Asunnon ostajan rooli on kaikkea muuta kuin passiivinen. Vastuu ei tarkoita sitä, että rakenteita pitäisi osata tulkita insinöörin tavoin. Huolellisuus, uteliaisuus ja sopiva määrä kriittisyyttä ovat kuitenkin tärkeitä työkaluja jokaiselle asunnosta tarjousta tekevälle.
Asuntokauppa on aina suuri ja huolellisuutta vaativa päätös, on kyse sitten sijoittamisesta tai oman kodin hankinnasta. Tässä sarjassa käymme läpi eri osapuolten vastuita ja velvollisuuksia asunto-osakkeen kauppatilanteessa. Tällaisiin kuuluvat esimerkiksi kerrostalo- ja rivitalohuoneistot, joihin asunto-osake antaa hallintaoikeuden. Myös paritalot tai useamman erillistalon muodostamat yhtiöt ovat usein asunto-osakeyhtiömuotoisia. Sarjan edellisessä osassa tarkastelimme myyjän vastuuta, nyt avaamme ostajan roolia.
Asunnon ostajalle kuuluu selonottovelvollisuus
Asuntokauppaan liittyy usein suuria tunteita, mutta päätösten tueksi tarvitaan tarkkaa harkintaa. Ostajalla on ensinnäkin velvollisuus tutustua huolellisesti ostettavaan asuntoon ennen kaupantekoa. Tämä tarkoittaa, että ostajan tulee tarkastaa asunnon kunto ja ominaisuudet sekä perehtyä kaikkiin saatavilla oleviin asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen ja yhtiöjärjestykseen. Ostajan selonottovelvollisuus kattaa myös mahdollisten epävarmuustekijöiden selvittämisen. Jos esimerkiksi asunnossa on havaittavissa merkkejä kosteusvaurioista, niistä tulee teettää lisätutkimuksia asiantuntijan avulla.
Joskus ostajan vastuut asuntokaupassa sisältävät tavallista laajemman selvitysvelvollisuuden. Tällöin puhutaan erityisestä selonottovelvollisuudesta. Se syntyy tilanteissa, joissa ostajalla on käytettävissään mahdolliseen virheeseen viittaavia tietoja tai havaintoja.
– Esimerkiksi kuntotarkastusraportissa mainitut riskirakenteet, aiemmat korjaukset tai myyjän kertomat vauriot voivat synnyttää tilanteen, jossa ostajalta odotetaan lisäselvityksiä, kuten asiantuntijan lausuntoa tai rakenteiden tarkempaa tutkimista, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola sanoo.
Ostaja ei voi myöhemmin vedota sellaisiin virheisiin, jotka hän olisi voinut havaita huolellisella tarkastuksella ennen kaupantekoa. Toisaalta ostajalla ei ole velvollisuutta tehdä tavanomaisesta poikkeavia tai teknisesti vaativia tarkastuksia ilman erityistä syytä.
– Mikäli mikään asiakirjoissa tai asunnon yleiskunnossa ei viittaa mahdollisiin ongelmiin, ostaja voi luottaa tavanomaiseen tarkastukseen ilman rakenteiden avaamista tai asiantuntijalausuntoja. Vasta, jos jokin seikka herättää epäilyn vaikkapa kosteus- tai rakenteellisista vaurioista, ostajalle syntyy velvollisuus selvittää asia tarkemmin, Sariola toteaa.
Tarkkuus kannattaa
Sariola muistuttaa, että asuntokaupassa on usein viisaampaa selvittää enemmän kuin liian vähän. Vaikka kaikki vaikuttaisi päällisin puolin olevan kunnossa, pienetkin epäilyt kannattaa ottaa vakavasti ja tutkia huolellisesti ennen kaupantekoa.
– Mahdollinen lisäselvitys tai asiantuntijan tarkastus ennen kaupantekoa voi säästää merkittävästi aikaa, rahaa ja harmia tulevaisuudessa.
Eräässä oikeustapauksessa ostaja vaati asuntokaupan purkua merkittäviin kosteus- ja sisäilmaongelmiin vedoten. Vanhassa rivitaloasunnossa oli havaittu muun muassa mikrobivaurioita, alapohjan lahovaurioita sekä ilmanvaihtoon liittyviä puutteita, joista aiheutui terveyshaittoja. Ostaja katsoi, että myyjä oli jättänyt kertomatta olennaisista vioista ja vaati kaupan purkamista.
Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että ostaja ei ollut täyttänyt omaa selonottovelvollisuuttaan. Hän ei ollut selvittänyt tarkemmin aiemmista kuntoraporteista ilmeneviä viitteitä ongelmista, eikä teettänyt lisätutkimuksia ennen kauppaa. Kaupanpurku ei menestynyt ja ostaja jäi ilman korvausta.
– Tapaus on konkreettinen muistutus siitä, kuinka tärkeää ostajan on perehtyä sekä asiakirjoihin että mahdollisiin riskirakenteisiin ennen kaupantekoa. Pelkkä ongelmien esiintyminen ei riitä, jos niitä olisi voinut kohtuudella havaita ennakkoon, Sariola sanoo.
Reklamaatiossa ei kannata viivytellä
Jos asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen vika, jota ei voinut kohtuudella havaita etukäteen, ostajalla on oikeus puuttua asiaan. Ensimmäinen askel on reklamaatio eli virheen ilmoittaminen myyjälle. Reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa, tyypillisesti 3–4 kuukauden kuluessa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita.
– Reklamaatio ei ole vain muodollisuus, vaan edellytys sille, että ostaja voi vedota virheeseen myöhemmin. Jos reklamaatio jää tekemättä tai viivästyy kohtuuttomasti, oikeudet esimerkiksi hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen voivat raueta, Sariola korostaa.
Oikeustoimet riippuvat virheen vakavuudesta. Pienemmissä tapauksissa kyse voi olla hinnanalennuksesta, mutta vakavammat viat voivat oikeuttaa vahingonkorvaukseen tai jopa koko kaupan purkuun. Tapauksen arvioinnissa ratkaisevaa on, poikkeaako asunto olennaisesti siitä, mitä on sovittu tai mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa.
– Kun asuntoa tarkastetaan silmät auki, asiakirjoihin tutustutaan rauhassa ja pienetkin epäilyt selvitetään ajoissa, on ostaja jo pitkällä. Mahdollisiin virheisiin on tärkeää reagoida nopeasti ja asianmukaisesti. Reklamaatio on silloin oikeusturvan kannalta avainasemassa.
Vinkit asunnonostajalle
Perehdy asiakirjoihin huolellisesti:
Tutki ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys ja mahdolliset kuntoraportit.
Ole tarkkana, kun kuljet asunnossa:
Havainnoi mahdolliset hajut, tahrat, vinoudet tai muut poikkeamat.
Reagoi epäilyihin heti:
Jos jokin seikkaa herättää kysymyksiä, selvitä asia ennen kaupantekoa.
Reklamoi ajoissa:
Jos virhe ilmenee kaupan jälkeen, ilmoita siitä myyjälle mahdollisimman pian.
Luota maalaisjärkeen ja kysy tarvittaessa ulkopuolista apua:
Asiantuntijan palkkaaminen on pieni hinta mielenrauhasta.
Tutustu asiantuntijaan
Joel Sariola
asianajaja
Ota yhteyttä
Artikkeli pääkuva: Shutterstock
