Vuodenvaihteen jälkeen taloyhtiöissä ryhdytään hiljalleen valmistautumaan kevään yhtiökokouksiin. Korjausrakentamisbuumi jatkuu edelleen ja monissa kevään yhtiökokouksissa päätetään tänäkin vuonna erilaisista korjaushankkeista. Mistä helpotusta remonttikuluihin?
Osakkaiden maksurasitus voi nousta merkittävästi, varsinkin, jos useampi iso remontti täytyy toteuttaa lyhyen aikavälin sisällä. Remonttikulut ja osakkaiden vastikkeiden paisuminen voidaan saada hallintaan myymällä yhtiön välittömässä hallinnassa olevia tiloja kuten esimerkiksi ns. talonmiehen asunnon tai muita yhtiön huoneistoja.
Näin etenee osakeanti
Taloyhtiön hallinnassa olevien huoneistojen myynti toteutetaan käytännössä suunnatulla maksullisella osakeannilla ja yhtiöjärjestystä muuttamalla. Asia etenee yksinkertaistettuna siten, että hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa asiasta ehdotuksen yhtiökokoukselle, joka päättää osakeannista ja siihen liittyvästä yhtiöjärjestysmuutoksesta. Yhtiökokous voi myös antaa hallitukselle osakeantivaltuutuksen, jolloin hallitus tekee lopullisen osakeantipäätöksen myöhemmin. Yhtiökokouspäätöksen jälkeen ryhdytään etsimään uusille osakkeille merkitsijää esimerkiksi välittäjän avulla, jollei merkitsijä ole jo tiedossa. Merkitsijän löytymisen jälkeen hallitus tekee vielä lopullisen osakeantipäätöksen, jos yhtiökokous on päättänyt ainoastaan osakeantivaltuutuksesta. Osakeantipäätöksen jälkeen yhtiö tekee merkitsijän kanssa merkintäsopimuksen, jolla merkitsijä merkitsee uudet osakkeet. Kun osakkeet on merkitty ja merkitsijä on maksanut niistä merkintähinnan kokonaan, osakkeet ilmoitetaan rekisteröitäväksi.
Merkintäsopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä merkitsijälle annetaan usein väliaikaistodistus osakkeista, koska varsinainen osakekirja voidaan antaa merkitsijälle vasta sen jälkeen, kun osakkeet on rekisteröity. Osakkeiden rekisteröinnin jälkeen osakkeista tehdään osakekirja, joka luovutetaan merkitsijälle väliaikaistodistusta vastaan. Huoneistotietojärjestelmän aikana prosessi on hieman muuttunut, koska paperisten osakekirjojen aika alkaa olemaan historiaa. Mikäli yhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, merkintäsopimuksen allekirjoittamisen jälkeen merkitsijälle ei anneta väliaikaistodistusta, vaan tiedot omistuksesta kirjataan suoraan osakehuoneistorekisteriin. Kun osakkeet on rekisteröity, merkitsijä saa omistuksensa näkyviin rekisterissä, ja erillistä osakekirjaa tai väliaikaistodistusta ei tarvita.
Osakeantipäätös edellyttää käytännössä aina yhtiöjärjestyksen muuttamista vähintäänkin huoneistoselitelmän osalta. Lisäksi yhtiöjärjestystä muutettaessa on päivitettävä vanha yhtiöjärjestys vastaamaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain pakottavia säännöksiä, mikäli sitä ei ole jo aiemmin tehty. Myös mahdolliset muut yhtiöjärjestyksen muutostarpeet on toki järkevää huomioida samalla. Osakeantiin liittyvä yhtiöjärjestyksen muutos johtaa käytännössä siihen, että yhtiön tilojen myynti edellyttää 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa. Mikäli voimassa olevassa yhtiöjärjestyksessä on jotain tiukennuksia päätöksentekoon liittyen, näitä määräyksiä tulee luonnollisesti noudattaa.
Hanki tietoa etukäteen
Taloyhtiön ja sen osakkaat tunteva hallitus ja isännöitsijä osaavat monesti jo etukäteen arvioida, onko yhtiössä tahtotilaa myydä yhtiön omaisuutta. Pääsääntöisesti hyvin valmistellut osakeantipäätökset menevät yhtiökokouksessa läpi. Toisinaan yhtiökokouksissa keskustellaan siitä, onko järkevämpää myydä vai jättää tilat yhtiölle, jolloin niistä saadaan vuokratuloja. Hallituksen kannattaakin varautua tähän keskusteluun tekemällä omat arviot kummankin vaihtoehdon kannattavuudesta juuri heidän tilanteessaan sekä selvittää etukäteen kiinteistönvälittäjältä mahdollisesta myynnistä saatavaa hintaa. Näin yhtiökokouksella on hyvät eväät päättää asia.
Muista huolellisuus
Osakeantipäätöksen tekemiseen liittyy useita muotoseikkoja, joiden kanssa täytyy olla erittäin huolellinen. Pienikin virhe osakeantipäätöksessä johtaa siihen, ettei rekisteriviranomainen suostu rekisteröimään uusia osakkeita, jolloin koko osakeantiprosessi saatetaan joutua tekemään uudelleen. Tästä syystä moni hallitus ja isännöitsijä käyttääkin asiakirjojen laatimisessa apuna asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistunutta lakimiestä. Mikäli yhtiöllä on korjaushankkeita näköpiirissä ja myytäväksi soveltuvia tiloja, kevään yhtiökokoukselle ehtii vielä oikein hyvin valmistelemaan ehdotuksen osakeannista ja yhtiöjärjestysmuutoksesta.
