Jos uuden taloyhtiön alkutaipaleella vastaan tulee vikoja, joiden korjaaminen kuuluu rakennuttajalle, kannattaa toimeen tarttua heti. Reklamaatio kannattaa tehdä hyvissä ajoin, hidastelu saattaa tulla kalliiksi.
Rakennuttajan ns. 10-vuotisvastuusta ei ole lainkaan mainintaa asuntokauppalaissa, sillä ajanjakson määrittelee velan vanhentumisesta annettu laki. Asianajaja Aki Rosén kertoo, että oikeustieteellisessä keskustelussa on viime aikoina pohdittu, milloin velan vanheneminen tarkalleen ottaen uudiskohteissa alkaa. Yksiselitteisen vastauksen sijaan tarjolla on kaksi eri näkemystä.
– Vuodelta 1997 löytyy korkeimman oikeuden ennakkopäätös, jossa todetaan ajan kulumisen alkavan hetkestä, jolloin talon hallinta luovutetaan osakkeenomistajille eli hallinnanluovutuskokouksesta. Toisaalta nykyisen vanhentumislain mukaan velan vanhentuminen alkaa sopimusrikkomuksesta tai vahinkotapahtumasta. Näin ollen osa asiantuntijoista tulkitsee asiaa siten, että aika alkaisi kulua jo vastaanottotarkastuksesta tai viranomaisen tarkastuksesta, koska siihen mennessä vahinkoon johtanut tapahtuma eli rakennustyöt ovat päättyneet ja kohde on hyväksytty käyttöön, Rosén kertoo.
Koska 10-vuotisvastuun alkamishetkestä on vielä epävarmuutta, isännöitsijältä vaaditaan tarkkuutta, täsmällisyyttä ja nopeutta reklamaation laadinnassa. Missään tilanteessa ei kannata jäädä laatimaan listoja virheistä ja viedä vuosien varrella kertyneet asiat eteenpäin vasta vastuuajan loppupuolella.
Muista, että reklamaatio voi vanhentua
Rosén muistuttaa, että 10-vuotisvastuusta puhuminen on sinänsä harhaanjohtavaa, sillä mainitun kymmenen vuoden enimmäisajan sisälläkin noudatetaan yleistä kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Toisin sanoen vaatimus vanhenee kolmessa vuodessa siitä, kun taloyhtiö on havainnut virheen/puutteen tai taloyhtiön olisi pitänyt havaita se.
– Mikäli vaatimusta ei tässä ajassa esitetä, vaatimus vanhentuu. On huomattava, että lisäksi jo tehdyt reklamaatiot voivat myös vanhentua, jos asiassa jäädään reklamoinnin jälkeen passiivisiksi yli kolmeksi vuodeksi, Rosén täsmentää.
Vaatimuksen vanhentumisen lisäksi on muistettava reklamaatioaika. Asuntokauppalain mukaan reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Kohtuullinen aika on suhteellisen lyhyt, tyypillisesti vain 2–3 kuukautta, ehkä jonkin verran enemmän.
Kohtuullinen reklamaatioaika saattaakin yksittäisten virheiden osalta kulua umpeen ja vahingonkorvaus jäädä saamatta, vaikka velan vanhentumisaikaa olisikin vielä jäljellä.
– Reklamaatioon on sisällytettävä selvitys virheestä ja vaatimukset. Se kannattaa aina tehdä kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostitse, jotta riitatilanteessa voi näyttää toimineensa oikein. Myös aktiivisuus on tärkeää. Jos vastausta ei kuulu, reklamoijan vastuulla on kysellä perustajaosakkaan perään, lähettää sähköpostia ja muistutella asiasta, Rosén sanoo.
