Kun taloyhtiössä tapahtuu vesivahinko, joudutaan automaattisesti hallituksessa miettimään, kuka vahingosta on vastuussa. Tavallisesti kysymys on osakkaan ja yhtiön välisistä vastuukysymyksistä, mutta jos asunnossa asuukin osakkaan vuokralainen, voi tilanne monimutkaistua. Miten siis vastuu jakautuu suhteessa taloyhtiöön osakkaaseen, jos vuokralainen aiheuttaa huolimattomuudellaan vesivahingon asunnossa?
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä siitä, että osakas vastaisi vuokralaisensa tuottamuksella aiheuttamasta vahingosta. Vuokralaisen vastuu suhteessa vuokranantajaan määräytyy asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain mukaan. Osakkeenomistajan vastuu yhtiötä tai toista osakkeenomistajaa kohtaan perustuu taas asunto-osakeyhtiölakiin. Vuokralaisen vastuu yhtiötä tai muuta osakkeenomistajaa kohtaan perustuu vahingonkorvauslakiin. Vahingonkorvausvastuun syntymisen edellytyksenä on tuottamuksellinen menettely, näin ollen tahallisuuden lisäksi myös huolimaton menettely synnyttää vahingonkorvausvastuun.
Vesivahingon tapahtuessa taloyhtiö ja osakas vastaavat huoneiston korjaamisesta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun kunnossapitojaon mukaisesti, ellei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä. Korjausten jälkeen taloyhtiö sekä osakas voivat periä heille aiheutuneet kulut vesivahingon aiheuttaneelta vuokralaiselta, jos vahinko on tapahtunut vuokralaisen huolimattomuuden seurauksena. Osakas ei siis ole lähtökohtaisesti vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, mikäli osakkaan oma toimita ei ole ollut tuottamuksellista. Jos vuokralainen on aiheuttanut vahingon, yhtiön tulee ensisijaisesti vaatia korvauksia vuokralaiselta.
Osakas voi olettaa vuokralaisen ilmoittavan huoneiston vahingoista
Esimerkiksi korkeimman oikeuden tapauksessa (KKO 2016:33), vuokralaisen katsottiin aiheuttaneen vesivahingon tuottamuksellaan, kun vuokralainen oli maannut useita tunteja suihkussa lattiakaivon päällä. Vuokralaisen väittämää siitä, että epilepsiakohtaus olisi voinut kestää useita tunteja aiheuttaen vesivahingon, ei pidetty uskottavana. Korkein oikeus totesi myös, että osakkaan vastuu vuokralaisestaan edellyttäisi, että osakas olisi menetellyt huolimattomasti vuokralaista valitessaan ja tai laiminlyönyt tavanomaisen huoneiston kunnon valvonnan. Koska yleensä osakas voi olettaa, että huoneiston vuokralainen huolehtii huoneistosta huolellisesti, näin ollen osakas voi olettaa vuokralaisen ilmoittavan huoneiston vahingoista. Osakkeenomistajan ei tämän takia katsottu olleen vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta eikä osakkeenomistajan todettu toimineen tuottamuksellisesti vuokrattuaan kohteen vuokralaiselle.
Vuokralaisen korvausvastuu ei siirry vuokranantajalle
Edellä mainitun kaltaisessa tapauksessa taloyhtiö sekä osakkeenomistaja vastaavat siten vahinkojen korjaamisesta kunnossapitojaon mukaisesti. Taloyhtiö ja osakkeenomistaja voivat periä aiheutuneita kuluja vahingon aiheuttajalta, eli tässä tapauksessa vuokralaiselta. Jos korjauksesta aiheutuneita kuluja ei saada perittyä vuokralaiselta, taloyhtiö ei voi suoraan vaatia maksamiensa korjauksien kuluja osakkeenomistajalta. Vuokralaisen korvausvastuu ei siis automaattisesti siirry vuokranantajalle. Jotta vahinkoa voitaisiin vaatia vuokranantajalta, tulisi vahingon johtua vuokranantajan laiminlyönnistä tai huolimattomudesta. Osakkeenomistaja ei näin ollen vastaa vuokralaisensa tuottamuksellaan aiheuttamista vahingoista, osakkeenomistajan toimiessa huolellisesti.
