysliike ole laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovellisuuttaan. Käytännössä välitysliike on sen tiedon varassa, jonka myyjä ja isännöitsijä antavat. Maininta isännöitsijäntodistuksessa olisi antanut aihetta lisäkysymykseen, mutta toisaalta tämä oli myös ostajan tiedossa.
Kaupunki pohtii asuinalueemme kaavan muuttamista siten, että viereiselle tontille kohoaa todennäköisesti kerrostalo omakotitalo sijaan. Muutos vaikuttaisi huoneistostamme avautuvaan näköalaan. Olisiko välittäjän pitänyt nostaa asia esille välitystilanteessa?
Kaavamuutokset ovat mahdollisia ja kaikkea tulevaisuudessa tapahtuvaa ei aina ole mahdollista selvittää. Lähtökohtaisesti välittäjän velvollisuus on kuitenkin kaivaa esiin kaikki mahdolliset seikat, jotka saattavat vaikuttaa ostopäätökseen. Jos asia on siis ollut yleisesti tiedossa, välittäjän olisi luonnollisesti pitänyt kertoa siitä.
Myin asuntoni kiireessä asuntovälittäjän avustuksella. Vasta jälkikäteen selvisi, että asunnon hinta oli arvioitu merkittävästi alakanttiin. Voiko välittäjä joutua vastuuseen ikävästä hintapelistään?
Hinta sovitaan aina myyjän ja ostajan välillä, mutta on tapauksia, joissa välitysliikkeelle on syntynyt vastuu väärästä hinnoittelusta. Tämä on kuitenkin hyvin poikkeuksellista.
Muita yleisiä kysymyksiä kiinteistönvälityksestä:
Kuinka kauan välityssopimus on yleensä voimassa?
Riippuu tietysti tilanteesta ja mitä sovitaan. Kuluttajan kanssa yhdellä allekirjoituksella sopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, mutta sopimusta voidaan tarpeen mukaan jatkaa.
Jos myyjä löytää itse ostajan, vaikka hänellä on voimassa oleva välitystoimeksianto, pitääkö myyjän maksaa välityspalkkio?
Välittäjä tekee työtään huonosti: ei vastaa puheluihin, enkä saa tietoa prosessin etenemisestä. Voiko välityssopimuksen purkaa?
Kyllä. Sopimuksen purkaminen on aina mahdollista, jos välitysliike ei hoida tehtäväänsä hyvin.
Miten tarkasti välittäjän on hankittava omia tietoja esimerkiksi yhtiön tulevasta remontista. Pitääkö esimerkiksi soittaa hallituksen jäsenille ja varmistaa isännöitsijäntodistuksessa olevat tiedot?
Lähtökohta on, että isännöitsijäntodistuksessa pitää lain mukaan olla kaikki asunnon arvoon vaikuttavat tiedot taloyhtiöstä. Tähän pitää voida luottaa, joten tarkistukset isännöitsijältä ovat tarpeen esimerkiksi silloin, kun tiedoista on kulunut aikaa tai kun yhtiökokous on tulossa tai se on juuri pidetty. Jos välittäjä joutuu soittelemaan hallituksen jäsenille, joku ei ole tehnyt työtään. Tämäkin tilanne on onneksi harvinainen.
Artikkelissa asiantuntijana Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Matti Kasso.
