Päätösvalta asunto-osakeyhtiöissä kuuluu yhtiökokouksissa sitä käyttäville osakkaille. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään muun muassa talousarviosta ja sen mukaan osakkailta perittävästä yhtiövastikkeesta. Varsinaisessa yhtiökokouksessa esitellään myös hallituksen selvitys yhtiön rakennusten kunnossapidosta seuraavien viiden vuoden aikana.
Hallituksen tehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta, johon kuuluu kiinteistön ja rakennuksen ylläpito yhtiökokouksen päätösten ja talousarvion mukaisesti. Pääsääntö on, että hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen aina, kun asia vaikuttaa olennaisesti osakkaiden maksuvelvollisuuteen. Jos talousarviossa on jo valmiiksi varattu varoja korjauksiin, voidaan ne toteuttaa talousarvion puitteissa ilman erillistä päätöstä yhtiökokoukselta.
Yllätyksiin on viisasta varautua
Ellei suunnitelmissa ole pitkävaikutteisia ”miljoonaremontteja”, kuten vesikatto-, julkisivu-, hissi- tai käyttövesi- ja viemäriremontteja, kohdistetaan budjetissa varatut kustannukset kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin toimenpiteisiin.
Talousarvio valmistellaan marras–joulukuussa ja vahvistetaan tavallisesti seuraavan vuoden touko-kesäkuussa pidettävässä yhtiökokouksessa, jolloin budjettivuottakin on kulunut jo kuukausia.
Talousarvio saattaa ennakoimattomien olosuhteiden takia muuttua kovinkin virheelliseksi. Esimerkiksi luminen talvi lisää talvikunnossapitokustannuksia reippaasti. Siksi on hyvä varautua sattumanvaraisiin kustannuksiin päättämällä yhtiökokouksessa antaa hallitukselle tarpeen vaatiessa mahdollisuus periä 1–2 kuukauden ylimääräinen yhtiövastike ilman uutta yhtiökokousta.
Jos taas käy toisin päin, eli esimerkiksi korjauksiin varatuista varoista tai talvikunnossapitokustannuksista jää varoja yli, tämä ei lisää hallituksen valtuuksia käyttää näitä muihin tarkoituksiin.
Ennakointi ja avoimuus hyvän hallintotavan perustana
Hyvään hallintotapaan kuuluu avoimuus. Mikäli hallitus epäilee oman toimivaltansa ylittymistä päätöksenteossa, on päätöstä edellyttävä asia hyvä viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi.
Hallitus voi tehdä kiireellisiä päätöksiä toimivaltansa puitteissa, vaikka niillä olisikin oleellista vaikutusta osakkaiden maksuvelvollisuuteen. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi äkillisissä vesivahingoissa tai laiterikoissa, joissa vaurioituneet rakenteet on korjattava myös suuremman vahingon estämiseksi. Tällaisissa tilanteissa hyvään hallintotapaan kuuluu asiasta tiedottaminen osakkaille lain edellyttämällä tavalla.
Talousarvion ja korjaussuunnitelman ulkopuolelle jää myös sellaisia korjauksia, joissa joudutaan pohtimaan yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun ja yhtiön ennallistamisvastuun rajaa. Monissa taloyhtiöissä on linjattu, että yhtiö osallistuu muun muassa märkätilojen vedeneristeen uusimiseen, kun osakas tekee asunnossaan remonttia. Nämä eivät aiheuta kovin suuria kustannuksia.
Yllätyksiä voi sen sijaan tulla vastaan silloin, jos osakkaan aloittamassa remontissa paljastuu, että vedeneriste on pettänyt jo aikaisemmin ja rakenteissa onkin taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleva vaurio. Koska yhtiön on tällöin ennallistettava myös muuten osakkaan vastuulla olevat pinnat, kustannukset ovat lopulta moninkertaiset pelkän vedeneristeen uusimiseen verrattuna. Tämä voi olla talousarvioon kuulumaton kustannus, jota yhtiö ei voi välttää maksamasta.
Lue artikkeli kokonaisuudessaan Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2019 -vuosijulkaisustamme.
Lue lisää:
Näissä kohdissa vaaditaan tarkkuutta, kun työn alla on taloyhtiön talousarvio
